Лекция 9. Экономические основы управления недвижимостью
Дом хозяином крепок.
Народная мудрость
После изучения материалов главы студент должен:
знать
• цели и ОГЛАВЛЕНИЕ деятельности но управлению недвижимостью,
• критерии выделения и особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью,
• управленческий цикл и его составляющие,
• основные и обеспечивающие функции при управлении недвижимостью,
• функции управляющего объектами недвижимости;
уметь
• формулировать цели управления объектами недвижимости в соответствии с интересами собственника,
• определять критерии эффективности управления объектами недвижимости в зависимости от отнесения объекта к операционной или инвестиционной недвижимости;
владеть
• критериями выбора варианта управления имущественным комплексом предприятия,
• навыками использования основных показателей, характеризующих эффективность управления операционной и инвестиционной недвижимостью.
Понятие управления недвижимостью
Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его (управления) объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.
Управление при этом всегда осуществляется в условиях изменяющейся внешней среды, которая воздействует как на субъект, так и на объект управления. Таким образом, совокупность взаимосвязей, возникающих в процессе управления, включает в себя прямые связи (управляющие воздействия) субъекта управления с его объектом, обратные связи (реакция объекта управления на управляющие воздействия), прямые и обратные связи субъекта и объекта управления с внешней средой.
Управление как системное и систематическое воздействие субъекта управления на его объект включает в себя ряд составляющих, среди которых отметим две.
Во-первых, важнейшей составляющей управления является принятие управленческих решений, основанных на выборе наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и пр.). Эта характеристика имеет особое значение при управлении недвижимостью, поскольку на всех этапах управленческой деятельности управляющий должен принимать решения относительно варианта использования объекта, привлечения субподрядчиков, вариантов привлечения и удержания арендаторов и пр.
Во-вторых, управление всегда выступает как комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.
Традиционно в составе этих функций выделяют (рис. 9.1):
• прогнозирование и планирование – изучение будущего, постановка целей и разработка программы действий по их достижению;
• организация – создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей;
• руководство (распоряжение) – приведение в действие персонала;
• координация – согласование действий отдельных участников деятельности;
• контроль – наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений.
Приведенный набор функций был предложен еще в начале прошлого века французским ученым А. Файолем, но и сегодня он сохраняет свою актуальность, в том числе в сфере управления недвижимостью.
Рис. 9.1. Основные функции управления
Подчиняясь общим законам управленческой деятельности, управление недвижимостью имеет вместе с тем и существенные особенности.
Во-первых, недвижимость – это один из материальных носителей собственности. Управление недвижимостью – способ реализации экономической власти собственника, и не случайно в современных трактовках права собственности право на управление выделяется в одно из важнейших правомочий собственника.
Во-вторых, любой объект недвижимости – это сложная техническая, экономическая и правовая конструкция, и управление недвижимостью должно учитывать эти составляющие недвижимости.
Следует отметить, что понятие "управление недвижимостью" в современной литературе и практике трактуется в нескольких смыслах.
Во-первых, под управлением недвижимостью часто понимается предпринимательская деятельность в интересах собственника по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых правомочий собственника недвижимого имущества на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости, включая:
• замысел;
• проектирование;
• изготовление (возведение, строительство);
• обращение (купля-продажа, аренда и пр.);
• употребление (сервис);
• обслуживание, эксплуатацию и ремонт;
• капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию и реставрацию;
• перепрофилирование;
• утилизацию.
Во-вторых, говоря о роли государства в сфере недвижимости, управление недвижимостью понимают иногда не только как непосредственное прямое воздействие государственных органов на объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, но и как воздействие государства на рынок недвижимости, в том числе с использованием косвенных методов, таких как налоговая система и т.д.
Все эти подходы имеют право на существование, однако базовым определением такого явления как управление недвижимостью является следующее.
Управление недвижимостью – управленческая деятельность, направленная на обеспечение максимальной эффективности использования объекта (объектов) недвижимости в соответствии с интересами собственника.
