Методы расчета стоимости строительства
Для расчета стоимости строительства используются следующие методы:
• ресурсный (или стоимостной, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок) – предусматривает расчет стоимости всех видов ресурсов, необходимых для реализации проекта строительства, в текущих (прогнозных) ценах;
• ресурсно-индексный – сочетает в себе ресурсный метод с системой индексов цен на используемые ресурсы;
• базисно-индексный – основан на текущих и прогнозных индексах цен (коэффициентов пересчета) по отношению к базисному уровню стоимости строительства[1];
• модульный – метод разбивки по компонентам;
• сравнительной единицы – метод укрупненных показателей.
Рассмотрим их последовательно.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.
Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле
где 
– переход от базовых цен к текущим, 
– укрупненный показатель стоимости j-го ресурса; т – количество компонентов СМР; 
– сумма косвенных затрат.
Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.
Разновидность ресурсного метода – упрощенный вариант ресурсною метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин вычисляются нс на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на базе среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для конкретного типа зданий).
Еще одна разновидность – ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например по состоянию на 1 января 1984, 1991, 1999 г. или др. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен. Поэтому следует рассмотреть виды индексов цен в строительстве.
Виды индексов цен в строительстве
Важный этап расчета стоимости строительства – переход от базового уровня цен, для которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.
Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен.
Таким образом, к базовым в России относятся уровни цен 1955, 1969, 1984 и 1991 г. Оценщиками могут быть использованы следующие виды индексов:
1) к элементам прямых затрат по видам СМР;
2) элементам прямых затрат на полный комплекс работ;
3) полной стоимости СМР по видам строительства и работ;
4) отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).
Источниками необходимой регулярно обновляемой информации по текущим индексам цен в строительстве, как правило, служат ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы КО-И11ВЕСТ (Москва).
Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства.
Следует иметь в виду, что одним индексированием задача перехода стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки не решается. Для учета издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учтенных при составлении смет в период возведения здания, а также для учета прибыли предпринимателя индексированное значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины.
Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен (1955, 1969, 1984, 1991, 1994 или 1998–1999) и применение системы директивных (рекомендованных РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г., как наиболее полная и подробная. При этом могут применяться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10–15%.
Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов СМР на укрупненные разделы (модули). К таким модулям относятся: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.
Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии – из сборников УПСС и прейскурантов, а также УПВС. Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из УСН, УПВС ВР, УПСС, прейскурантов и др. При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.
Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле
где 
– объем работ по j-му компоненту, 
– расценка но каждому модулю, т – количество выделенных компонентов (модулей) здания.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней Р1ЩС, базисные цены – из сборников УСН (УПСС, прейскуранты), УПВС.
Стоимость нового строительства в данном методе определяется как
где
– стоимость единицы потребительских свойств; N – количество единиц потребительских свойств на объекте.
Иногда для расчетов используется Вперед формула:
где 
– стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату; 
– количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта); К1 – коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам; К2 – коэффициент корректировки на местоположение объекта; К3 – коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки; – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика[2]; К5 – коэффициент, учитывающий НДС, %.
Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность примерно 15–20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970–1972 гг. и предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г. Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).
УПВС включают:
• все прямые затраты;
• накладные расходы и плановые накопления;
• общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
• стоимость проектно-изыскательских работ;
• затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
• затраты на временные здания и сооружения;
• стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.
В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта необходимо показатель восстановительной стоимости (1м3, 1м2, пог. м.), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле:
где В – восстановительная стоимость 1 м3 (или м2, ног. м) оцениваемого объекта в базовый период, руб.; 
– строительный объем объекта, м3 (или м2, пог. м); 
– поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от типового базисного с учетом вида климатического района и территориального пояса; И1 – индекс перехода от цен базисного периода к ценам на 1 января 1984 г.; основание – постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек";
– индекс перехода от цен на 1 января 1984 г. к ценам на дату оценки. Для этого можно использовать бюллетени РДДС и "Индексы цен в строительстве" (фирма "КО-ИНВЕСТ", Москва); 
– коэффициент учета дополнительных косвенных издержек;
– коэффициент учета прибыли предпринимателя; 
– коэффициент учета НДС, если он не учтен в индексах удорожания СМР.
В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчете базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна бы ть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием ДТП на стоимость строительства. Это влияние двояко. С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции. С другой стороны, НТП инициирует появление дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т.п.). Так, по данным Главгосэкспертизы в результате НТП удорожание строительства составляло 5–6% в год, а его удешевление – 3–4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 05.10.1981 № 79-Д "О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов". Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена до 3%.
Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода в размере 2% в год.
Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 января 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 000 руб. на 1 января
1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 000 • (1 + 0,02)5 = 110 408 руб.
Далее полученная величина индексируется согласно порядку, описанному выше, и увеличивается на НДС и размер прибыли застройщика тем же способом.
В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930–1980-е гг.