Лекция 6. АРЕНДА И ССУДА

Договор аренды является одной из самых распространенных форм отношений по возмездной передаче имущества во временное пользование. В пользу широкого использования такой договорной конструкции, как аренда, свидетельствуют статистические сведения о количестве споров, связанных с арендными отношениями. С одной стороны, если количество арендных споров за последнее десятилетие выросло более чем в 10 раз, то это говорит о несовершенстве правового регулирования в данной сфере, с другой стороны, не стоит отрицать тот факт, что именно договор аренды позволяет предпринимателям без огромных затрат на приобретение производственных помещений и оборудования открыть собственное дело и вести бизнес и поэтому значение договора аренды для развития российской экономики трудно недооценить^[1].

Правовое регулирование отношений по аренде объектов гражданских прав осуществляется на основе положений гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Приведенное определение дает основания полагать, что основной целью заключения договора аренды является передача какого-либо имущества за плату в пользование. При этом договор аренды может предполагать передачу как одного правомочия — пользования, так и обоих сразу — владения и пользования. Как в первом, так и во втором случае предполагается, что те плоды, продукция или доходы, которые получит арендатор в результате использования арендованного имущества, останутся в его собственности. Как правило, именно эту выгоду преследует арендатор, но по соглашению между сторонами может быть предусмотрено также разделение доходов между сторонами в иной форме или пропорции.

Договор аренды является возмездным, двусторонне обязывающим и консенсуальным.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

На стороне арендодателя могут быть как физические, так и юридические лица, а также публично-правовые образования, которые являются собственниками имущества — предмета аренды. От их имени в договоре могут выступать законные представители или управомоченные им на совершение сделки лица. Правовой статус арендодателя имеет юридическое значение на всем протяжении времени действия договора. В соответствии со ст. 617 ГК РФ договор аренды сохраняет свою юридическую силу при изменении сторон. Это касается случаев, когда меняется собственник арендованного имущества (например, при продаже его другому лицу или переходе имущества по наследству в случае смерти арендодателя). Если собственник арендованного имущества меняется, то арендатор вправе предъявить требование о замене арендодателя в договоре, однако не всегда это требование удовлетворяется в добровольном порядке, иногда приходится прибегать к судебным способам (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от И января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

К существенным условиям договора аренды относятся предмет и срок действия договора.

Предмет договора аренды должен быть определен в договоре, поскольку он является существенным условием. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее перс-даче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 607 ГК РФ ограничивается круг объектов гражданских прав, которые могут выступать предметом этой сделки. К ним относятся земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ определен перечень изъятых из оборота земельных участков, которые не могут быть сданы в аренду. Таким образом, кроме общих требований к объектам сделок, таких как оборотоспособность, законодатель сформулировал дополнительное требование, которое предъявляется исключительно к объектам арендных правоотношений, — это их непотребляемость. Наряду с этим отдельными российскими законами ограничиваются возможности по передаче отдельных вещей в аренду. Так, например, согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции.

Обязательным условием аренды является то, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным'. Данное условие, а точнее неисполнение данного условия, очень часто является причиной отказа в иске в случаях, когда арендатор или арендодатель не исполняет свои обязательства по договору аренды.

Срок договора аренды, как правило, определяется сторонами в договоре, а если в договоре срок не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон может расторгнуть договор аренды, предупредив об этом другую сторону за один или три (в случае с арендой недвижимости) месяца. В договоре также может быть прописан иной срок предупреждения. Отдельно законодательством предусмотрены специальные сроки для предупреждения о прекращении аренды, например по договору проката — не менее 10 дней (ст. 627 ГК РФ).

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ); договор проката заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ); договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается па срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ); в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ); особые сроки указываются для договоров аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, но не более чем на 49 лет (ч. 3 ст. 72 Л К РФ); земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ). Данные сроки прямо установлены законом, они могут быть уменьшены сторонами, но увеличению не подлежат. Этот вывод подтверждается материалами судебной практики.

I Установлением от 12 февраля 2008 г. по делу № А56-2308/2007 ФАС Северо-Западного округа отказал ЗАО в признании заключенным на новый срок договора аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ по строительству жилых домов, указав, что названный договор не может быть продлен на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ. поскольку в силу прямого указания ЗК РФ названный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок' не более чем один год.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это правило закреплено в ст. 621 ГК РФ, оно применяется, если арендатор проявил себя как добросовестная сторона в договоре, т.е. бережно относился к имуществу арендатора, вовремя и в соответствующем размере платил арендную плату.

Арендная плата является неотъемлемым условием договора. Согласно ст. 614 ГК РФ стороны должны согласовать условия о порядке, форме, размере, сроках внесения арендной платы. По форме арендная плата может быть нескольких видов:

— в виде единовременного или периодических денежных платежей;

— в натуральной форме, т.е. в виде доли от продукции, доходов, плодов, полученных от использования арендованного имущества;

- в виде услуг, оказываемых арендатором;

— в виде затрат на улучшение арендованного имущества.

Последняя форма арендной платы до сих пор обсуждается в теории гражданского права^[2]. Следует отмстить, что улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если арендатор украшает арендуемое помещение скульптурной фигурой, эксклюзивной картиной или люстрой, то в этом случае речь идет об отделимых улучшениях, но если арендатор магазина в счет оплаты по договору меняет электрическую проводку и проводит отопление, капитальный ремонт помещения, то он производит тем самым неотделимые улучшения.

Первая разновидность улучшений априори является собственностью арендатора, и если они произведены не в счет оплаты, а за собственный счет арендатора, он имеет право после окончания срока договора их забрать с собой. А вот затраты на неотделимые улучшения, которые произведены по собственной инициативе арендатором и не согласованы с собственником, возмещению не подлежат (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

В целом размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год, ее изменение должно носить характер двустороннего соглашения, которое оформляется в форме основного договора^[3].

Форма договор аренды зависит от предмета договора, его срока и некоторых других факторов. Так, договор аренды, заключаемый с участием юридического лица или на срок более года, должен быть заключен в письменной форме. Кроме этого, к форме договора аренды применяются общие положения о форме сделок, сформулированные в ст. 158— 164 ГК РФ. Если предметом договора является недвижимость, договор подлежит государственной регистрации. Регистрация производится в порядке, установленном ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в рамках приказа Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества определяется в рамках ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель отвечает даже за те недостатки, о которых он сам не знал. У арендатора при обнаружении недостатков есть три варианта поведения:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях аренда:opa или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора возможно не только в случае обнаружения недостатков объекта аренды, но и в случае, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендодатель, в свою очередь, имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора^[4] .

Таким образом, договор аренды можно отнести к той категории сделок, которые регулируют отношения по передаче имущества во временное пользование. В правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью.

Среди разновидностей данного договора преобладает аренда недвижимого имущества, в частности аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади в целях ведения предпринимательской деятельности^[5]. Кроме этого, к распространенным видам договора аренды относится аренда предприятий, прокат, аренда транспортных средств, финансовая аренда, коммерческий наем жилого помещения. Рассмотрим их наиболее важные особенности.