Нормативное регулирование в сфере оценки
В течение последних лет шла интенсивная разработка регламентов и нормативов ведения экспертной деятельности в сфере оценки, формирование процедур и методов экспертизы, служащей инструментом контроля для саморегулируемых организаций (СРО) в их обязанности вести контроль за качеством проведения оценочных работ их членами (по закону о СРО[1]).
Кроме элиты профессионалов-оценщиков в этой работе принимал участие и ряд государственных структур (в частности, ФАУФИ[2]), а также представители крупнейших потребителей оценочных услуг на рынках России.
Также одним из направлений в борьбе за повышение качества работы оценщиков являлась интенсивно проходившая на уровне ЭКСОД[3] при Минэкономразвития России работа по созданию национальных российских стандартов оценки, призванных составить нормативно-методическую основу деятельности оценщика в дополнение (именно в дополнение, а не вместо) к постоянно развивающейся теории оценки.
Федеральные стандарты оценки, базовый блок которых (ФСО 1–3) принят осенью 2007 г., должны служить инструментом повышения качества предоставляемых профессиональных услуг в сфере оценки.
Все это требует отнестись весьма серьезно и уделить достаточное внимание изучению и анализу вопросов теории и методологии проведения оценки, заложенных в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность и представляющих собой то правовое поле, в рамках которого вынужден действовать оценщик.
Закон об оценочной деятельности в РФ
Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-Φ3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)[4], в дальнейшем – Закон, был принят Государственной Думой 16.07.1998 г. и одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г. В настоящее время он действует в следующих редакциях Федеральных законов: от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31-Φ3, от 14.11.2002 г. № 143-Φ3, от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ, от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ, от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ, от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ, от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ, от 05.02.2007 г. № 13-Φ3, от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ, от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ, от 30.06.2008 г. № 108-ФЗ; а также по собранию законодательства РФ (СЗ РФ), где отражены новые редакции: в 2008 г. – № 27, ст. 3126; в 2009 г. – № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6419, 6450, в 2010 г. – № 167-ФЗ (в ред. от 03.12.2011 г. № 383-Φ3 с изменениями от 28.07.2012 г. № 144-ФЗ). Последняя редакция от 07.06.2013 г.
Как видно, данный Закон практически ежегодно претерпевает ряд изменений, отражаемых в его все новых редакциях – соответствующих федеральных законах, что свидетельствует не только о незрелости его изначальной версии и недостаточной компетенции разработчиков, но и об активном участии в последующей его разработке профессионального оценочного сообщества, неравнодушного к несовершенству буквы закона.
Был принят Федеральный закон от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”"[5] (далее – ФЗ № 157). Причина разработки этой версии была связана с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью (ОД) от государства к профессиональным СРО оценщиков и необходимой при этом (по условиям вступления России в ВТО) отменой лицензирования. Однако, уделив значительное внимание вопросам организации новой формы регулирования ОД (посредством саморегулирования с участием СРО) и усиления имущественной ответственности оценщика, Закон ввел изменения и в определения ряда базовых терминов, таких как оценочная деятельность (ст. 3), субъект оценочной деятельности (ст. 4), а также определил требования к договору на проведение оценки (ст. 10) и обязанности оценщика как единственного субъекта оценочной деятельности (ст. 15).
В соответствии с данным Законом под оценочной деятельностью (ОД) теперь понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной[6] или иной стоимости.
Как деятельность оценка действительно предполагает наличие субъектов и объектов оценки, и до появления ФЗ № 157 спорным в среде оценщиков оставался лишь вопрос об отнесении потребителей оценочных услуг (юридических или физических лиц, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке) к субъектам оценки (которые не обязательно являются заказчиками оценки, как это констатировала ст. 4 Закона[7]).
Однако новая редакция Закона определила, что единственными[8] "субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики)". При этом "...оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 151 настоящего Федерального закона".
К объектам оценки (ст. 5) в Законе относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
По мнению авторов, к объектам оценки следует относить только те объекты, в отношении которых установлены (или могут быть установлены) какие-либо имущественные права, поскольку никогда и ни у кого не возникнет потребности и повода оценивать такой "отдельный материальный объект (вещь)", как ворона на заборе.
Следовало бы убрать все эти перечисления и частности как минимум, исключить из определения строку – "отдельные материальные объекты (вещи)" и отмстить самое важное: объект оценки – это всегда объект гражданских прав, т.е. в абсолютном большинстве случаев – это имущество в совокупности с относящимся к нему правом собственности (или теми или иными имущественными правами, выражающими чей-либо имущественный интерес). А что такое услуги, работы или ущербы – оценщику неизвестно, поскольку его даже не учат оценивать подобные объекты.
Таким образом, даже беглый анализ законодательной базы ОД показывает необходимость тщательного рассмотрения таких базовых понятий, как "оценка", "оценочная деятельность" и "объект оценки", "оценщик". Можно даже назвать эти понятия системообразующими для данной профессии, поскольку они формируют/задают систему условий в государстве, в которых вынужден строить свою деятельность оценщик, а также определяют его статус.
В Законе устанавливаются случаи обязательного проведения оценки (ст. 8):
"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества".
В соответствии со ст. 10 Закона договор на проведение оценки должен заключаться в простой письменной форме.
"Договор на проведение оценки должен содержать:
• объект оценки[9];
• вид стоимости имущества (способ оценки)[10];
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24е настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор".
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником па совершение сделок с объектами, если иное нс установлено законодательством РФ.