Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Инвесторы закрытых фондов получили возможность вкладывать капиталы в активы, недоступные для пайщиков открытых и интервальных ПИФов, а именно в объекты недвижимости как строящиеся, так и готовые, реконструируемые, различные права на недвижимое имущество, а также в акции и доли компаний, осуществляющих инвестиционную, риэлтерскую и строительную деятельность.

Закрытый паевой фонд – это также и возможность диверсификации инвестиционного портфеля. Денежные средства пайщиков могут вкладываться в реализацию сразу нескольких проектов. Это снижает риски. Интересен в этом отношении опыт США, где существуют особые требования к диверсификации активов: в портфеле должно быть не менее десяти объектов, ни один из которых по стоимости не может превосходить 15% стоимости активов фонда.

Пайщики закрытых ПИФов получают достаточно широкие полномочия по участию в управлении фондом. Это право реализуется через принятие решений общим собранием владельцев инвестиционных паев, на котором обсуждаются вопросы, связанные с функционированием фонда.

Сам по себе закрытый ПИФ может создаваться как некий закрытый "клуб по интересам". После его формирования (сбора необходимого количества средств) он закрывается на несколько лет (от года до 15 лет). Новые инвесторы могут присоединиться к проекту только с согласия участников фонда.

Закрытые ПИФы делятся на рентные и девелоперские. Рентные вкладывают средства в строительство новых объектов и предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение пайщиками регулярных доходов от сдачи площадей в аренду (своего рода дивиденды).

Девелоперские инвестируют средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение одномоментного дохода после реализации недвижимости. Риски несдачи объекта или банкротства строительной компании при этом застрахованы. Пайщики закрытых ПИФов освобождены от налогов на доходы.

Ипотечные паевые инвестиционные фонды

В состав активов таких ПИФов могут входить ипотечные ценные бумаги, права залогодержателя по договорам участия в долевом строительстве, объекты недвижимого имущества, являющиеся объектом ипотеки.

На 2012 г. насчитывалось всего 11 ипотечных фондов. Однако, если учесть, что первый из них был сформирован в декабре 2004 г., данную категорию ПИФов можно считать весьма перспективной. Предполагается, что эти фонды создадут альтернативный вариант рефинансирования ипотечных кредитов, решив проблему отсутствия у банков долгосрочных финансовых ресурсов. При этом своим пайщикам они способны обеспечить стабильный доход, покрывающий инфляцию.

Паевые инвестиционные фонды прямых инвестиций

Фонды данной категории предполагают объединение капиталов инвесторов, направленное на покупку уже существующего предприятия с целью развития его бизнеса. При этом, как правило, приобретаются все акции эмитента или пакет не менее контрольного.

Такая форма инвестирования в промышленные объекты удобна для инвесторов тем, что вопросами хозяйственной деятельности принадлежащих фонду акционерных обществ занимается профессиональная управляющая компания.

Паевые инвестиционные фонды особо рисковых (венчурных) инвестиций

Венчурные фонды решают ту же задачу, что и фонды прямых инвестиций, – аккумулирование средств для инвестирования их в проекты реального сектора экономики. Однако в отличие от фондов прямых инвестиций, капитал которых может быть размещен лишь в ценные бумаги акционерных обществ, венчурные ПИФы могут участвовать в капитале обществ с ограниченной ответственностью (доля фонда в ООО должна превышать 50%, что обеспечивает контроль над реализацией проекта). Также большие перспективы открываются в области коммерческого финансирования науки.

Предполагается, что более рискованные инвестиции должны обеспечить пайщиков высокой доходностью. Однако результаты деятельности ПИФов этой категории корректно оценивать после завершения их работы.

Паевые инвестиционные фонды денежного рынка

Фонды денежного рынка считаются наименее рискованными, а их доходность – сопоставимой с процентными вкладами банковских депозитов. В России эти ПИФы могут инвестировать свои активы в инструменты с наименьшим риском – облигации, валюту, депозитные сертификаты, ценные бумаги иностранных государств.

Как отмечают эксперты, существующие в России фонды денежного рынка можно назвать таковыми лишь с большой натяжкой, так как основную часть их активов составляют облигации. В настоящее время инвестировать в ПИФы денежного рынка имеет смысл лишь на короткий срок – в пределах нескольких месяцев. Фонд денежного рынка можно сравнить с депозитом до востребования. Его характеризует такая же высокая степень ликвидности вложений и немногим более высокий уровень дохода.

Таким образом, приведенная характеристика существующих категорий паевых инвестиционных фондов свидетельствует о том, что наиболее перспективными для вложения средств населения будут открытые и в меньшей степени интервальные фонды акций и облигаций. Сегмент интервальных фондов сохранит свою привлекательность для консервативных институциональных инвесторов – страховых компаний, банков, пенсионных фондов.

Инвестирование средств в закрытые фонды, в особенности венчурные фонды, фонды недвижимости и прямых инвестиций, открывает широкие перспективы в финансировании предприятий реального сектора экономики.

Первые ПИФы были созданы в 1996 г. В настоящее время их число превысило 1000. В последние годы наибольший прирост пришелся на группу закрытых фондов недвижимости. Их число выросло со 160 до 344, или в 2,15 раза.

Количество ПИФов по категориям представлено в табл. 3.5.

Таблица 3.5

Количество ПИФов по категориям (2012 г.)

Категории ПИФов	Всего	В том числе
		открытые	интервальные	закрытые
Акций	263	191	44	28
Облигаций	72	67	5	0
Смешанные (сбалансированные)	182	124	40	18
Индексные	44	44	0	0
Денежного рынка	5	5	0	0
Фондов	16	13	3	0
Недвижимости	344	Не предусмотрено законодательством		344
Ипотечные	И			11
Венчурные	54			54
Прямых инвестиций	16			16
Всего	10 107	444	92	471