Классификация видов редевелопмента нежилой недвижимости
Классический редевелопмент может включать в себя, но не ограничиваться следующими направлениями:
• восстановление старых промышленных зон;
• перепрофилирование существующих торговых территорий;
• точечный редевелопмент отдельно стоящих зданий;
• комплексный редевелопмент сложившихся кварталов.
В ходе исследования авторами были обобщены существующие классификации и предложена классификация видов редевелопмента объектов нежилой недвижимости на основании принципа охвата территории и функционального назначения (рис. 3.3).
Согласно предлагаемой классификации редевелопмент разделяется на территориальный и объектный.
Территориальный редевелопмент характеризуется масштабом проводимых изменений (территория района, квартала или завода), значительным объемом инвестиций, решением вопросов, связанных с расчисткой территорий, возведением новых объектов, перебазированием или закрытием предприятий, реконструкцией устаревших коммуникаций, сетей и транспортных магистралей, а также плотным взаимодействием с органами власти (разрешительный и затратный аспект).
Обязательными условиями реализации проектов территориального редевелопмента являются наличие как административных ресурсов и предварительный экономический анализ развития региона в целом, так и объекта редевелопмента в частности.
Для реализации подобного рода проектов необходима предварительная проработка идеи-концепции развития территории, которая включает в себя маркетинговый анализ и перспективный прогноз ожидаемого спроса на объекты недвижимости в районе застройки, профиль потенциальных арендаторов и покупателей, а также прогноз изменений требований арендаторов к помещениям различного типа.
В случае реконструкции зданий и помещений архитектурная концепция должна не только учитывать СНиПы и нормативы, но и прежде всего опираться на комплексный анализ будущего проекта, включающий:
• необходимость сохранения исторического облика объекта;
• сочетание планируемого или реконструируемого объекта с градостроительными планами развития окружающих территорий как по архитектурным требованиям, так и но концептуальному развитию территории;
• соответствие существующих или планируемых помещений по конфигурации, площадям, инженерно-техническим показателям и назначению прогнозируемым запросам потенциальных приобретателей или арендаторов объекта;
• экономическую целесообразность данной архитектурной конфигурации, чтобы ожидаемая эффективность вложения финансовых средств находилась в балансе с планируемыми архитектурными и строительными затратами, направленными на изменение облика и назначения объекта;
Рис. 3.3. Классификация видов редевелопмента нежилых зданий
• наличие или возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
• соответствие рассматриваемого архитектурного решения будущим людским и транспортным потокам.
Финансовый анализ по развитию территорий требует соответствия проекта международным стандартам для привлечения кредитных ресурсов и возможных зарубежных инвесторов.
Экономическая проработка проектов такого масштаба должна включать в себя исследования максимального количества возможных рисков и иметь четкие прогнозы.
При предварительных проработках наиболее сложно оценить несколько пунктов предполагаемого бюджета:
• долю города или компенсацию за инфраструктуру;
• внешние сети или технические условия на подключение;
• величину затрат но перебазированию, реформированию, ликвидации;
• затраты на административные ресурсы.
В настоящее время в Москве одним из наиболее актуальных является редевелопмент исторически сложившихся промышленных территорий. Наличие промышленных предприятий в центре города – это общая на сегодняшний день проблема всех крупных городов. Города, постепенно расширяя свои границы, естественным образом увлекали располагавшиеся на городских окраинах предприятия в центр.
Возникшие в связи с этим проблемы хорошо известны:
• загрязнение атмосферы, грунтов и водоемов, что неблагоприятно для окружающих пользователей объектов непромышленного назначения;
• угроза техногенных катастроф и их последствий;
• непомерная нагрузка на транспортную сеть, что создает неудобства и самим предприятиям (избыточные транспортные издержки);
• негативное влияние на прилегающую недвижимость непромышленного назначения;
• невозможность использования занятых территорий под современные более востребованные городским сообществом конкурентоспособные функции (способные оплачивать центральное местоположение);
• некоторые территории заняты предприятиями, которые фактически уже не работают либо не приносят собственникам разумного дохода.
