Определение стоимости строительства с использованием УПВС

Сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) применимы для оценки стоимости объектов, построенных по типовым проектам до 1980-х гг., и содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен. Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке.

1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее схожее по основным характеристикам с объектом оценки.

2. Определение восстановительной стоимостиобъекта- аналога на измеритель в базисном уровне цен () непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки в соответствии с указаниями общей части УПВС и технической части каждого сборника:

где – поправочные коэффициенты на месторасположение объекта оценки, отличия по типам основных несущих конструкций, расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен. Прямые и косвенные издержки здесь отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку ОГЛАВЛЕНИЕ сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат:

где V– расчетный объем общей площади здания; – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен.

5. Определение не учтенных УПВС косвенных издержек, принятых в соответствии с тем, что УПВС учитывают затраты практически в объеме всех глав сводного сметного расчета.

6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:

где – индекс перехода от сметных цен базисного периода к ценам текущего.

7. Расчет прибыли предпринимателя:

где – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по результатам анализа рынка).

8. Определение полной стоимости нового строительства:

Пример. Определить стоимость строительства (воспроизводства) системы вентиляции, являющейся благоустройством жилого здания объемом 900 м3, полная восстановительная стоимость которого составляет на дату оценки 2691 гыс. у.е. Здание полностью включает весь перечень необходимых благоустройств в конструктивном элементе "внутренние сантехнические и электротехнические устройства", а именно – центральное отопление, вентиляцию, водопровод, горячее водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроосвещение.

Определяем удельный вес благоустройства (вентиляции) в ПВС жилого здания при следующих условиях:

а) удельный вес конструктивного элемента "внутренние сантехнические и электротехнические устройства" в общем объеме объекта оценки, благоустройством которого является вентиляция, составляет 7% (согласно данным сборника УПВС);

б) фактический удельный вес совокупности благоустройств в общем объеме конструктивного элемента составляет 100%, так как отмечено наличие всего перечня благоустройств, составляющих конструктивный элемент "внутренние сантехнические и электротехнические устройства";

в) в данном случае вентиляция как благоустройство конструктивного элемента "внутренние сантехнические и электротехнические устройства" составляет 2%, тогда фактический удельный вес совокупности благоустройств в общем объеме конструктивного элемента = 0,07 • 0,02 = 0,14%.

Стоимость строительства благоустройства (вентиляции) = = (2 691 000 0,14) / 100 = 3767,4 у.е.

Ответ: стоимость строительства вентиляции составляет 3767,4 у.е.