Англия

В настоящее время в английском земельном праве и праве недвижимости нет таких понятий как "собственник земли" и "право собственности на землю". Это связано с тем, что с 1066 г. все земли в Англии принадлежат Короне и только монарх является исключительным собственником всей земли королевства. Иными словами, субъект земельных отношений в Англии не может быть собственником земли, а только имеет право использовать ее с позволения Короны. Физическое или юридическое лицо может быть только носителем определенной совокупности прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка. Таким образом, в качестве арендодателей в Англии выступают не собственники земельных участков, а лица, которым Короной была передана определенная совокупность прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка^[1].

Законодательство Англии об аренде, в том числе земли (земельных участков) можно разделить на следующие виды:

– законодательные акты, регулирующие коммерческую аренду (Закон об арендодателе и арендаторе 1995 г. и др.);

– законодательные акты, регулирующие сельскохозяйственную (фермерскую) аренду (Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 г. и др.);

– законодательные акты, регулирующие жилищную аренду (Рентный закон 1977 г., Жилищные законы 1988 г. и 1990 г. И др.).

Английское арендное законодательство содержит определенные общие положения, которые применяются ко всем заключаемым арендным соглашениям. При этом специальное законодательство содержит правовые императивы, отражающие особенности арендных соглашений того или иного вида.

Заключение арендного соглашения является одним из самых важных составляющих общего понятия об аренде в Англии. Для того чтобы арендное соглашение было юридически правильно оформлено, оно должно быть подписано обеими сторонами, засвидетельствовано и передано арендатором и арендодателем друг другу. В том случае если право арендодателя, на основании которого он предоставил землю в аренду, зарегистрировано, а срок аренды при этом составляет больше 21 года, арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

В Англии регистрация права аренды рассматривается как обязательное условие признания права аренды государством. В английском праве существует доктрина, согласно которой при регистрации прав на землю государство гарантирует титул, и в случае его неправильной регистрации уплачивает соответствующую денежную компенсацию. В Англии подлежит регистрации не арендное соглашение как подписанный сторонами единый документ, а само право аренды.

В Англии не выделяется специальная классификация соглашений об аренде земель сельскохозяйственного назначения. Это связано в первую очередь с тем, что аренда сельскохозяйственных земель, хотя и регулируется нормами специального аграрного законодательства, одновременно является предметом регулирования общегражданского законодательства^[1].

Любое соглашение об аренде сельскохозяйственной земли в Англии содержит основные обязательства, которые возлагаются на арендодателя и арендатора. Некоторые долгосрочные арендные соглашения содержат так называемые подразумевающиеся договорные обязательства и прямо выраженные договорные обязательства. К подразумевающимся договорным обязательствам арендодателя правовая доктрина Англии относит: обязательство о гарантии спокойного пользования арендатором своим правом; обязательство не предпринимать действий по истребованию арендованного имущества; обязательство по уплате арендатору компенсации за сделанные улучшения. К прямо выраженным договорным обязательствам арендатора относятся: обязательство уплачивать ренту, обязательство не передавать права аренды третьим лицам, страхование имущества и др.

К третьему виду договорных обязательств в арендном соглашении, который выделяет английское право, относятся так называемые обычные договорные обязательства. К обычным обязательствам, в числе прочих относится право арендодателя на прекращение арендного соглашения в случае отказа арендатора уплачивать ренту.

Вопросы передачи арендных прав и заключения соглашения о субаренде являются важными для регулирования арендных отношений в Англии. Передача арендных прав представляет собой передачу арендатором третьему лицу принадлежащих ему прав владения и пользования арендованным имуществом. Большинство действующих сегодня в Англии арендных соглашений предусматривают условие о том, что арендатор не имеет право передать землю в субаренду или передать арендные права без согласия арендодателя.

Вопрос о действиях сторон в случае нарушения их прав по соглашению об аренде сельскохозяйственной земли является также одним из самых важных элементов правового регулирования сельскохозяйственной аренды в Англии. Законодательство и судебная практика придает большое значение регулированию способов защиты прав сторонами по арендному соглашению. Например, законодательство Англии запрещает арендодателю совершать какие-либо насильственные действия, связанные с возвратом права владения имуществом^[1].

Законодательные акты Англии об аренде особое внимание уделяют вопросам прекращения арендных соглашений. Это не случайно. Наибольшее количество споров, возникающих между сторонами арендного соглашения, происходят в связи с разногласиями сторон по поводу причин и оснований его прекращения. При этом главными основаниями прекращения арендного соглашения являются истечение срока действия соглашения, прекращение арендного соглашения по взаимному согласию сторон, а также нарушение сторонами своих обязательств. В Англии основания и способы прекращения сельскохозяйственной аренды несколько отличаются от оснований и способов прекращения арендных соглашений других видов. Это связано в первую очередь с общей политикой государства, направленной на поддержание стабильности и долговечности заключаемых арендных соглашений и особенно арендных соглашений, предметом которых выступает земля сельскохозяйственного назначения.