Договор участия в долевом строительстве

Согласно определению, закрепленному в ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный договор представляет собой соглашение, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В первую очередь интерес представляет возможность отнесения данного договора к инвестиционным. В научной литературе данный вопрос вызывает дискуссию, в том числе из-за противоречия между ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которой субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Как отмечает В. В. Семенихин, право участников строительства совмещать в себе несколько функций, а также отсутствие четкого законодательного регулирования инвестиционных договоров обуславливает многообразие форм взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности. Так, инвестиционным договором могут быть предусмотрены:

– самостоятельная оплата инвестором строительных работ, а также услуг подрядных и иных организаций;

– перечисление инвестором необходимых денежных средств заказчику для обеспечения процесса строительства ^[1].

Однако О. А. Кузьмина обращает внимание на то, что финансирование долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком, и денежных средств граждан, вырученных застройщиком от продажи жилищных сертификатов ^[2].

Для разрешения данных противоречий Ю. Романном ^[3] была предложена позиция, согласно которой выделение инвестиционного договора осуществляется не в качестве самостоятельного договорного вида (типа), а в качестве характеристики договоров, имеющих инвестиционную экономическую направленность ^[4].

В качестве подтверждения можно обратиться к судебной практике, которая позволяет сделать вывод о том, что проблемы возникают при оценке существенных условий, правовой природы инвестиционного договора в строительстве, исполнении обязательства, возникающего из такого договора, и некоторых других. Например, при рассмотрении дела по иску о признании незаключенным договора инвестирования истец квалифицировал договор как договор долевого участия в строительстве, где сторонами не согласовано условие о вкладе администрации муниципального образования. Однако суд в иске отказал, поскольку условие о предмете договора инвестирования должно считаться согласованным, а договор – заключенным, поскольку здание введено в эксплуатацию, а неопределенность в отношении инвестиционного объекта, площади застройки и объема инвестиций отсутствовала. Как отметил суд, необходимость выявления природы договоров связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота ^[5].

Таким образом, перед нами встает проблема определения критериев, по которым данный договор выделяется в самостоятельный вид, в том числе проведение отличий от договора подряда, договора простого товарищества, договора купли-продажи недвижимости.

По каким признакам можно выделить рассматриваемый договор в самостоятельный вид? В первую очередь, как отмечает Е. А. Суханов, к таким признакам относятся: предмет договора, поскольку не построенный объект не может быть индивидуализирован для целей купли-продажи недвижимости, вследствие чего не может, соответственно, стать предметом договора купли-продажи недвижимости, а также невозможность для продавца заключения договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации права собственности на построенный объект ^[6].

В качестве отличия от договора подряда и, в частности, договора строительного подряда называют то, что участник долевого строительства приобретает права не только на полученные им в собственность того объекта (квартиры), о котором идет речь в договоре. Кроме этого он становится также обладателем права требовать возведения и передачи застройщиком объектов общей инфраструктур: чердаков, подвалов, лифтов, лестничных маршей и т.п. ^[7]

Также к числу отличий можно отнести ограничения по субъектному составу в договоре долевого участия в строительстве на стороне застройщика, существенные условия договора, форму договора и момент его заключения ^[8].

Более подробно отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, будут рассматриваться в гл. 5.