При этом крайне низки платежи в бюджет таких предприятий, а территории недоступны для нового использования. Затраты фирм и города на освоение новых земель и создание инфраструктуры могут существенно превышать затраты на редевелопмент депрессивных территорий. Сфера производства подвержена рискам в связи с высокими темпами технического прогресса. Следствием данных обстоятельств, является уменьшение сроков экономической жизни ряда производств и неизбежность прекращения деятельности многих предприятий.
Во всем мире крупнейшие города теряют промышленные функции. В наших условиях к этому подталкивает и существующая система налогообложения промышленных предприятий, при которой основная часть налогов уходит в федеральный бюджет. Градообразующими могут и должны стать третичные и четвертичные виды деятельности горожан. Третичные виды деятельности связаны с транспортом, торговлей, наукой, искусством, услугами (финансовые, профессиональные и конструкторские услуги, бытовые услуги, здравоохранение, образование и социальная сфера). Четвертичные виды деятельности связаны с получением и обработкой информации (информатика, компьютерные технологии, Интернет).
Прежде всего, нужно обозначить факторы и причины редевелопмента, влияющие на принятие того или иного решения по развитию промышленных территорий.
1. Градостроительные факторы:
• неэффективное использование территорий, занимаемых промышленными предприятиями;
• неудобное местоположение в планировочной структуре города, явившееся следствием территориального развития города;
• отсутствие необходимой транспортной инфраструктуры, соответствующей современным требованиям;
• перспективы данной территории в соответствии с генеральным планом развития города.
Высокий спрос на земельные участки в центральной части города под непромышленную застройку создает благоприятную конъюнктуру для продажи экономически неэффективных производств и финансирования создания современных предприятий на адекватных территориях, более удобных по расположению, и с использованием лишь необходимой площади. Это позволяет избежать исторически сложившейся низкой плотности застройки и, соответственно, избыточных платежей за землепользование.
2. Экономико-правовые факторы.
• рост и развитие промышленного предприятия;
• банкротство предприятия;
• смена формы собственности;
• высокая цена, престиж и налогообложение занимаемого земельного участка;
• объединение нескольких мелких промышленных предприятий в одно крупное или, наоборот, разделение.
3. Социальные факторы:
• необходимость преобразований в рамках новых социальных программ, связанных с улучшением условий труда и созданием возможностей для качественного отдыха;
• внедрение культуры производства.
4. Экологические факторы.
• переход на экологически безвредное производство, внедрение менее энергоемких технологий с замкнутым циклом производства;
• переход на энергосберегающие и ресурсосберегающие материалы и сырье для производства продукции.
5. Историко-культурные факторы.
• необходимость проведения реконструкции промышленных зданий, имеющих статус исторического, культурного, архитектурного памятника (с возможным перепрофилированием в объект общественного назначения, например, в музей или культурно-развлекательный комплекс);
• изменение роли и статуса промышленных предприятий, находящихся в историческом центре города.
6. Защитные факторы.
• перепрофилирование предприятия в случае чрезвычайных ситуаций;
• необходимость проведения мероприятий по защите от проявлений стихийных природных, техногенных катаклизмов.
7. Эстетические факторы.
• необходимость улучшения интерьера и внешнего облика промышленных зданий в соответствии с современными требованиями (в том числе для приведения их в соответствие с окружающей застройкой, местными культурными и национальными традициями и особенностями);
• необходимость яркого, впечатляющего внешнего облика (имиджа) с целью привлечения потенциальных партнеров и клиентов.
8. Технологические факторы, связанные с развитием технологии производства, его автоматизацией, роботизацией и т.д.
Анализ мирового опыта реновации промышленных территорий показывает, что архитектурно-градостроительные преобразования ведутся на различных уровнях (градостроительном, архитектурно-планировочном, конструктивнотехнологическом) и подразделяются в зависимости от того, сохраняется промышленная функция предприятия, частично сохраняется или не сохраняется.
Градостроительный уровень преобразований в случае сохранения промышленной функции территории или частичной переориентации заключается в следующем:
• улучшение инфраструктуры территории;
• создание благоприятной для промышленной территории и городского окружения транспортной системы, создание центров логистики;
• создание многофункционального общественного пространства на территориях промышленных зон для включения их в жизнь города;
• архитектурно-градостроительные и ландшафтные мероприятия по улучшению качества и оздоровлению промышленных и окружающих их территорий;
• использование экологических мер при реконструкции промышленных территорий города;
• мероприятия, направленные на усиление защитно-оборонительных мер на предприятиях.
