Общие положения об ипотеке
Ипотека – это дополнительный договор, обеспечивающий выполнение основного договора (кредитного, займа, купли-продажи, аренды, подряда) и некоторых гражданско-правовых обязательств, например из причинения вреда. Ипотека регулируется такими нормативными правовыми актами, как Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), информационное письмо Президиума ВАС РФ 28 января 2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке".
Ипотека – это договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым залогодержатель, будучи кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по основному обязательству из стоимости заложенного другой стороной (залогодателем) имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки могут быть, в частности, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, незавершенное строительство дома.
Значение залога заключается в том, что он обеспечивает залогодержателю:
– уплату основной суммы долга по обязательству, обеспечиваемому ипотекой;
– возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
– уплату процентов за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренных обязательством, обеспеченным ипотекой либо федеральным законом;
– возмещение судебных издержек;
– возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке);
– возмещение расходов, понесенных залогодержателем по содержанию, охране и хранению заложенного имущества (ст. 4 Закона об ипотеке).
Требования к заложенному имуществу:
а) объект ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке);
б) не допускается ипотека следующего имущества:
– изъятого из оборота;
– на которое не может быть обращено взыскание;
– в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация;
– приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
– без согласия лица, разрешение которого требуется для ипотеки конкретного имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке);
в) наличие согласия всех сособственников закладываемого имущества, если оно находится в общей собственности нескольких лиц (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).
Особенности заключения договора об ипотеке:
а) договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);
б) в договоре об ипотеке должно быть указано следующее:
– предмет, его оценка и существо;
– срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке);
– периодичность платежей, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, подлежит исполнению по частям (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке);
в) договор ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);
г) государственная регистрация ипотеки является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке);
д) залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки (нарушение этого правила дает право залогодержателю на досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, либо на изменение условий договора об ипотеке – ст. 12 Закона об ипотеке);
е) права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
Основные положения о закладной (ст. 13 Закона об ипотеке):
а) закладная является именной ценной бумагой;
б) закладная удостоверяет следующие права ее владельца:
– право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
– право залога на имущество, обремененное ипотекой;
в) закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой;
г) передача прав по закладной и залог последней осуществляется в соответствии со ст. 48 и 49 Закона об ипотеке;
д) участники отношений, связанных с закладной, могут изменить условия, установленные в ней ранее;
е) аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке;
ж) ОГЛАВЛЕНИЕ закладной регламентировано ст. 14 Закона об ипотеке, регистрация ее – ст. 16, а осуществление прав по ней – ст. 17. Восстановлению прав по закладной в случае ее утраты посвящена ст. 18.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу. В этом случае новый собственник имущества приобретает обязанности залогодателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).
Вопросу государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена гл. IV Закона об ипотеке (ст. 14–28). Государственная регистрация имеет публичный характер – любое лицо может получить не только сведения, но и выписку о ней (ст. 26).
Обращение взыскания рассматривается в гл. IX Закона об ипотеке (ст. 50–55). Оно осуществляется по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных ст. 55 данного Закона. Реализация заложенного имущества в соответствии с решением суда производится путем продажи его с публичных торгов в форме конкурса или аукциона в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством РФ (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке).
Изложенное выше является общим для ипотеки всех видов объектов недвижимости.
Особенности ипотеки жилых домов и квартир содержатся в гл. XIII Закона об ипотеке и сводятся к следующим:
а) правила гл. XIII применяются к следующим домам и квартирам:
– предназначенным для постоянного проживания;
– принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам;
б) садовые домики и строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 74);
в) дома и квартиры, над собственниками которых установлена опека или попечительство, передаются в ипотеку по правилам сделок с имуществом подопечных (п. 5 ст. 74);
г) ипотека квартиры в многоквартирном жилом доме, находящейся в общей долевой собственности, распространяется и на долю залогодателя в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75);
д) предметом ипотеки могут быть незавершенное строительство, материалы и оборудование, заготовленные для строительства, в случае предоставления кредита или целевого займа для сооружения жилого дома. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76);
е) особенности ипотеки, обеспечивающей получение кредита в кредитной организации, в частности в банке, предусмотрены ст. 77 Закона об ипотеке;
ж) обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и иных лиц, проживающих в них, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке;
з) обращение взыскания на заложенный дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил гл. IX Закона об ипотеке[1].
Правовое регулирование ипотеки осуществляется не только Законом об ипотеке, но и Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге", если положения последнего не противоречат первому.
Ипотечное кредитование переживает сейчас не лучшие времена: количество выдаваемых кредитов сокращается в связи с тем, что кредитные организации с 2008 г. стали принимать под залог только помещения, сданные в эксплуатацию после 1995 г.; кроме того, увеличилось количество продаж недвижимых объектов (из-за кризиса)[2].
Все основания прекращения права собственности на жилое помещение можно разбить на три следующие группы:
а) основания прекращения по воле собственника (п. 1 ст. 235 ГК РФ):
– отчуждение собственником своего жилого помещения;
– отказ собственника от права собственности на жилое помещение;
б) основания прекращения против воли собственника (п. 2 ст. 235 ГК РФ):
– обращение взыскания на жилые помещения по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
– реквизиция жилого помещения (ст. 242 ГК РФ);
– конфискация жилого помещения (ст. 243 ГК РФ);
– отчуждение недвижимого имущества (жилого помещения) в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ);
– в других случаях, предусмотренных законом (ст. 252, 272, 282, 285,293 ГК РФ);
в) основания прекращения независимо от воли собственника (п. 1 ст. 235 ГК РФ):
– гибель или уничтожение жилого помещения;
– иные случаи, предусмотренные законом.