Объекты рынка управления недвижимостью

Объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). К объектам управления также относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижимости [16].

Помещение – часть здания (пространство внутри здания), имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями [14].

Здание – архитектурно-строительный объект, состоящий из несущих и ограждающих конструкций, фундамента, стен и крыши, образующих наземный замкнутый объем. Основное назначение здания как объекта состоит в создании условий для проживания или деятельности людей, размещения производств, либо хранения продукции [16].

Имущественный комплекс (или многофункциональный комплекс) – объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий, находящихся на одном или нескольких земельных участках с общей внешней границей, имеющих общую инженерную инфраструктуру, взаимодополняющих друг друга таким образом, что они могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей управления [141.

Территория – совокупность земельных участков с находящимися на них зданиями и сооружениями, с общими границами, включающая в себя комбинацию различных территориальных зон но виду их градостроительного использования [ 16|.

Комплекс объектов недвижимости – вся совокупность объектов недвижимости (помещений, зданий, имущественных комплексов), находящихся в ведении одного субъекта управления, в том числе территориально разделенных. Комплекс объектов недвижимости может состоять из нескольких помещений, нескольких зданий, нескольких имущественных комплексов, соединенных между собой в различных комбинациях.

На рынке недвижимости объекты управления делятся на три основные группы (рис. 1.3).

1. Земельный участок (также является недвижимым имуществом или объектом недвижимости).

2. Недвижимое имущество:

• жилищный фонд (многоквартирные дома, индивидуальное домостроение);

• нежилые здания, строения и сооружения различного функционального назначения (офисная недвижимость, включая рынок особняков, торговая недвижимость, рынок складских и производственных помещений, промышленная недвижимость, включая имущественно-технологические комплексы крупных корпоративных собственников, гостиничные комплексы и прочие виды).

3. Движимое имущество, входящее в состав недвижимого имущества или являющееся самостоятельным объектом управления, так как, например, расположено на земельном участке, т.е. имеет "пятно застройки".

Кроме того, объекты управления делятся на объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости.

К объектам коммерческой недвижимости относят объекты, используемые инвестором или собственником в интересах получения дохода в виде арендной платы или прироста стоимости. Объектами коммерческой недвижимости могут быть, например, офисные, торговые и складские здания и помещения.

К объектам некоммерческой недвижимости относят объекты недвижимости, используемые собственником или пользователем недвижимости для ведения определенной деятельности, служащие местом размещения подразделений собственника, либо третьих лиц.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в отношении следующих объектов недвижимости, классифицируемых по типу использования в жизнедеятельности и хозяйственном обороте человека: жилые, гостиничные, офисные, торговые, складские, производственные, учебные, зрелищные, медицинские и др. (данный перечень не является исчерпывающим и может дополняться и уточняться по мере развития российского рынка недвижимости).

Рис. 1.3. Объекты управления на рынке недвижимости

Целесообразно классифицировать объекты недвижимости (под классом недвижимости понимается определяющая значимость, архитектурная ценность здания, его коммерческое значение и привлекательность для пользователей объектом недвижимости) [3, 20] но следующим критериям: функциональное назначение, размер объекта и классность (рис. 1.4).

Также целесообразно производить сегментирование рынка управления недвижимостью по следующим критериям: тип собственности, тип здания, тип классификации, размер здания, цель потребителя. Подробнее ОГЛАВЛЕНИЕ каждого критерия и особенности управления в зависимости от него показаны в табл. 1.2.

Таблица 1.2

Критерии сегментирования рынка управления недвижимостью

№	Критерий		Классификация критерия	Примечание
1	Тип собственности		Здание, находящееся в муниципальной или государственной собственности	От типа собственности зависит бюджет, выделенный на управление, количество и тип услуг, отдаваемых на подряд
			Здание, находящееся в частной собственности (личной или корпоративной)	Управляющие компании в большинстве случаев привлекаются на объекты, находящиеся в частной собственности
2	Тип здания		Офисное. Торговое. Жилое. Складское. Промышленное. Многофункциональное назначение	Например, в офисные и торговые здания чаще привлекаются управляющие компании, в жилые здания чаще привлекаются подрядчики для выполнения отдельных работ
3	Тип классификации		Офисные здания: класс А, класс В, класс С, класс D, класс люкс, бизнес- класс, эконом-класс и др.	Ключевым фактором при определении класса здания также является наличие или отсутствие управляющей компании
4		Размер здания	Площадью менее 2000 м2. Площадью от 2000 до 5000 м2. Площадью от 5000 до 10 000 м2. Площадью от 10 000 до 25 000 м2. Площадью более 25 000 м2	От площади здания зависит комплекс услуг, оказываемых в нем, привлекательность объекта для подрядчиков, целесообразность привлечения подрядных организаций
5		Цель инвестора, собственника или пользователя недвижимостью	Организация комплексного управления недвижимостью. Выполнение определенного комплекса работ или услуг. Выполнение отдельных работ или услуг	В зависимости от наличия или отсутствия управляющей компании, собственной инженерной службы, собственной службы уборки, на объект недвижимости могут привлекаться разные компании