Преобразования на уровне архитектурно-планировочных решений включают в себя:
• архитектурно-планировочные преобразования, связанные с модернизацией технологических процессов (снижение количества производственных площадей; возведение сооружений для очистки, переработки, утилизации отходов производства);
• создание энергосберегающих, ресурсосберегающих сооружений;
• архитектурно-планировочные преобразования, связанные с частичной функциональной переориентацией предприятия;
• перепрофилирование части производственных территорий под торговые, выставочные, музейные, офисные, жилые, научно-исследовательские помещения и др.;
• создание индустриальных и технопарков;
• модернизацию внешнего облика промышленных предприятий;
• архитектурно-планировочные преобразования, связанные с экологическими принципами формирования пространства;
• поиски новых концепций формирования архитектурного пространства, позволяющих эффективно использовать непригодные для жизнедеятельности территории.
Преобразования на конструктивно-технологическом уровне основаны на новом осмыслении потребления природных ресурсов, использовании новых материалов и конструкций, экономически целесообразных технологий при возведении, реконструкции и эксплуатации зданий.
В условиях рыночной экономики продукция многих предприятий оказалась невостребованной, и, как следствие, появились простаивающие цеха, целые корпуса заводов. Зачастую ситуация складывается так, что средства на техническое перевооружение или минимальное поддержание должной эксплуатации зданий у нерентабельных производств отсутствуют.
Изначально появлялись проекты аренды небольших контор на территории какого-либо предприятия, а позже возникли более серьезные проекты по реконструкции самих заводов. В настоящий момент идет реорганизация территорий промышленных зон.
В случае перебазирования производств для освобождения площадки редевелоперская организация сталкивается с затратами, равнозначными инвестициям в строительство нового завода. Компенсация расходов на перебазирование со стороны местной администрации – вопрос, безусловно, регламентированный, однако в зависимости от значимости будущего объекта возможны различные варианты его решения. Компенсация может выглядеть, например, как освобождение от оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей и сооружений, при выдаче технических условий на присоединение или отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города.
Перенос крупных предприятий из привлекательных районов и редевелопмент территорий бывших промышленных зон применяются в крупных городах повсеместно. Таким образом город избавляется от неприбыльных активов, которые не являются рентабельными для городского бюджета.
Редевелопмент промышленных зон направлен в основном:
• на модернизацию здании предприятии, не использующих высокие технологии, с целью повышения их конкурентоспособности по сравнению с современными сооружениями;
• редевелопмент зданий устаревших промышленных предприятий путем переориентации под административные цели и научно-исследовательскую работу, связанную с современными технологиями;
• реконструкцию старых крупных предприятий для дальнейшего использования в качестве складских и модернизированных офисно-технологических зданий;
• снос объектов промышленности и последующее использование земли под бизнес или технопарки;
• адаптацию устаревших городских многоэтажных складов под помещения офисного и коммерческого назначения;
• перепрофилирование неэффективно используемых территорий гаражно-строительных кооперативов, малых промпредприятий, снегосвалок и т.п. под крупные объекты городской инфраструктуры, развлекательные комплексы и социально ориентированные проекты.
Особый интерес и широкие возможности для редевелоперов представляют районы, где получило активное развитие офисное строительство, но отсутствует должная обеспеченность инфраструктурными объектами, или где сформировалась жилая застройка, остро нуждающаяся в социально-ориентированных и торгово-развлекательных объектах.
Объектный редевелопмент связан с перепрофилированием существующих зданий и сооружений.
Объектный редевелопмент характеризуется небольшими масштабами реализации проектов, как временными, так и финансовыми, при этом является экономически эффективным видом бизнеса. Проекты быстро окупаются в срок от одного года до двух лет, при этом срок реализации небольшой (от нескольких месяцев до одного года), имеют доходность, как правило, более 20%.
