Двойственная природа недвижимости как экономического блага

Рассмотрение материальной и юридической составляющих объекта недвижимости позволяет перейти к анализу основных особенностей недвижимости как экономического актива.

Остановимся на главной из этих особенностей – на двойственной природе недвижимости как экономического блага. Рассмотрение этого вопроса предполагает обращение к более общей проблеме классификации экономических благ.

Существует достаточно много классификаций экономических благ: на материальные блага и услуги, на средства производства (капитальные блага) и предметы потребления (потребительские блага). В данном случае разберем разделение всех экономических благ с точки зрения их места и роли в процессе общественного воспроизводства.

С точки зрения места и роли в общественном воспроизводстве все экономические блага могут быть подразделены на два крупных класса:

1) реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары, нематериальные активы);

2) финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации).

Первые либо вовлечены в процесс производства, либо используются непосредственно для потребления, вторые представляют собой требование или право на получение дохода или блага без непосредственного вовлечения в воспроизводственный цикл.

В свою очередь, реальные экономические блага можно подразделить на потребительские блага и блага производственного назначения (капитальные блага, средства производства).

В большинстве случаев сам внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив).

В отличие от этого, недвижимость одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты, – вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования, в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя.

Профессиональная дискуссия

Следует обратить внимание на то, что в научной и учебной литературе недвижимость нередко рассматривается как исключительно финансовый актив. Например,

И. Т. Балабанов считает, что "недвижимость – это не товар, а капитал в вещной форме, собственность, приносящая доходы или прибыль"^[1]. Такая позиция представляется односторонней и не учитывающей двойственную природу недвижимости. В этом отношении гораздо более правильной является точка зрения американских специалистов, приведенная ниже и четко показывающая отличия недвижимости как особого экономического актива от "обычных" финансовых активов: "Недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством"^[2]. Неправомерность прямого отнесения недвижимости к финансовым активам подтверждается и тем определением понятия "финансовый актив", которое предлагается в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО)^[3].

Согласно МСФО 32, введенному в действие с 1 января 1996 г. (в ред. 1998 г.), к финансовым активам относятся: денежные средства; контрактное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании; контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях; долевые инструменты другой компании. Физические активы, такие как запасы, основные средства, арендованные активы, а также нематериальные активы, такие как патенты и торговые марки, не являются финансовыми активами.

Вместе с тем из текста МСФО косвенно следует, что в определенном отношении недвижимость может рассматриваться как особая разновидность финансового актива. Уточняя различия между финансовыми и нефинансовыми активами, МСФО указывают относительно нефинансовых активов, что "контроль за такими физическими и нематериальными активами создает возможность обеспечивать поступление денежных или других активов, но он не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов". Однако по отношению к недвижимости это утверждение не может быть признано полностью правомерным: контроль над недвижимостью как раз может приводить к возникновению права на получение денежных средств (недвижимость, сдаваемая в аренду или передаваемая в доверительное управление).

Анализ материалов дискуссии и экономической практики показывает, что недвижимость может приобретаться в различных целях: для личного потребления (реальный потребительский актив); производственного потребления (реальный капитальный актив); получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи (финансовый актив в вещной форме). Вследствие этого рынок недвижимости содержит в себе элементы как потребительского рынка, так и рынка капитала (реального и финансового) и не может быть однозначно отнесен к одному из них.

При этом один и тот же объект недвижимости может одновременно выступать в двух экономических качествах: реального и финансового активов. Так, помещения в бизнес-центре, предназначенные для размещения фирмы, являются для нее реальным активом, обеспечивающим ее производственную деятельность. В то же время для собственника бизнес-центра или для инвестора, приобретающего его с целью извлечения дохода в виде арендной платы, он является разновидностью инвестиционно-финансового актива.

Важно запомнить

Объект недвижимости является одновременно и реальным, и финансовым активом. Недвижимость одновременно является и товаром, и капиталом в вещной форме. Рынок недвижимости одновременно является рынком товаров и рынком капиталов.

В связи с двойственной природой недвижимости как экономического актива ее особенности могут быть подразделены на особенности недвижимости как товара и особенности недвижимости как капитала.

Недвижимости как товару присущи следующие особенности:

• единство недвижимости как "сложной вещи" (имущество + право) определяет единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости – через передачу прав на недвижимость, причем объектом сделок может быть как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия, входящие в этот пакет. Благодаря распределению отдельных правомочий между различными субъектами их интересы могут реализовываться, не противореча друг другу;

• ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения на рынке недвижимости, что оказывает влияние на рыночное ценообразование, с одной стороны, и может быть источником конкурентных преимуществ – с другой;

• неповторимость объектов недвижимости вследствие индивидуальной для каждого объекта комбинации факторов производства ведет к уникальности товаров на рынке недвижимости, что приводит, в свою очередь, к индивидуальности ценообразования на товары, низкой ликвидности товаров на рынке, индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления;

• долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими объектами (вторичный рынок), что должно быть учтено и при оценке ситуации на рынке при управлении недвижимостью (возможность появления конкурирующих объектов, изменения окружения и пр.);

• долговечность объектов недвижимости в сочетании со сложной природой недвижимости как продукта взаимодействия природных и искусственно созданных элементов обусловливает двойственность тенденций в динамике стоимости товара с течением времени: утрата стоимости зданиями и сооружениями и рост стоимости земли, так что конечная величина стоимости определяется взаимодействием этих тенденций.

