Критерии и показатели эффективности управления объектами недвижимости

Оценить, насколько эффективно или неэффективно управление объектом, можно двумя основными путями:

1) через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту, с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными;

2) через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа ННЭИ недвижимости.

Одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой общей нормы рентабельности (доходности) капитала.

Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности – ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости, к общей сумме средств, вложенных в этот объект (при условии типичности вложений к рыночной стоимости данного объекта недвижимости). Данный показатель для целей оценки эффективности можно сравнить с показателем, рассчитанным на базе ННЭИ для данного объекта, или со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного назначения (Ro).

Критерием эффективности оперативного управления будет соотношение ОКР = ОКРННЭИ или ОКР ≥ Rо.

При этом должно выполняться соотношение

ОКРННЭИ ≥ Rо.

Максимальную величину ОКР можно получить, достигая максимально высокого уровня значения величины действительного (эффективного) валового дохода за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов (КОР):

КОР = ОР/ЭВД.

При этом необходимо также обращать внимание на соответствие КОР среднерыночным данным. Авторы работы[1] предлагают выделять из рыночных данных и выбирать в качестве ориентира для сравнения среднерыночные величины только тех коэффициентов, которые соответствуют полной аренде. При таком подходе успешность усилий управляющего по снижению расходов может анализироваться с использованием величин коэффициента распределенных расходов, "приведенных" к варианту полной аренды путем соответствующей корректировки.

В случае использования заемных средств для финансирования покупки или строительства объекта управления для собственника критерием будет являться норма доходности (рентабельности) собственного капитала (ставка доходности на собственный капитал – СДСК), рассчитываемая как

СДСК = ДСК/СК• 100%.

Норма доходности собственного капитала сравнивается со среднерыночным коэффициентом капитализации Re для собственного капитала. При этом в качестве базы сравнения выбирается величина Re, полученная не только путем обработки данных о сделках на рынке недвижимости, но также и на основании данных о доходности альтернативных инвестиций, включая доходность ценных бумаг.

Заметим, что уместное к использованию здесь условие СДСК ≥ Re представляет собой совокупный критерий эффективности оперативного управления объектом и реализации схемы кредитования сделки с объектом.

Интегральной характеристикой эффективности управления объектом недвижимости может служить величина его рыночной стоимости V0 (стоимость, соответствующая ННЭИ, или рост стоимости свидетельствует об эффективном управлении данным объектом).

Для оценки эффективности управления и мониторинга состояния объекта существуют также финансовые коэффициенты.

Финансовые коэффициенты – это показатели, используемые при принятии решений в процессе управления недвижимостью и при инвестиционном анализе различных проектов. Они рассчитываются на основе данных о стоимости и данных о доходах и расходах (табл. 7.2).

Таблица 7.2

Сводная таблица показателей эффективности использования недвижимости

Коэффициент

Формула расчета

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе стоимостных показателей

Коэффициент улучшений

Коэффициент ипотечной задолженности

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе доходных показателей

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей

Коэффициент загрузки

Коэффициент самоокупаемости

Коэффициент операционных расходов

Коэффициент покрытия долга

Коэффициенты, рассчитываемые по данным стоимостных и доходных показателей

Мультипликатор валовых рентных платежей

Общий коэффициент рентабельности

Ипотечная постоянная

Ставка дивидендов на собственный капитал

Рассмотрим коэффициенты, приведенные в табл. 7.2, более подробно.

К коэффициентам, рассчитываемым при анализе стоимостных показателей, относятся коэффициент улучшений и коэффициент ипотечной задолженности (долга).

Коэффициент улучшений (improvement ratio) – это доля (в процентах) улучшений (зданий и сооружений) в общей цене объекта недвижимости:

Коэффициент улучшений в целом указывает на ту часть общей цены объекта недвижимости, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения. Чем выше в цене объекта недвижимости доля амортизирующейся части, тем больше может быть вычет из налогооблагаемой суммы, относимый на счет износа. Остаток цены за вычетом улучшений указывает на ту часть объекта недвижимости, которая не амортизируется, не вычитается и не убывает со временем, а именно относится к земле.

Коэффициент улучшений для объекта недвижимости обычно составляет 60–90%. Например, торговые центры, как правило, размещаются на дорогой земле, требуют легкого и удобного доступа, значительных площадей под парковку автомобилей, а сами здания центров редко превышают два этажа для удобства покупателей; поэтому обычно коэффициент улучшений для торговых центров бывает невысоким.

Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города характерен более высокий коэффициент улучшений, так как в этом случае затраты на землю могут быть распределены на более значительные улучшения, что связано с этажностью.

Для участков, занятых под жилые дома, коэффициент улучшений может сильно варьироваться.

Коэффициент ипотечной задолженности (долга) (loan to value ratio) это отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости; отношение заемных средств к цене объекта недвижимости:

С точки зрения заемщика КИД характеризует финансовую зависимость: чем выше КИД, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже, тем больше доля собственных средств (капитала) инвестора.

С точки зрения кредиторов, более высокий КИД означает более высокий риск, т.е. большую вероятность банкротства и лишения заемщика прав выкупа закладной.

К коэффициентам, рассчитываемым при анализе доходных показателей, относятся: коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей, коэффициент загрузки, коэффициент самоокупаемости, коэффициент операционных расходов и коэффициент покрытия долга.

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (collection allowance ratio) – это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей (П) к величине ПВД:

Важно поддерживать низкий КНП (чтобы все площади были арендованы), так как большинство видов расходов наличных средств являются постоянными вне зависимости от загрузки объекта недвижимости (выплата налогов на недвижимость, страхование, обслуживание долга).

Для собственника предпочтительнее обеспечить 90–100%-ю загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь меньшую или равную 80% загрузку по ставкам, превышающим рыночные показатели.

Коэффициент загрузки (capacity utilization rate):

Коэффициент загрузки может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости, например:

• отдельно стоящие магазины для розничной торговли либо имеют 0%, когда они не заняты, либо коэффициент 100%;

для отелей и курортов характерен более низкий коэффициент загрузки, чем для магазинов или многоквартирных домов. Загрузка курортов зависит от сезонного характера этого бизнеса. Использование отелей также зависит от сезона, плотности движения по выходным дням и других условий. Средний коэффициент загрузки для отелей составляет 60–70%;

• управляющие жилых многоквартирных домов и офисных зданий в целом пытаются поддержать коэффициент загрузки на уровне 93–97%.

Оценка рыночной стоимости должна основываться на рыночных арендных ставках и уровнях загрузки, типичных для данного вида собственности на местном рынке. Способности управляющих, хорошие или плохие, хотя и влияют на финансовые результаты, не сказываются на рыночной стоимости объекта недвижимости. Прогнозирование арендных ставок и КЗ должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности менеджмента.

Коэффициент самоокупаемости (break-even ratio), или точка банкротства (default point), равен отношению суммы операционных расходов и расходов, идущих на обслуживание долга, к потенциальному валовому доходу:

Коэффициент самоокупаемости – это минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств. Доходы от прочих поступлений обычно не учитываются (ПВД в знаменателе).

Расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определить минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо наличных средств станет положительным. Термин "точка банкротства" (ТБ) предполагает, что собственник не сможет выплачивать ипотечный кредит, если коэффициент загрузки упадет ниже этого уровня.

Коэффициент операционных расходов (operating expense ratio) это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу):

В операционных расходах (ОР) не учитываются расходы по обслуживанию долга (ОД) и подоходные налоги.

Коэффициент операционных расходов бывает различным для различных типов объектов собственности.

Например, в условиях абсолютно чистой аренды все операционные расходы выплачиваются арендатором, а не собственником, следовательно, КОР = 0.

Коэффициент операционных расходов может быть меньше или равен 15% по условиям получистого арендного договора, когда собственник несет расходы по оплате только некоторых определенных видов статей расходов, таких как страховка или налоги на недвижимость.

Для большинства квартир типичен показатель 33–45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата не включает в себя оплату всех коммунальных услуг, иначе КОР может превысить 50% (если арендная плата включает в себя оплату всех коммунальных услуг, то и операционные расходы собственника велики).

Для офисных зданий, операционные расходы по которым включают в себя затраты на уборку помещений и оплату таких дорогостоящих услуг, как ОГЛАВЛЕНИЕ лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий КОР – 45-60%.

Собственники должны вести постоянный мониторинг данного показателя с тем, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополнительного внимания, и открывает возможности для экономии текущих расходов. Оценщик должен пытаться оценить операционные расходы при условии типичного компетентного управления. Любые нестандартные случаи, отличающиеся от общепринятых норм, могут быть приписаны только к способностям управляющего и не имеют никакого отношения к самому объекту недвижимости.

