Лекция 15. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями
Приобретать землю в собственность - одно из самых выгодных направлений вложения и сохранения честно заработанных средств от возможных социально-экономических потрясений. Поэтому государственная программа активизации инвестиционного и инновационных процессов предусматривает систему мер по реформированию земельных отношений в интересах подъема и укрепления национальной экономики.
Идея стать собственником своей земли привлекает многих коллективных и индивидуальных владельцев предприятий. Однако в настоящее время, когда промышленность в основном разрушена, реализация права собственности на землю во многих случаях может оказаться фактором, снижающим возможности инвестиций предприятия в их техническую и технологическую модернизацию. Поэтому Указом Президента РФ от 14.06.1992 № 631 было предусмотрено, что предприятие может или приобретать земельный участок в собственность, или брать в аренду. ЗК РФ разрешает свободную куплю-продажу земельных участков под предприятия. В Москве земля пока не продается предприятиям, а продаются права ее долгосрочной аренды. В столице аренда земли - основная форма земельно-правовых отношений. Однако процедура реализации обоих вариантов в правовом и методическом отношении осложнена неоднозначностью нормативных актов.
По Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального законодательства (ч. 3 ст. 36). В то же время право продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий было установлено указами Президента РФ от 25.03.1992 № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" и от 22.07.1994 № 1535 "Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года". Наряду с этим органы исполнительной власти на местах нередко принимают решения и постановления нормативного характера, нарушающие земельное законодательство.
С 01.01.2003 ЗК РФ (ст. 35, 36) предусмотрена норма, согласно которой здания, строения и сооружения отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением установленных законодательством случаев, а земельный участок не отчуждается без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу.
Если здание расположено на чужом земельном участке, то новый владелец недвижимости:
- приобретает право пользования участком на тех же основаниях, что и прежний собственник;
- имеет преимущественное право покупки или аренды участка;
- получает исключительное право на приватизацию или аренду участка, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
В таких условиях руководителям и специалистам предприятий и консультационных фирм очень важно знать установленный механизм совершения сделок с земельными участками, в том числе и под приватизированными предприятиями. Для наглядности и облегчения изучения ОГЛАВЛЕНИЕ действующих нормативных положений по продаже земельных участков под приватизированными предприятиями представлено на схемах 15.1, 15.2.
Прежде всего необходимо усвоить единые условия купли-продажи любых земельных участков, отраженные на схеме 15.1. Продаваться могут только участки с бесспорными границами. Они устанавливаются различными способами: мировым соглашением оспаривающих участок (или его часть).
Далее уточняется возможная площадь участка с особым режимом использования и площадь, обремененная правами других лиц, если это имеет место. Надо также иметь в виду, что по общему правилу целевое назначение земель не меняется при совершении сделки.
На втором этапе анализируются общие положения по продаже земельных участков уже под приватизированными предприятиями и другими объектами недвижимости.
В сделке участвуют два субъекта: продавец - уполномоченный орган исполнительной власти по управлению имуществом области (города) и его органы на местах и покупатель - собственник приватизированного государственного или муниципального пред-
Схема 15.1. Общие положения по продаже земельных участков под приватизированными предприятиями и другими объектами недвижимости
Схема 15.2. Подготовка документов для выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями
приятия. Вес покупатели подразделяются на пять групп в зависимости от особенностей приватизации предприятия и его организационно-правовой формы. Общее правило состоит в том, чтобы к моменту выкупа земельного участка либо была полностью оплачена цена приватизации предприятия, приобретенного на аукционе и по коммерческому конкурсу, либо осуществлены в полном объеме инвестиции при покупке предприятия по инвестиционному конкурсу. Акционерные общества могут выкупать земельные участки после продажи не менее 75% акций. Покупатели должны подтверждать, что основная часть уставного капитала (не менее 75%) юридического лица находится в частной собственности.
Во избежание возможного признания сделки недействительной очень важно учесть земельные участки, не подлежащие продаже. К ним относятся земли общего пользования (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи, водоемы); земли заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов; земли рекреационного и историко-культурного назначения; земли, выделенные для сельского хозяйства, лесного и водного фондов, использования и охраны недр; земли, расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения, а также земли, находящиеся во временном пользовании. Не подлежат выкупу зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению земли, а также земли предприятий, не подлежащих приватизации.
Отказ покупателю в заключении договора купли-продажи возможен в четырех случаях:
o заявитель не может быть покупателем в соответствии с предъявляемыми к покупателю требованиями;
o земельный участок или часть его не подлежит приватизации;
o заявитель не может быть собственником земельного участка в соответствии с ограничениями, установленными федеральными законами;
o покупатель не включил в договор требование о застройке в течение трех лет свободной части участка.