Это определение отражает квинтэссенцию деятельности по управлению недвижимостью. Последняя может включать в себя самые разнообразные мероприятия, но все они должны быть направлены на реализацию интересов собственника недвижимости.
Зарубежный опыт
Аналогичное, только более широкое определение понятия "управление недвижимостью", дается и в зарубежных источниках. Так, в Толковом словаре по недвижимости (Лондон, 1993) содержится следующее определение:
"Управление недвижимостью (property management) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника"[1].
Заметим, что и в этом определении акцент делается на то, что недвижимость – это аналог понятия "недвижимая собственность", поэтому речь идет об управлении недвижимостью как собственностью. Это уточнение подчеркивает, что управление недвижимостью включает в себя всегда управление правами на недвижимость – объект недвижимости, находящейся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.
Определение управления недвижимостью как деятельности, реализующей права и интересы собственности, показывает, что эта деятельность может осуществляться как самим собственником непосредственно (внутреннее управление), так и привлекаемыми им наемными управляющими (внешнее управление).
В этом смысле определение управления недвижимостью как особого рода предпринимательской деятельности является следствием общего процесса выделения функции управления в ходе развития общего процесса общественного разделения труда. Это выделение имеет как позитивные, так и негативные последствия.
К преимуществам внешнего управления следует отнести:
• профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления;
• знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;
• отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;
• возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;
• заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании);
• эффект масштаба.
В качестве недостатков внешнего управления нужно указать на такие обстоятельства как:
• риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;
• возможная недостаточная мотивация к снижению расходов;
• недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.
Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией, в то время как достоинства внешнего управления определяются тем, что оно может обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как ио управлению, так и по содержанию недвижимости, а также повышению доходности недвижимости.
В России управление недвижимостью начало выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относительно недавно, во второй половине 1990-х гг. Однако сейчас в таких городах как Москва, Санкт-Петербург накоплен существенный опыт в развитии этого бизнеса. Как показывает практика, отечественные управляющие компании вырастают несколькими основными путями. Во-первых, на базе риелторских компаний, которые, начав с оказания услуг крупным собственникам недвижимости но сдаче в аренду их зданий и помещений, постепенно берут на себя бо́льшую часть функций по управлению объектами и даже комплексами объектов недвижимости. Во-вторых, компании- застройщики (девелоперы) после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей и но мере расширения своих функций также перерастают в управляющие компании. В-третьих, ряд финансовых институтов, такие как инвестиционные фонды или даже банки, рассматривая недвижимость как надежный источник доходов, создают дочерние компании но управлению недвижимостью. Все эти варианты не обходятся без сложностей и проблем, вызванных и отсутствием опыта, и недостатками нормативной базы, и несовершенством организационно-экономических структур в сфере управления и эксплуатации недвижимости.
Таким образом, необходимо различать управление недвижимостью как способ реализации интересов собственника (базовое понятие) и управление как предпринимательскую деятельность, которое представляет собой один из вариантов осуществления управления.
Что касается функций государства по воздействию на функционирование и развитие рынка недвижимости, то в данном случае более целесообразно использовать термин "регулирование", что позволяет акцентировать внимание на том, что в данном случае речь идет о косвенном воздействии государства на экономические процессы.
Необходимо обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Довольно часто в сферу управления недвижимостью включают и деятельность по управлению проектами развития недвижимостью (управление девелопментом). В связи с этим нужно отметить следующее. Развитие недвижимости является одним из моментов в жизненном цикле недвижимости, и потому управление развитием может рассматриваться как одна из составляющих управления недвижимостью, понимаемого предельно широко. Однако управление процессами девелопмента имеет столь значительную специфику, что давно уже привело к выделению управления девелопментом в отдельную сферу деятельности.
Учитывая сказанное, представляется оправданным выделение управления как деятельности, направленной на наиболее эффективное использование недвижимости, и управление девелопментом как деятельности, объектом которой является процесс развития недвижимости.
В данном параграфе рассматривается управленческая деятельность по эффективному использованию существующих объектов недвижимости. Следующий параграф посвящен вопросам развития недвижимости.