Определение порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Совершенствование порядка использования государственного и муниципального имущества, государственных и муниципальных ресурсов (в том числе при предоставлении государственной и муниципальной помощи), а также порядка передачи прав на использование такого имущества и его отчуждения рассматривается в п. 14 ст. 7 Федерального закона от 25.12.2008 № 273-Φ3 "О противодействии коррупции" в качестве одного из основных направлений деятельности государственных органов по повышению эффективности противодействия коррупции.
Одной из такого рода мер, специально предусматриваемых антимонопольным законодательством, является установление особенностей порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, возможно следующими способами:
1) в качестве общего правила – по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров. Такой порядок установлен в отношении государственного или муниципального имущества как не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, так и принадлежащего, соответственно, на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, автономным учреждениям, государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Порядок проведения конкурсов или аукционов и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом[1].
Информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте: torgi.gov.ru[2]. Извещение о проведении торгов размещается до дня окончания подачи заявок на участие не менее чем за 30 дней для конкурса и 20 дней для аукциона. Не допускается заключение договоров ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте. При заключении и (или) исполнении договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором;
2) без проведения торгов – в случаях, предусмотренных нормами ст. 17.1 Закона о защите конкуренции:
а) в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется в соответствии со специальным законодательством: Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством РФ о недрах, законодательством РФ о концессионных соглашениях.
И хотя этот перечень сформулирован в ч. 2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции исчерпывающим образом, есть исключения, ситуационно обусловливаемые спецификой отношений.
Так, действия федерального государственного унитарного предприятия в лице конкурсного управляющего по заключению договора аренды имущества без проведения конкурса (аукциона) в порядке ст. 17.1 Закона о защите конкуренции признаны правомерными, поскольку сделки, связанные с отчуждением имущества должника при процедуре конкурсного производства или влекущие за собой передачу его имущества третьим лицам, находятся в сфере правового регулирования законодательства о банкротстве, которое в спорных правоотношениях имеет преимущество перед антимонопольным. Конкурсный управляющий имел право, независимо от формы собственности, передать имущество юридического лица, в отношении которого была введена процедура конкурсного производства, в аренду другим юридическим лицам, поскольку это имущество вошло в конкурсную массу[3];
б) при реализации предусматриваемого ст. 621 ГК преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в случаях: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
При отказе по иным основаниям и заключении в течение года (со дня истечения срока действия договора) договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством. Указанная норма ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции устанавливает только одно последствие для рассматриваемой ситуации в сравнении с нормой абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК, допускающей в качестве альтернативы предъявление требований о возмещении убытков, причиненных отказом о возобновлении договора аренды;
в) путем предоставления указанных прав (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку РФ;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных ст. 31.1 Закона о некоммерческих организациях;
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
9) в порядке, установленном для предоставления государственных или муниципальных преференций;
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукци
она, проведенных в соответствии с Законом о контрактной системе, если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
11) на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 м2 и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании п. 1;
г) в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений.
Порядок и условия передачи имущества в этом случае определяются Правительством РФ при одновременном соблюдении следующих требований: 1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные государственными образовательными учреждениями высшего профессионального образования, муниципальными образовательными учреждениями высшего профессионального образования, государственными научными учреждениями; 2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы; 3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.