Эффекты зонирования

Это последний эффект, который рассматривает Алонсо в своей работе. Зонированием называют ограничение государством или местным сообществом видов деятельности, которые можно вести на заданном участке земли. Например, зонированием можно запретить вести производственную деятельность на участке, прилегающем к городскому парку. Или даже прямо указать, что этот участок можно использовать, например, только под жилищное строительство. Зонирование вводится для устранения возможных отрицательных внешних эффектов в землепользовании.

Зонирование оказывает воздействие на рынок земли, только если оно действительно ограничивает, т.е. если оно не позволяет использовать землю так, как она использовалась бы рынком при отсутствии зонирования. В этом случае (если зонирование действительно ограничивает рынок) уменьшается предложение земли под запрещенное в некоторых районах города использование (например, под промышленную застройку), и ее цена вырастает, а полезность или прибыль арендаторов снижается. При этом возрастает предложение "разрешенной земли", т.е. земли под разрешенное в этих районах использование, и ее цена снижается, а полезность или прибыль арендаторов увеличивается. Чтобы определить, стало ли при этом выше общественное благосостояние, потребуется задать веса для полезности разных групп населения и перевести ее в деньги, чтобы сравнивать с прибылью.

К позитивным для всех эффектам зонирования стоит отнести снижение неопределенности в части рисков владения недвижимостью. Ведь если владелец участка знает заранее, как могут использоваться участки вокруг, ему легче просчитать риски снижения стоимости его недвижимости из-за строительства "нежелательного" объекта по соседству. В модели Алонсо фактор неопределенности не входит в полезность или функцию принятия решений фирмами, однако можно предположить, что если бы этот фактор был учтен, то снижение неопределенности увеличивало бы полезность домохозяйств и благосостояние собственников фирм, трансформируясь в более высокие цены на землю. Если этот эффект на цены значителен, большинство землевладельцев должны лоббировать зонирование в той или иной форме.

Другой вид регулирования задает минимальный размер участка, которым разрешается владеть в данной зоне. Такое ограничение на практике может способствовать пространственной сегрегации населения по уровню доходов, так как большие участки окажутся не по карману людям с более низкими доходами.

Заключение

Алонсо хорошо понимал, что современные города могут иметь несколько центров, однако, по его мнению, это не меняло логику его модели. Каждое домохозяйство и каждое предприятие выбирают, в какой мере для них важен тот или иной центр, и принимают решения о размещении относительно этих центров.

Ряд исследователей пытались проверить статистическую связь цены на землю и ее близости к центру города или местам приложения труда. Во многих случаях такая связь подтверждается.

Но есть и направления для дальнейшего развития теории. Например, модель Алонсо предсказывает в несколько раз меньше перемещений по городу, чем наблюдается в реальности. Также модель не может объяснить наличие отрицательной связи между градиентом плотности и размером городов (рис. 2.38, 2.38.1). В модели отсутствует сторона предложения недвижимости. Конечно, трудно требовать от одной модели ответов на все вопросы, ведь любая экономическая модель с необходимостью упрощает реальность, чтобы выделить и объяснить взаимосвязи и механизмы, которые на данной момент кажутся наиболее существенными.

Более современные подходы к моделированию передвижений и размещения домохозяйств и мест приложения труда в крупных городских агломерациях представлены в подпараграфе 2.4.2.

Как можно видеть на рис. 2.38, не во всех крупных мегаполисах градиент ведет себя монотонно и даже в некоторых увеличивается при удалении от центра (Мехико).