Правовое регулирование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома
Вопрос об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме не был урегулирован в ЖК РСФСР. И только с введением в действие ГК РФ были установлены правила:
а) регулирующие основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ);
б) об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ);
в) о возможности образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", который урегулировал отношения:
– собственности в кондоминиуме (так указанном Законе назвалось товарищество собственников жилья) как едином комплексе недвижимого имущества;
– по управлению кондоминиумом;
– по обслуживанию кондоминиума;
– по созданию и деятельности.
В связи с принятием ЖК РФ указанный Федеральный закон утратил юридическую силу (п. 19 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации")[1].
Особенности правового регулирования товариществ собственников жилья в ЖК РФ:
а) регулирование соответствующих отношений структурировано иначе, чем в отмененном Федеральном законе "О товариществах собственников жилья". Так, гл. 6 разд. II ЖК РФ посвящена отношениям, связанным с общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (они рассматриваются в данной главе учебного пособия), а правила о создании и деятельности товариществ собственников жилья, правах и обязанностях их членов сгруппированы в двух главах разд. VI (они будут рассмотрены в последующих главах пособия);
б) отношения собственности регулируются только применительно к многоквартирному жилому дому как к единому комплексу недвижимого имущества.
Признаки многоквартирного дома как объекта правового регулирования ЖК РФ:
а) единый комплекс недвижимого имущества такого дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности:
– граждан;
– юридических лиц;
– Российской Федерации;
– субъектов РФ;
– муниципальных образований;
б) другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Общим имуществом собственников помещения в многоквартирном доме являются части дома, имеющие вспомогательное (обслуживающее) значение и не являющиеся объектами индивидуальной собственности. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ к ним относятся:
а) межквартирные лестничные площадки, лестницы;
б) лифты, лифтовые и иные шахты;
в) коридоры;
г) технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
д) иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
е) крыши;
ж) ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
з) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
и) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен данный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности[2].
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в данном доме в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в данном доме возможно только с согласия всех собственников помещений этого дома путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц и только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).
Положения об общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме основываются на нормах гл. 16 ГК РФ и сводятся к следующим:
а) ГК РФ различает два вида общей собственности: долевую и совместную (ст. 244 ГК РФ):
– каждому из участников долевой собственности принадлежит доля в праве на общий объект;
– каждому из участников общей совместной собственности доля в праве на общий объект не определена;
б) размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. По общему правилу такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ);
в) понятие "общая площадь жилого помещения" было дано в гл. 2 данного пособия. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 ЖК РФ);
г) соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ);
д) при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участниками этой собственности учитывается следующее (ст. 245 ГК РФ):
– если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основе закона, их доли считаются равными;
– участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества (например, отремонтировал лифт), имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество;
– отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел (например, изготовил и установил в помещении общего пользования ящик для хранения инвентаря, используемого при уборке этого помещения);
е) участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. С этой целью они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т.п.;
ж) порядок распределения доходов от использования общего имущества между собственниками может быть установлен в соглашении между ними. В противном случае применяется общее правило, согласно которому плоды, продукция и доходы от использования общего имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям (ст. 248 ГК РФ).
Положения, содержащиеся в гл. 16 ГК РФ, в ЖК РФ полностью не воспроизводятся, но подразумеваются законодателем. Изложение вопроса о правах участников общей собственности многоквартирного дома начинается с императивной нормы о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику (п. 2 ст. 37 ЖК РФ). Это значит, что если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество дома (п. 3 ст. 37 ЖК РФ).
Однако п. 4 ст. 37 ЖК РФ гласит, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме;
– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (например, продавать, дарить, обменивать и т. п.).
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на ОГЛАВЛЕНИЕ общего имущества в данном доме. Доля обязательных расходов на ОГЛАВЛЕНИЕ этого имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого собственника помещения[3].
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ).
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире ЖК РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования рассмотренных выше отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Так:
а) собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (ст. 41 ЖК РФ). Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах);
б) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (п. 1 ст. 42 ЖК РФ);
в) если в такой квартире собственнику принадлежит две или более комнат, то следует полагать, что он обладает двумя или более долями в праве общей собственности в этой квартире, размер которых определяется указанным выше способом;
г) таким образом, доли участников не являются равными, поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной общей собственности. В связи с этим следует иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ);
д) собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также и доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2 ст. 42 ЖК РФ). Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире;
е) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (п. 3 ст. 42 ЖК РФ);
ж) если собственник продает свою комнату, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на комнату, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности как на общее имущество в коммунальной квартире, так и на общее имущество многоквартирного дома (п. 4 ст. 42 ЖК РФ);
з) закон запрещает собственнику комнаты в коммунальной квартире:
– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (п. 5 ст. 42 ЖК РФ);
и) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
к) собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на ОГЛАВЛЕНИЕ общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов определяется долей собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ст. 43 ЖК РФ).
Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме впервые введены ст. 40 ЖК РФ, которая гласит:
а) собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно;
б) границы между смежными помещениями могут быть заменены или эти помещения могут быть разделены на два или более помещения без согласия собственников других помещений (это возможно в случае, когда подобные изменение или разделение не влекут изменение границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме);
в) как правило, изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом;
г) правила об изменении границ помещений применяются как к жилым, так и к нежилым помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов;
и) при изменении границ вопрос о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое решается в соответствии с требованиями гл. 3 ЖК РФ "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".