Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле

С = Д:К.

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации - это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей.

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального патового дохода вычитаются возможные потери по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей па рынке, и получается действительный валовой доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Соотношение чистого дохода, коэффициента капитализации и стоимости земельного участка для улучшения восприятия можно представить следующим образом:

Выполнение приведенных действий позволяет определить одну из трех величин: чистый доход, стоимость участка или норму капитализации, если известны две величины.

Приведенная выше формула капитализации показывает прямой способ ее расчета.

Если стоимость земельного участка умножить на коэффициент капитализации, получим величину чистого дохода:

С х К = Д.

Существует несколько способов получения ставки (коэффициента) капитализации дохода (схема 21.8).

Самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации по формуле: К0 = Д : С.

Поскольку при покупке земельных участков обычно используется заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная - К;() - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух ча

Схема 21.8. Способы определения ставки капитализации

стей: ставки процента и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал (Кс) определяется отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат вложенных средств.

Величина К0 взвешивается в соответствии с соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций:

Например, (0,7 х 0,12) + (0,3 х 0,10) = 0,084 + 0,03 = = 0,114 = К0.

Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.

Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.

Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации включает в себя пять-шесть частей (см. схему 21.7): чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, управление инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Для определения стоимости земельных участков применяются и другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор (Рм), который получается от деления цены продаж (Ц") сопоставимых участков на величину арендной платы или чистого дохода: