Оценка рыночной стоимости земли

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельного участка – это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами этого участка, правовыми и экономическими условиями деловых операций без учета необычных или личных отношений.

Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, являются: продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества, введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д.

Особенности земли как товара

Как природный ресурс земля обладает ценностью. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена. С юридической точки зрения товаром являются земельные участки и некоторые виды прав, связанные с их использованием. С экономической точки зрения стоимость земли как товара определяется стоимостью объема прав, которыми располагает собственник или иной землепользователь в отношении оцениваемого земельного участка.

К особенностям земли как товара относятся: ее ограниченность и невосполнимость как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, т.е. недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Отрицательная стоимость земли

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только расти.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса – почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может стать отрицательной. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, на участках, подвергающихся береговой эрозии. Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход.

Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда отсутствует развитая система рынков, не позволяющая объективно возникнуть ренте, а также на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда издержки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в ценах первичных факторов производства – труда, капитала, ренты.

Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли вследствие загрязнения окружающей среды специально оговариваются в МСО и Европейских стандартах оценки. Считается, что они появляются там, где активы типа недвижимости создают отрицательный денежный поток или требуют проведения значительных восстановительных работ или работ по устранению ущерба для окружающей среды.