Покупатель может подать заявку на выкуп земельного участка полностью или, например, той его части, на которой расположено одно или несколько зданий, сооружений либо обособленное подразделение предприятия или иная его часть.
Первичные собственники приватизированных предприятий теряют право приобретения земельных участков, если право собственности на эти предприятия переходит (полностью или частично) к другим лицам, которые могут выкупить землю без раздела участка.
Подготовка документов для выкупа земельных участков
Третий этап работ - это подготовка всех необходимых документов для выкупа земельных участков (см. схему 15.2). Особенность процедуры состоит в том, что покупатель сначала подаст заявку № 1 в Росимущество, которое при необходимости вносит изменения и дополнения в план приватизации предприятия и принимает решение о приватизации земельного участка не позднее одного месяца со дня регистрации заявки.
Вместе с заявкой № 2 покупатель представляет в Росимущество следующие документы:
а) для юридических лиц - учредительные документы (подлинник либо заверенную нотариально копию); для физических лиц - паспорт (удостоверение личности);
б) план приватизации;
в) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (при отсутствии таких документов площадь земельного участка определяется в плане приватизации предприятия на основании данных по фактическому использованию земельного участка, представленных соответствующим органом Росреестра, которое по предписанию Росимущества выдает правопреемнику приватизированного предприятия документ, подтверждающий право пользования земельным участком). Покупателю может быть продан только земельный участок, указанный в плане приватизации, либо его часть;
г) договор купли-продажи, зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, или иной документ, подтверждающий право собственности на объект приватизации, расположенный на земельном участке, указанном в заявке па приобретение;
д) выписку из реестра акционеров, подтверждающую, что 75% уставного капитала юридического лица находятся в частной собственности;
с) план земельного участка, выполненный Росреестром в соответствии с установленными требованиями, и три его копии. На план наносятся:
o ориентиры местоположения и границы участка (когда земли, не подлежащие приватизации, и продаваемый земельный участок соприкасаются, граница, их разделяющая, указывается на плане вместе с реквизитами нормативного акта, которым эта граница установлена);
o улицы, дороги, проезды с красными линиями застройки, существующие строения с указанием этажности, инженерные сети и сооружения водопровода, канализации, тепло-, газо- и энергоснабжения, средства связи с указанием диаметров, величин давления, напряжения, железные дороги и подъездные пути, трассы трубопроводного транспорта;
o все виды ограничений: природного характера, санитарно-экологические, связанные с охраной исторического и культурного наследия, а также со специфическими особенностями участка, ограничения по тепло-, газо- и электроснабжению, средствам связи, канализации, расстояния от транспортных коммуникаций;
o установленные на дату продажи предприятия публичные сервитута (либо установление которых было предусмотрено на дату продажи предприятия);
o экспликация, условные обозначения.
После представления указанных документов Росимущество регистрирует заявку и выдает покупателю три копии плана земельного участка с отметкой о дате регистрации заявки для представления в районный (городской) орган Росреестра, муниципальное управление архитектуры и градостроительства, департаменты по культуре (при необходимости). Указанные органы возвращают покупателю представленные им копии земельного участка с заключением по приведенным ниже вопросам на дату регистрации заявки, которые покупатель представляет в органы Росимущества.
Регистрационная служба предоставляет сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, об изменениях границ, размеров, местоположения земельного участка, на который имеет право покупатель, или об отсутствии таковых, об ограничениях в пользовании (в том числе установленных публичных сервитутах), обременениях, спорах в отношении рассматриваемого земельного участка, а также акт о кадастровой стоимости земли.
Органы управления архитектуры и градостроительства предоставляют сведения о градостроительных ограничениях и о застроенность и незастроенности земельного участка.
Департамент по культуре предоставляет сведения о соответствующих ограничениях на приватизацию земельного участка и пользование им.
План приватизации государственного муниципального предприятия, предусматривающий его продажу на аукционе, коммерческом или инвестиционном конкурсе, преобразование в акционерное общество открытого типа, должен включать:
o ситуационный план расположения предприятия;
o данные о границах, размерах, местоположении земельных участков предприятия;
o сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших на дату приватизации предприятия или установление которых было предусмотрено органами местного самоуправления;
o экологические и инженерно-геологические условия;
o уровень инженерного благоустройства территории;
o состояние социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
o данные об объектах культурного и исторического значения и общего пользования;
o акт о нормативной пене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога.
Внесение изменений в план приватизации осуществляет Росимущество, утверждавшее план приватизации.
По предъявлении всех надлежаще оформленных документов и заключений, указанных выше, Росимущество направляет эти представленные документы продавцу, т.е. Росреестру.
Если покупатель не предъявил всех необходимых документов в двухмесячный срок с момента регистрации заявки либо от продавца получены документы с уведомлением о неявке покупателя в трехмесячный срок с момента регистрации заявки или о его отказе заключить договор, заявка аннулируется.