Недвижимость как капитал отличается от иных форм капитала, относящихся к финансовому рынку, по двум направлениям.

Во-первых, недвижимость как капитал отличается от финансовых активов – акций, облигаций по особенностям инвестирования в актив: финансовые активы, как правило, приобретаются на рынке, недвижимость может как приобретаться, так и создаваться вновь, через реализацию инвестиционно-строительных проектов.

Существенным здесь является то, что создание новых объектов недвижимости означает не просто трансфертную операцию, как при приобретении уже существующих активов, но и реальный прирост функционирующего общественного капитала. Реализация инвестиционно-строительных проектов является инвестицией не только на микро-, но и на макроуровне.

Во-вторых, недвижимость отличается от иных активов по особенностям формирования и получения доходов от недвижимости. Доходы от недвижимости формируются, как правило, через арендные платежи и реверсию (возврат вложенных средств при перепродаже недвижимости).

Особенности недвижимости как капитала состоят в том, что:

• необходимость высокого порогового уровня инвестиций для приобретения актива сужает круг потенциальных приобретателей инвесторов, ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов, может быть важным конкурентным преимуществом на рынке;

• недвижимости присуща паушальность, под которой понимается неделимость объекта недвижимости (понятие "паушальность" происходит от немецкого слова pauschal – взятый в целом, целиком). При этом неделимость в данном случае существенна не только как характеристика физических свойств недвижимого имущества, но и как отражение того обстоятельства, что недвижимостью имеет смысл владеть именно целиком (смысла быть собственником одного, десяти или ста квадратных метров гораздо меньше, чем контролировать целостный объект, поскольку именно последнее дает возможность принимать решения относительно его использования);

• низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов;

• сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки);

• относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей является дополнительным аргументом для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами;

• есть сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки в начале, затем постепенный переход к положительным потокам в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения периода владения);

• неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;

• высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества управления связана со сложностью объектов недвижимости и системами их обеспечения, что определяет потребность в привлечении к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих;

• на операции с недвижимостью как с инвестиционным активом прямое влияние оказывают и особенности оборота недвижимости как товара, среди которых необходимо еще раз указать на такие как: высокая роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность товара и высокий уровень трансакционных издержек.

Двойственность недвижимости, ее одновременное существование как товара – физического блага, способного удовлетворять производственные или личные потребности пользователей и капитала – стоимости, приносящей новую стоимость, находит свое отражение в разделении недвижимости с точки зрения интересов собственника на операционную и инвестиционную недвижимость.

Операционная недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр.

Инвестиционная недвижимость – недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость рассматривается как часть бизнеса, выступает как центр издержек, и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, выступает как центр прибыли, и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость может быть отнесена к миру реальных активов, инвестиционная – тяготеет к миру финансовых активов.

Важно запомнить

Один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов является одновременно и операционной, и инвестиционной недвижимостью (помещение в бизнес-центре для пользователя – операционная недвижимость, для собственника – инвестиционная).

Различия между операционной и инвестиционной недвижимостью зафиксированы в МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество".

Согласно им под инвестиционной недвижимостью понимаются земельные участки, здания или их часть, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды – лизинга) с целью получения арендных платежей по договору операционной аренды и доходов от прироста стоимости капитала или того и другого.

Определяющим моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг либо для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если целью приобретения является продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

К объектам инвестиционной недвижимости относятся:

• земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;

• земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;

• здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

• здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, относятся:

• объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (1AS) 2 "Запасы");

• недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS) 16 "Основные средства");

• объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц (применяются положения МСФО (IAS) 11 "Договоры строительного подряда").

В ситуации, когда один объект используется и как инвестиционная, и как операционная недвижимость, МСФО (IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиционная недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей.

Критерии признания инвестиционной недвижимости, таким образом, совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности: существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Подводя итоги главы, сформулируем основные выводы.

1. Объект недвижимости как экономическое благо является сложным объектом, включающим в себя две составляющие: материальную и юридическую.

2. Материальной составляющей объекта недвижимости является недвижимое имущество, включающее в себя в качестве базового элемента земельный участок, а также улучшения земли и принадлежности.

3. Юридическая составляющая объекта недвижимости представлена юридическим статусом объекта и совокупностью прав на объект у его правообладателя.

4. Материальные особенности недвижимости оказывают влияние на функционирование рынка недвижимости, предопределяя такие его особенности, как низкая эластичность предложения на рынке, локальность рынков недвижимости, уникальность сделок и цен на рынке, разделение рынка недвижимости па первичный и вторичный.

5. Роль юридической составляющей недвижимости состоит в том, что она, во-первых, обеспечивает функционирование рынка недвижимости, а во-вторых, может обеспечить повышение эффективности использования недвижимого имущества как материального ресурса путем рационального распределения прав между заинтересованными субъектами.

6. ОГЛАВЛЕНИЕ материальной и юридической составляющих в их единстве определяет экономическую ценность объекта недвижимости.

7. Недвижимость как экономический актив имеет двойственную природу, являясь одновременно товаром и капиталом.

8. На рынке недвижимости обращаются объекты недвижимости, а не объекты недвижимого имущества.