Примерами реализации таких проектов могут служить:
• реконструкция бывшего НИИ с перепрофилированием в бизнес-центр;
• редевелопмент части территории бывшего производства под офисно-складской комплекс класса В или С.
Рассмотрим некоторые моменты реализации проектов объектного редевелопмента.
При организации бизнес-центра очень важно предусмотреть увеличение количества парковочных мест для легкового автотранспорта, повышение нагрузки на телекоммуникационные сети, требования к внешнему виду здания и внутренней отделке, создание эксплуатирующей компании.
При перепрофилировании зданий под складские комплексы или логистические центры необходим комплексный подход, логистический анализ и детальная проработка всех возможных требований будущих арендаторов.
Ежегодные инвестиции в рынок современных складских комплексов превышают 0,5 млрд долл. США, а объем вводимых в эксплуатацию площадей – более 600 тыс. м2 ежегодно. Растут и требования потенциальных арендаторов к качеству предлагаемых помещений.
На сегодняшний день качественно проведенный редевелопмент "местного значения" с учетом всех вышеописанных моментов – одно из самых высокодоходных и низкорисковых предприятий в области коммерческой недвижимости.
Однако непривлекательные и обременительные активы бывают не только в сегменте коммерческой и промышленной недвижимости, но и в области жилья. К таким активам можно отнести здания общежитий, жильцы которых не могут приватизировать свои комнаты. Аварийные здания, тем более расположенные в привлекательных районах города, являются проблемными и экономически неэффективными. Так, к примеру, на месте бывшего общежития можно построить бизнес-центр или даже офисно-торговый комплекс. Если же здание находится не в самом лучшем районе, то, можно провести реконструкцию общежития и создать на его базе офисное здание класса С.
Представленная классификация рассматривает стандартные виды редевелопмента нежилых зданий, но в мировом и отечественном опыте можно наблюдать индивидуальные варианты.
В Англии, например, модно реконструировать под бизнесцентры портовые доки, а в Америке – промышленные здания. Примером нестандартного редевелопмента является проект в немецком г. Оберхаузен, где на месте старых производственных зданий построен торгово-развлекательный центр "CENTRO" с большой рекреационной площадкой. Также в Германии есть проект, превративший старый авиационный ангар в крытый парк аттракционов "Tropical Islands".
Одним из классических примеров удачного редевелопмента старинных промышленных зданий считается проект "Gasometer" в Вене. На фоне индустриального пейзажа района возвышаются круглые кирпичные башни в обрамлении архитектурных конструкций в стиле хай-тек. Это современный многофункциональный комплекс на месте газовых хранилищ XIX в. Внутри старых газгольдеров организованы бизнес-центр, жилые апартаменты, студенческое общежитие, рестораны, мультиплекс, а также торговый комплекс из 70 магазинов общей площадью 22 тыс. м2.
Интересный пример редевелопмента есть в Финляндии. В 2007 г. в центре Хельсинки открылся необычный отель. Появился он рядом с вокзальной площадью и портом, в самом фешенебельном районе города, в здании бывшей тюрьмы. Здание состоит из четырех корпусов и с высоты напоминает правильный крест. В этом здании 170 лет подряд располагалась самая большая в Финляндии тюрьма на 160 камер. В 2002 г. тюрьму перевели в предместье Хельсинки, а освободившееся здание приобрел частный инвестор и оборудовал в нем отель класса четыре звезды. В результате из 160 тюремных камер получилось 106 гостиничных номеров со всеми удобствами. В старой тюремной церкви сделали зал для свадеб и конференций на 130 персон. При этом фасад тюрьмы и чугунная лестница, являющиеся памятниками архитектуры, остались нетронутыми. Результат получился интересный. Тюремный дух никуда не исчез. Его поддерживают и низкие сводчатые потолки, и двери с решетками, и старая лестница, и окна-бойницы. Отель пользуется большим спросом.
Практика реализации таких объектов базируется на сохранении исторического имиджа объекта, его ауры, фасада и конструктивных элементов, демонстрируя возможности широкого применения принципов редевелопмента к зданиям различного назначения.
При этом успех каждого конкретного проекта, при реализации которого инвестор делает ставку на сохранение исторической ауры здания, зависит от перспектив преобразования соседних с ним депрессивных территорий.