Право застройки (суперфиций)

Нормы о праве застройки включались в отечественное законодательство уже дважды - Законом 23 июня 1912 г. и ГК РСФСР 1922 г. (ст. 71-84)^[1] -значит, теперь перед нами уже третья (!) попытка регламентации этого института. Что особенно любопытно — так это то, что норм о праве застройки не предполагалось включать в проект Гражданского уложения.

Сравнительный анализ проектируемых норм ГК с предписаниями Закона 23 июня 1912 г. и ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г. показывает, что большинство новаций, предлагаемых к внесению в наш ГК, ведут свое происхождение именно из этих нормативных актов. Творческий элемент коснулся (уж и не знаю — к сожалению или к счастью) лишь чисто технических моментов. В то же время нельзя не отметить, что оба законодательных акта — что 1912, что 1922 г. — именно в своих нормах о застройке отразили, пожалуй, наиболее ярким образом специфику своего времени — специфику, не подлежащую рецепции не только современным российским, но и, пожалуй, никаким другим законодательством. Это весьма стесняет возможности использование наработок этих актов в нынешних условиях.

"Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем [одного или нескольких] зданий и [или] сооружений и его [их] последующей эксплуатации" (абз. 1 и 2 п. 1 ст. 300). Опять-таки, воспоследовав этому определению и дополнив его характеристиками, содержащимися в других проектируемых нормах ГК, мы сможем собрать следующий комплект признаков права застройки:

1) его объектом может быть чужой (для его обладателя — застройщика) земельный участок (п. 1 ст. 300)вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями (п. 1 ст. 300.1), т.е. индивидуально определенная, чужая и притом недвижимая вещь (вследствие чего право застройки всегда подлежит государственной регистрации — см. абз. 2 п. 4 ст. 300);

2) его ОГЛАВЛЕНИЕ составляют правомочия владения и пользования объектом (п. 1 ст. 300) для определенных целей — целей застройки или строительства (там же), включающего в себя не только возведение новых зданий и сооружений, но и реконструкцию, либо снос имеющихся зданий или сооружений (п. 1 ст. 300.1) с параллельной или последующей эксплуатацией вновь возведенных или реконструированных объектов (абз. 2 п. 2 ст. 300.1); вдобавок ко всему такое конкретно-целевое (строительно-эксплуатационное) пользование стесняется общецелевыми ограничениями, а именно — целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, предоставленного под застройку (абз. 2 п. 2 ст. 300.1);

3) застройщик способен распоряжаться правом застройки, в том числе в формах "...отчуждения этого права, передачи его в залог или распоряжения им иным образом [например, путем внесения его в качестве вклада в уставный капитал или в общее имущество простого товарищества], если иное не установлено законом" (абз. 1 п. 1 ст. 300.5), причем, распоряжение зарегистрированным правом застройки возможно только при условии одновременного аналогичного распоряжения зданием или сооружением, возведенным (реконструированным) застройщиком (абз. 2 п. 1 ст. 300.5)^[2];

4) оно может быть установлено только на определенный срок не меньший 50, но и не больший 100 лет (ст. 300.3)^[3], только по воле собственника, т.е. по договору с ним (п. 4 ст. 300, ст. 300.2) и только за плату (абз. 3 н. 2 ст. 300.1, ст. 300.4)^[4];

5) оно не прекращается в случае изменения собственника застраиваемого участка, в том числе вследствие реализации собственником своего правомочия распоряжения этим участком (п. 5 ст. 300, ст. 300.6), т.е. обременяет свой объект, следует за ним; исключения составляют случаи изъятия участка для государственных или муниципальных нужд и его реквизиции (п. 6 ст. 300.6).

Как и в предыдущем случае признаки, выделенные полужирным курсивом, т.е. характеризующие объект, ОГЛАВЛЕНИЕ и пределы осуществления права застройки не оставляют никаких сомнений насчет его ограниченной вещной природы. Иные качества — либо случайны, либо вовсе не признаки, а внешние проявления вещной природы исследуемого права.