Коэффициент покрытия долга (debt service coverage ratio) это отношение величины чистого операционного дохода к сумме ежегодных отчислений по обслуживанию долга:

Как и коэффициент самоокупаемости, КПД дает информацию о запасе превышения ЧОД над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. Коэффициент покрытия долга дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень КПД, так же как и КИД. Минимальный уровень КПД зависит от вида недвижимости, экономических условий рынка и географии района (ЧОД в числителе).

К коэффициентам, рассчитываемым по данным стоимостных и доходных показателей, относятся: мультипликатор валовых рентных платежей, общий коэффициент рентабельности (доходности), ипотечная постоянная (константа) и ставка дивидендов на собственный капитал.

Мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multiplier – GRM) – это отношение покупной цены к валовому рентному доходу. По определению в качестве знаменателя можно использовать либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

Аналитик должен определить, какой из этих показателей использовать в знаменателе, и затем придерживаться этого выбора (до или за вычетом потерь от недоиспользования):

Данный показатель – один из наиболее используемых в анализе недвижимости (в особенности коммерческой) при ее покупке. Его легко рассчитать. Он широко распространен из-за легкости проведения расчетов, но на надежность этого показателя как инструмента оценки не стоит полагаться.

Мультипликатор валовых рентных платежей не учитывает различий в операционных расходах между различными проектами и в особенностях финансирования, и в подоходных налогах, а использует лишь цену продажи. Он дает упрощенную, грубую оценку, которая может быть использована только при сравнении нс обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.

Общий коэффициент рентабельности (доходности) (overall rate of return – OAR) – это отношение чистого операционного дохода к цене продажи объекта:

Это коэффициент дохода на весь капитал вне зависимости от его источника, т.е. от инвестора или ипотечного кредитора, и вне зависимости от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. Общий коэффициент рентабельности включает в себя доход на все инвестиции плюс возврат их убывающей части. Положительное отличие ОКР от МВРП состоит в том, что он учитывает операционные расходы.

Общий коэффициент рентабельности является приемлемым инструментом для ранжирования сравнимых объектов, не обремененных ипотекой. Однако когда на объекте недвижимости имеется ипотечная закладная, полученный рыночным методом ОКР не может учесть особенностей существующего долга.

Ипотечная постоянная (константа) (mortgage constant) – это коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита (ИК), выраженное в процентах:

Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полного погашения ипотечного кредита и частоты накопления кумулятивного процента.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту.

Превышение ипотечной постоянной над ставкой процента по ипотеке обеспечивает выплату основной части кредита. В случае когда ипотечная постоянная равняется ставке процента по ипотеке, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым платежом" в размере всей суммы кредита.

Если ипотечная постоянная меньше процентной ставки по кредиту, то выплаты по кредиту не покроют даже процент по нему (невыплаченная часть процента будет накапливаться вместе с основной частью долга, и их сумма будет расти).

Ставка дивидендов на собственный капитал (equity dividend rate) – это отношение ежегодного поступления наличности до налогообложения к сумме вложенного инвестором капитала (наличный доход на вложенный капитал, или процентный поток наличности, или текущая отдача):

Ставка дивидендов на собственный капитал широко используется инвесторами при анализе возможности приобретения объекта недвижимости. Несмотря на то что этот показатель не учитывает последствия налогообложения текущего дохода, он позволяет оценить эффективность вложений инвестора. Некоторые инвесторы определяют минимально приемлемую ставку дохода наличных средств, затем рассчитывают дену, которую они могут заплатить за объект.

Например:

1) минимальный уровень СДСК = 20%; ДСК = 14 445 тыс. руб., максимально возможная сумма капитала инвестора, тыс. руб.:

Если ИК = 400 000 тыс. руб., то общая пена объекта Vо = 472 225 тыс. руб.;

2) если требуемый СДСК = 12%, то общая цена объекта составит, тыс. руб.:

Некоторые инвесторы применяют данный коэффициент для ранжирования сравнимых инвестиционных проектов. Другие используют его как средство для выявления наиболее выгодных инвестиций с учетом минимально заданного значения коэффициента СДСК.

Таким образом, анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения приносящей доход недвижимости:

• при ее приобретении (сравнение альтернативных предложений);

• управлении ею (отслеживание тенденций развития объекта недвижимости, эффективности менеджмента);

• решении вопроса о финансировании проекта (в частности, для расчета финансового левереджа), в инвестиционном анализе проектов;

• наконец, при перепродаже объекта недвижимости.

Расчет финансовых коэффициентов и их анализ обычно проводятся на протяжении всего функционального цикла объекта недвижимости.