Азия

Понимание сильных и слабых сторон и вариантов правового регулирования земельных отношений позволяет своевременно принимать законодательные и правореализационные меры, направленные на надлежащую и справедливую организацию использования и охраны земель.

Казахстан

Базой регулирования земельных отношений являются основополагающие нормативные правовые акты Республики Казахстан – Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", указы и послания Президента.

Реформы Казахстана XXI в. направлены, как это отмечается в указанных и иных нормативных документах, на развитие рыночно ориентированной аграрной отрасли экономики, определение ее новых направлений и приоритетов, преодоление исключительно административных мер регулирования и негативных социально-экономических и экологических последствий предыдущего периода 1990-х гг. в условиях чрезмерного динамизма и противоречивости земельного и иного законодательства Республики.

Надо было устанавливать соотношение государственной и частной собственности на землю и другие средства производства, отражать в правовых предписаниях суверенные права народа на землю и другие природные ресурсы, социальные функции общества, задачу устойчивого развития, обеспечение баланса общенациональных и частных интересов.

В современный период главными, по мнению ряда ученых, становятся проблемы обеспечения стабильности и преемственности земельного законодательства, обеспечение его упорядоченности и предупреждения пробелов, коллизий и противоречий, повышения эффективности аграрного производства, определения степени применения публичных средств правового воздействия, необходимых для обеспечения приоритетности частных и публичных интересов^[1].

Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.

Крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) в 1990 г. предоставили право пожизненного наследуемого владения землей, в 1995 г. – право постоянного и отчуждаемого землепользования, в 2001 г. – право временного землепользования.

В соответствии с Законом под КФХ понимается семейно-трудовое объединение лиц, в котором осуществление индивидуального предпринимательства неразрывно связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, а также с переработкой и сбытом этой продукции.

Крестьянское (фермерское) хозяйство функционирует в трех формах.

Первая форма – семейное предпринимательство, основанное на базе общей совместной собственности с созданием КФХ. Здесь отношения супругов регулируются нормами брачно-семейного, гражданского законодательства, брачным договором. Не решенным остается вопрос о возрасте детей, с которого они могут быть членом КФХ.

Вторая форма – личное предпринимательство с созданием КФХ, т.е. частного предприятия индивидуального предпринимателя. Третья форма КФХ – предпринимательская деятельность в форме простого товарищества на базе общей долевой собственности на основе договора о совместной деятельности с созданием фермерского хозяйства в соответствии с Законом "Об индивидуальном предпринимательстве" и гл. 12 Гражданского кодекса Республики.

Актуальны для Казахстана, как и для России, проблемы обеспечения земельных прав при изъятии участков для государственных нужд, где государство не должно злоупотреблять лоббированием бизнес-проектов, а обязано использовать рыночные механизмы и справедливую компенсацию потерь собственника, ограничить свое неоправданное и незаконное вмешательство в землевладение и землепользование, равно как и установить пределы осуществления частной собственности на землю в соответствии с ее функционально-целевым назначением.

Согласно п. 3 ст. 6 Конституции Республики Казахстан земля может находиться в частной собственности на условиях и в пределах, установленных законодательством. Приемлемой процедурой разрешения земельных споров признается административная, внесудебная, призванная быть оперативной и не предрешающей судебный исход рассмотрения дела. В судебном порядке рассматриваются вопросы изъятия земель в случае их конфискации и при изъятии участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства.

В числе прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей есть право на залог участков, к которому применяются правила об ипотеке недвижимости, если иное не установлено законодательством Республики. Залогодателем и залогодержателем могут быть физические и юридические лица.

Залог неделимого земельного участка, находящегося в общей совместной собственности или в общем совместном землепользовании, допускается при наличии письменного согласия всех участников общей собственности или общего землепользования.

В Земельном кодексе Республики предусматриваются: порядок и условия залога участка, на котором имеются здания и сооружения; ограничения залога земельного участка; передача в залог государственными землепользователями участков, принадлежащих на праве постоянного пользования; передача в залог участков, выкупаемых у государства в частную собственность в рассрочку.

В Казахстане осуществляются взаимодействие императивного и диспозитивного методов регулирования при приоритетности разрешительных средств, установление особых требований по сравнению с общегражданскими к возникновению имущественных земельных отношений, предпринимаются попытки трансформации первоначально публичной отрасли права в частноиубличную отрасль права.

Представляется, что и ранее земельное право наших стран сохраняло в определенной мере и носило в себе отпечатки имущественных отношений^[2], и в настоящее время оно не становится исключительно частноправовым, сохраняя в необходимых, общественно значимых случаях публичный контроль и надзор, а также другие формы публично-правового воздействия на участников земельных правоотношений.

В государствах СНГ обоснованно увязывается развитие и совершенствование земельного законодательства с целями обеспечения правопорядка и реализации провозглашенных земельных прав физических и юридических лиц, изучаются причины и способы предупреждения правонарушений в земельной сфере. В актах правового регулирования развития сельского хозяйства немало места уделяется организационным, экономическим и даже моральным факторам охраны и рационального использования земель.