Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности (схемы 1.14-1.18). На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

o формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

o эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

o смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

o прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций

Схема 1.14. Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса

сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов - исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владель

Схема 1.15. Жизненный цикл вида бизнеса

ца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы - памятники могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание

Схема 1.16. Деловой цикл

Схема 1.17. Жизненный цикл недвижимости (товара) как физического объекта

имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия (табл. 1.5).

В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из восьми-девяти стадий.

Схема 1.18. Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Таблица 1.5. Этапы формирования нового предприятия

№ п/п	Поиск новой идеи и ее оценка	Составление бизнес-плана	Привлечение необходимых ресурсов	Управление созданием предприятия
1	Факторы возникновения новой идеи, сроки	Сегмент рынка, его размер и ценовые характеристики	Имеющиеся ресурсы: денежный капитал, сырье, оборудование, рабочая сила и др.	Организационная структура, состав группы, цели, сроки, этапы, учредительные документы
2	Соответствие идеи личным целям, знаниям и умениям	План маркетинга, план производства предприятия и его подразделений	Недостающие ресурсы и потенциальные поставщики	Ключевые факторы успеха и способы их активизации
3	Анализ реальной и потенциальной ценности идеи	Финансовый план и финансовое обеспечение	Способы привлечения ресурсов по видам	Слабые места и способы их преодоления
4	Оценка риска и прогноз выгод	Форма собственности и организационно-правовая форма	Прогнозирование новых источников и поставщиков	Система контроля качества и сроков проведения работ
5	Сравнение с продукцией конкурентов	Стратегия проникновения на рынок	Формирование уставного (складочного) капитала	Правовое положение, лицензирование, государстве! тая регистрация

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Схема 1.19. Срок жизни недвижимости

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 1.19).

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

Схема 1.20. Износ и амортизация недвижимости