Методы сравнительного подхода в оценке машин и оборудования
Данный метод применим, если для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог, а лучше – несколько аналогов, для которых цены известны. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, позволяющий получить значения корректировок, применяемых к ценам аналогов. Этот метод использует информацию, изложенную в подпараграфе 6.1.3 в отношении корректировок по элементам сравнения.
При методе прямого сравнения необходимо соблюдать определенную последовательность при внесении корректировок:
• сначала выполняют коэффициентные корректировки (по совокупности технико-физических и технико-экономических параметров аналогов);
• затем поправочные (по различиям в комплектации оцениваемого объекта и аналогов и для учета иных дополнительных составляющих затрат).
В общем случае PC оцениваемого объекта после выполнения последовательных корректировок рассчитывается по формуле
(6.1)
где 
– структурно однородная по отношению к оцениваемой стоимости ОО цена объекта-аналога на момент продажи; 
– коэффициент приведения цены аналога к дате оценки (корректировка на рыночные условия или дату оценки); Кс – коэффициент корректировки на состояние посредством сравнения уровня физического износа (обесценения) оцениваемого объекта по отношению к аналогу за период его эксплуатации с момента выпуска до момента оценки; 
– корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях иных параметров у оцениваемого объекта и его аналога (таких как качество, местоположение, типоразмер и совокупность выделенных оценщиком технико-экономических показателей);
– цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сопоставимые объекты на дату оценки, а также ряд иных поправок[1] в абсолютном выражении.
Рассмотрим подробнее вопрос проведения корректировок и формирования введенных коэффициентов.
Корректировка на рыночные условия (дату оценки) реализуется коэффициентом 
приведения цены аналога к моменту оценки и показывает, во сколько раз изменились цены на подобные машины за период с момента продажи аналога до даты оценки.
Этот коэффициент представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на дату сделки с аналогом. Если известно, что на рассматриваемое оборудование в пределах данного временно́го интервала сохранялись стабильными долларовые цены (при отсутствии внутренней валютной инфляции), то коэффициент приведения Кд можно рассчитать как отношение курсов доллара на дату оценки и дату сделки (или момент действия цены предложения). Может быть использован с этой целью и индекс инфляции.
Корректировка по состоянию реализуется использованием коэффициента Кс, равного отношению показателей потери стоимости по причине физического износа (обесценения) оцениваемого объекта на дату оценки и аналога за период эксплуатации его с момента выпуска до момента оценки. При этом уровень физического износа оцениваемого объекта и аналога может определяться (см. подпараграф 5.2.2) как:
• отношение периода эксплуатации до момента продажи к нормативному сроку службы (наработка/полная выработка);
• произведение темпа снижения рыночной стоимости подержанного оборудования за единицу наработки или ресурса па объем наработки или ресурса за период эксплуатации[2].
Таким образом, если физический износ (потеря стоимости) оцениваемого объекта и аналога выражен в относительных величинах (долях единицы), то формула для коэффициента корректировки по состоянию будет
(6.2)
где 
– соответственно физический износ оцениваемого объекта и аналога.
При условии, что эксплуатация оборудования начинается с даты его выпуска, данная поправка отражает и разницу в датах изготовления объекта оценки и аналога. Если же это условие не выполняется, следует провести дополнительную корректировку на возраст изделий.
Корректировка по качеству также может быть отражена при помощи коэффициентов с привлечением экспертных оценок. Для многих видов объектов (легковые автомобили, автобусы, офисная и бытовая техника и т.д.) коэффициент коммерческой привлекательности играет существенную роль в формировании стоимости. Он должен учитывать различия сравниваемых объектов по эстетическим и эргономическим характеристикам, дизайну, удобству управления, комфортности в кабине машины, бесшумности, экологичности и т.д. Такие характеристики можно оценить только экспертно. Кроме того, с помощью данного коэффициента могут быть учтены стоимостные изменения вследствие функционального износа, а также воздействия таких факторов, как условия гарантии и технического сервиса.
Расчет с помощью экспертных оценок заключается в определении некоторого средневзвешенного показателя в условных единицах (баллах), который характеризует те стороны полезности объекта, которые не поддаются количественному измерению. Для получения обоснованных экспертных оценок необходима достаточно представительная группа независимых квалифицированных специалистов, владеющих информацией о потребительских качествах объекта. Эксперты назначают баллы для отдельных свойств у оцениваемого и аналогичного объектов по заранее составленным шкалам обычно с пятью – десятью градациями, снабженными пояснениями:
• неприемлемо;
• удовлетворительно;
• хорошо;
• отлично и т.п.
Цену одного балла определяют на основе статистической обработки данных об оцениваемых свойствах у нескольких аналогичных объектов, при этом приближенно допускается, что какая-то доля цены этих объектов (10-20%) есть цепа качественных свойств. Принимается также, что между средневзвешенным балльным показателем и стоимостью этих свойств существует прямо пропорциональная связь.
Расчет коэффициента качества К1 выполняют по формуле:
где 
– коэффициент весомости г-го свойства; 
и 
– оценка г-го свойства, выраженная в баллах, у оцениваемого
и аналогичного объектов соответственно; т – количество свойств, характеризующих коммерческую привлекательность объекта.
Как правило, принимают следующие значения коэффициента 15 показателе степени 
для фактора коммерческой привлекательности:
– товары массового потребления;
– объекты производственно-технического назначения.
Коэффициенты весомости свойств определяют также опросом экспертов. Непосредственное оценивание этих коэффициентов затруднительно, так как эксперту приходится сопоставлять разнородные качества. Поэтому рекомендуется применять специальные экспертные приемы, такие как парные сравнения, соотносительные коэффициенты, моделирование предпочтений, расстановка приоритетов и др.
Корректировка на типоразмер весьма проста. Данный коэффициент, например К2, учитывающий конструктивные различия[3] в массе, весе, линейных размерах, объеме, занимаемой площади и т.п. оцениваемого объекта и аналога, определяется по формуле
где 
и 
– конструктивная характеристика соответственно оцениваемого объекта и аналога.
Корректировки по технико-экономическим показателям проводятся с использованием параметрических коэффициентов:
(6.4)
где 
и 
– значения i-го параметра оцениваемого объекта и аналога; 
– показатель степени, характеризующий силу связи цены объекта от t-го параметра. Чем больше 
, тем выше степень зависимости цены от параметра. В частном случае при 
получаем прямо пропорциональную связь; 
– гиперболическую (обратную) зависимость, что характерно для так называемых убывающих характеристик (см. ниже).
Формула (6.4), внешне напоминающая известную формулу "(Себе)стоимость/Мощность", в действительности относится к наиболее общим выражениям тех типов связей[4], которые могут возникать между параметром и ценовой характеристикой.
Показатели степени Nt получают в результате экономического анализа и построения экономико-математических корреляционных моделей зависимости цены (себестоимости производства) от технических параметров для отдельных видов техники (станков, прессов, самолетов, электродвигателей, автомобилей и т.д.). Как правило, такие модели имеют форму степенной функции, и приведенные в них показатели степени могут быть взяты как показатели Nt. Оценщик может либо сам выполнить корреляционный анализ, используя накопленную статистическую информацию, либо получить сведения о корреляционных моделях из соответствующих справочников.
Внесение корректирующих параметрических коэффициентов дает удовлетворительные результаты, если технические параметры у оцениваемого и аналогичного объектов различаются не более чем на 20%[5]. В других источниках этот порог определяется в 30–50%[6]. При больших различиях начинает сказываться масштабный фактор, и погрешность резко возрастает. Например, допустимо оценивать стоимость грузового автомобиля грузоподъемностью 10 т по цене аналогичного автомобиля грузоподъемностью 8 т, но некорректно использовать в качестве аналога автомобиль грузоподъемностью 1,5 т.
Пример 6.1.[7] Определите рыночную стоимость при перемещении токарно-винторезного станка, обеспечивающего обработку деталей диаметром до 400 и длиной до 700 мм. Дата оценки – декабрь 2011 г. К станку прикладывается комплект инструментов и приспособлений.
Данные о параметрах и ценах продаж аналогичных объектов приведены в табл. 6.1.
Таблица 6.1
Данные по объектам-аналогам
|
Объекты сравнения |
Модель |
Наибольший диаметр заготовки, мм |
Наибольшая длина заготовки, мм |
Цена, руб. |
Дата сделки |
|
А1 |
МК6056 |
320 |
710 |
30 000 |
дек. 2009 г. |
|
А2 |
МК6056 |
360 |
1000 |
35 000 |
февр. 2009 г. |
|
А3 |
МК6056 |
380 |
1000 |
42 000 |
июнь 2009 г. |
Примечание. Цены по аналогам даны без учета транспортных расходов, но включают НДС. Станки А1 и А2 были проданы без комплекта инструментов, станок А3 – с типовым комплектом. На дату оценки комплект инструментов стоил 7000 руб. Станки А1 и А3 были изготовлены соответственно в конце 2011 г. и начале 2007 г. Станок А2 был произведен в конце 2009 г., как и оцениваемый станок. Среднемесячный рост цен на металлообрабатывающие станки во втором полугодии 2011 г. составил 3%. Последовательность внесения корректировок по шагам показана в табл. 6.2. Транспортировка ОО составит 3200 рублей.
Рассмотрим вопрос выбора наиболее предпочтительного аналога. Для этого введем интегральный показатель Р степени близости объекта оценки к рассматриваемому аналогу [5, с. 19]:
(6.5)
Это произведение[8] взвешенных отношений индивидуальных технических характеристик с учетом степени их важности (приоритетности) ОО и исследуемого аналога. Если какая-то характеристика считается возрастающей (например, производительность или мощность), то соответствующий множитель αi представляет собой отношение значения i-й характеристики (параметра) объекта оценки к значению той же характеристики аналога. Если характеристика – убывающая (например, затраты электроэнергии или топлива), то соответствующий множитель представляет собой обратное отношение. Этот прием позволяет рассматривать показатели
Таблица 6.2
Расчет рыночной стоимости станка методом прямого сравнения
|
Шаг |
Показатель |
Объект оценки |
Объект сравнения А1 |
Объект сравнения А2 |
Объект сравнения А3 |
|
1.1 |
Цена с НДС, руб. |
30 000 |
35 000 |
42 000 |
|
|
1.2 |
Цена (без НДС), руб. |
25 000 |
29 167 |
35 000 |
|
|
2.1 |
Дата сделки (мес., год) |
Дек. 2011 |
Дек. 2011 |
Февр. 2011 |
Июнь 2011 |
|
2.2 |
Срок от даты сделки до даты оценки, мес. |
0 |
10 |
6 |
|
|
2.3 |
Коэффициент корректировки на дату оценки Кд |
1 |
1 + 10 • 0,03 = 1,3 |
1 +6 0,03 = 1,18 |
|
|
2.4 |
Цена, руб. |
25 000 |
37 917 |
41 300 |
|
|
3.1 |
Год выпуска |
2009 конец |
2011 конец |
2009 конец |
2007 начало |
|
3.2 |
Продолжительность эксплуатации, лет |
2 |
0 |
2 |
5 |
|
3.3 |
Физический износ при нормативном сроке службы 15 лет, % |
13,3 |
0 |
13,3 |
33,3 |
|
3.4 |
Корректирующий коэффициент по состоянию Кс |
(1-0,133)/ /(1-0) = = 0,867 |
(1-0.133)/ /(1 – 0,133) = = 1,0 |
(1-0,133)/ /(1 – 0,333) = = 1,3 |
|
|
3.5 |
Цена, руб. |
21 675 |
37 917 |
53 690 |
|
|
4.1 |
Наибольший диаметр заготовки, мм |
400 |
320 |
360 |
380 |
|
4.2 |
Параметрический коэффициент для корректировки по функциональному параметру "диаметр" К1 |
U2 |
1,05 |
1,03 |
|
|
4.3 |
Цена, руб. |
24 276 |
39 813 |
55 301 |
|
|
5.1 |
Наибольшая длина заготовки, мм |
700 |
710 |
1000 |
1000 |
|
5.2 |
Параметрический коэффициент для корректировки по функциональному параметру "длина" К2 |
0,98 |
0,78 |
0,78 |
|
|
5.3 |
Цена, руб. |
23 790 |
31 054 |
43 135 |
|
|
6.1 |
Комплект инструментов |
Есть |
Нет |
Нет |
Есть |
|
6.2 |
Поправочная корректировка Кдоп (аддитивная) на цену комплекта инструментов |
+7000 |
+7000 |
0 |
|
|
6.3 |
Цена, руб. |
30 790 |
38 054 |
43 135 |
|
|
7.1 |
Количество корректировок, шт. |
4 |
4 |
4 |
|
|
7.2 |
Согласованная взвешенная стоимость оцениваемого объекта, руб. |
37 326 |
|||
|
7.3 |
Транспортные расходы по доставке оцениваемого объекта на место установки, руб. |
3200 |
|||
|
7.4 |
Обоснованная рыночная стоимость станка при перемещении, руб. |
40 526 |
Примечание. При расчете параметрических коэффициентов использована степенная функция с показателем степени 0,5 для диаметра заготовки и 0,7 для длины заготовки. Поскольку количество корректировок по каждому из объектов-аналогов равно одному и тому же числу 4, результирующая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта получена простым арифметическим усреднением без дополнительного расчета весовых коэффициентов. Правильный ответ при этом с обязательной процедурой округления результата составляет 40500 руб.
степени а, положительными и интерпретировать их как весовые коэффициенты, или коэффициенты значимости, анализируемых параметров, введенных в рассматриваемую ценовую модель. Они определяются экспертно и в сумме должны составлять единицу. Очевидно, что для идеального аналога Р=1. Поэтому в качестве наилучшего аналога выбирается тот объект из некоторой группы претендентов, для которого достигается минимальное расчетное значение по модулю разности Р-1.
Нетрудно заметить, что величина Р является и величиной корректировки цены аналога но совокупности тех корректировок, которые проводятся на мультипликативной основе. К интегральному показателю Р могут добавляться корректировки, проводимые на основе суммирования (сравните с формулой (6.1)). Если Р > 1, то по совокупности характеристик 00 лучше рассматриваемого аналога. Если Р < 1, то, наоборот, объект оценки хуже аналога и естественно ему приписать меньшую стоимость. Проиллюстрируем идею отбора наилучшего аналога на примере.
Пример 6.2.[9] Определите рыночную стоимость при перемещении по состоянию на 1 июля 2011 г. гусеничного трактора сельскохозяйственного назначения марки Т-4АС4. В качестве аналогов отобраны тракторы того же типа марок ДТ-175С-1 и ДТ-75Н-С4, рыночная стоимость которых при перемещении по состоянию на 1 апреля 2011 г. составила 16700 и 15000 руб. соответственно. Индекс изменения курса рубля к доллару за указанный период составил 1,06. В табл. 6.3 заданы технико-экономические параметры объекта оценки и аналогов, указаны значения этих показателей и определены весовые коэффициенты (коэффициенты значимости). Приведены также результаты расчета интегрального показателя Р для каждого аналога.
Таблица 6.3
Расчет интегрального показателя Р для каждого из аналогов
|
Показатель |
Объект оценки |
Объект сравнения |
Весовой коэффициент |
|
|
А1 |
А2 |
|||
|
Наибольшая тяговая мощность, кВт |
76,0 |
90,0 |
55,0 |
0,25 |
|
Ресурс до первого капремонта, мото • ч |
6000 |
8000 |
7000 |
0,40 |
|
Удельный расход топлива, г/кВт • ч |
7955 |
7420 |
6020 |
0,10 |
|
Масса конструктивная, кг |
245 |
331 |
312 |
0,25 |
|
Интегральный показатель Р |
0,93 |
1,11 |
||
Как видно из результатов расчета, в качестве аналога для трактора Т-4АС4 более предпочтителен трактор ДТ-175С-1 (А1), имеющий меньшее значение модуля разности Р – 1 (0,07) по сравнению с этим значением для А2 (0,11). Тогда рыночная стоимость объекта оценки (при перемещении) определяется следующим образом: V = 16700 • 1,06 • 0,93 = 16463 руб. или, округленно, 16500 руб.
Поскольку Р < 1, объект оценки несколько уступает А1 по своим свойствам, что отразилось на снижении стоимости[10].
Вернемся к примеру 6.1. В нем рассматриваются два функциональных параметра – диаметр и длина обрабатываемых изделий, которые по значимости могут иметь одинаковые весовые коэффициенты 0,5. По каждому из трех аналогов выполнено четыре корректировки, что не позволяет судить о преимуществе какого-либо одного из них в качестве объекта сравнения. Применим вышеописанную процедуру расчета интегрального показателя Р для того, чтобы выбрать наиболее близкий аналог к объекту оценки (табл. 6.4).
Таблица 6.4
Расчет интегрального показателя Р для выявления наиболее близкого аналога
|
Параметр |
Объект оценки |
Объект сравнения |
Весовой коэффициент |
||
|
A1 |
A2 |
A3 |
|||
|
Наибольший диаметр заготовки, мм |
400 |
320 |
360 |
380 |
0,5 |
|
K1 |
1,12 |
1,05 |
1,03 |
||
|
Наибольшая длина заготовки, мм |
700 |
710 |
1000 |
1000 |
0,5 |
|
K2 |
0,98 |
0,78 |
0,78 |
||
|
Интегральный показатель Р |
1,05 |
0,90 |
0,89 |
||
Расчет показывает, что наиболее близкий аналог для объекта оценки – А1. Этот факт может быть поводом для того, чтобы в процедуре согласования ценовой характеристике именно данного аналога был придан больший весовой коэффициент и проводилась процедура взвешенного усреднения, в отличие от проведенной выше в примере 6.1 процедуры расчета среднеарифметического значения цен аналогов для определения ОРС объекта оценки.
Метод прямого сравнения позволяет выполнить расчеты по данным о нескольких аналогах. Если нет близких аналогов, но имеется совокупность конструктивно подобных объектов (семейство или параметрический ряд), то достаточно надежные результаты можно получить с помощью метода статистического моделирования цены.