Инвестиционная собственность (МСФО 40)

Под собственностью подразумеваются земля и строения, или часть строения, или и то и другое. Данное понятие не распространяется на занимаемую владельцем собственность ("Основные средства" — МСФО 16), собственность, предназначенную для продажи ("Запасы" — МСФО 2), собственность, по которой проводятся работы или которая находится в процессе разработки, эксплуатации ("Договоры подряда" — МСФО 11), собственность, которой владеет арендатор по операционной аренде ("Аренда" — МСФО 17), восстанавливающиеся природные ресурсы, а также на горнодобывающую и исследовательскую деятельность.

28.1.Основные аспекты учета инвестиционной собственности:

• классификация в качестве инвестиционной собственности;

• признание в качестве актива;

• определение балансовой стоимости при первоначальной и последовательной оценке;

• требования к раскрытию.

МСФО 40 содержит требования, заменяющие требования, указанные в МСФО 25. Данный стандарт применяется к инвестиционной собственности, т.е. к собственности, которой владеют (собственник или арендатор по финансовой аренде) в целях получения дохода в виде арендной платы, или повышения стоимости (удорожания) капитала, или и для того и для другого.

Порядок учета

Инвестиционная собственность признается как актив (в соответствии с Принципами подготовки и представления финансовой отчетности по МСФО), если:

• существует вероятность того, что в будущем данный актив принесет компании связанные с ним экономические выгоды;

• стоимость актива может быть оценена с достаточной степенью надежности.

28.2.Инвестиции классифицируются как инвестиционная собственность при их оценке. Хорошим ориентиром является то, что инвестиционная собственность вызывает движение денежных потоков, по большей части не зависящее от других активов, имеющихся у компаний. Компании должны развивать собственные критерии для обеспечения последовательной классификации, чтобы отличать инвестиционную собственность от собственности, занимаемой владельцем.

28.3.Первоначальная оценка инвестиционной собственности признается по фактическим затратам, включая цену покупки и непосредственно присущие сделке издержки (затраты на юридические услуги, налоги на денежные переводы, в том числе за границу, прочие операционные затраты). При этом общие административные расходы, как и затраты на ввод в эксплуатацию, в данную сумму не включаются.

28.4.Компания может также последовательно оценивать всю свою инвестиционную собственность, используя любой из следующих методов оценки:

• по себестоимости: инвестиционная собственность оценивается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения активов (главный подход для основных средств согласно МСФО 16);

• по справедливой стоимости: вся инвестиционная собственность оценивается по справедливой стоимости. Доходы и убытки, возникающие вследствие изменений в справедливой стоимости, признаются в отчете о прибылях и убытках по мере их появления. Модель оценки по справедливой стоимости отличается от модели переоценки в той же степени, в какой доходы и убытки, понесенные вследствие изменений стоимости, признаются предпочтительнее в отчете о прибылях и убытках, чем непосредственно на счете учета капитала.

28.5. Принципы, применяемые для определения справедливой стоимости, инвестиционной собственности:

• существование активного рынка аналогичной собственности может стать надежным показателем справедливой стоимости в случае, если разница в характере, состоянии и местоположении собственности учтена и при необходимости компенсирована;

• если активный рынок недоступен, допускаются другие, более прагматичные подходы к оценке;

• в исключительных обстоятельствах, когда выясняется, что инвестиционная собственность уже приобретена и компания не сможет определить ее справедливую стоимость, такая собственность оценивается до даты ее реализации с помощью главного подхода согласно МСФО 16. Всю прочую инвестиционную собственность компания оценивает по справедливой стоимости.

28.6.Перевод средств в инвестиционную собственность или из нее проводится при изменении направления ее использования. Особые правила применяются для определения балансовой стоимости на дату подобных перемещений.

28.7.Последующие капиталовложения в инвестиционную собственность признаются в качестве расходов, если они восстанавливают ее нормативное функционирование. Данные расходы капитализируются, когда есть вероятность того, что компания получит экономические выгоды, превышающие существовавшие при прежнем уровне интенсивности деятельности.

Раскрытие информации

28.8.В соответствии с требованиями настоящего стандарта компания должна раскрывать следующую информацию.

1. Учетная политика:

• критерии, по которым различаются инвестиционная собственность и собственность владельца;

• методы и существенные допущения, применяемые при определении справедливой стоимости;

• предел, до которого справедливая стоимость определяется внешним независимым оценщиком;

• способы стоимостной оценки, методы и нормы амортизации для инвестиционной собственности, оцененной согласно методу оценки по себестоимости;

• наличие и объем ограничений по данной инвестиционной собственности;

• существенные контрактные обязательства в отношении покупки, строительства или разработки инвестиционной собственности, а также ремонта или интенсификации ее использования.

2. Отчет о прибылях и убытках и примечания:

• рентный доход;

• прямые операционные расходы, возникающие вследствие того, что инвестиционная собственность приносит рентный доход;

• прямые операционные расходы, появляющиеся в результате того, что инвестиционная собственность не приносит рентного дохода.

3. Бухгалтерский баланс и примечания:

• если компания применяет метод оценки по справедливой стоимости:

— требуется подробная сверка изменений в балансовой стоимости в течение периода;

— в исключительных случаях, когда инвестиционная собственность не может быть оценена по справедливой стоимости (вследствие отсутствия таковой), такая сверка раскрывается отдельно от прочей инвестиционной собственности, показанной по справедливой стоимости;

• если компания применяет метод оценки по себестоимости, необходимо:

— выполнять все требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 16;

— раскрывать справедливую стоимость инвестиционной собственности в примечаниях.