Лекция 18. Основные положения по управлению недвижимостью

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

o исходным моментом любых управленческих действий;

o основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

o основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых решений.

В самом общем виде цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив - внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

o потребности, которые хочет удовлетворить человек;

o благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;

o трудовые действия, необходимые для получения блага;

o цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

o инициативы - сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

o инструмента управления - руководящее требование, повелитель (императив) действий;

o критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;

o координирования - осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

o контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средство ее достижения (схемы 18.1, 18.2).

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней среды - политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

o измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

o реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

o четкость и конкретность - точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

o реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

o установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

o обеспечение сохранности, эффективного использования и развития государственного и муниципального недвижимого имущества;

Схема 18.1. Система взаимосвязи между целями управления недвижимостью

o обеспечение экономической и политической безопасности страны;

o защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных действий организаций и лиц;

Схема 18.2. Дерево целей (потребностей)

o обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

o создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

o оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

o справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

o создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур (дифференциация) - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов - обороны, транспорта, истории и т.п.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Единство - правовое, организационное и информационное единство системы управления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

14. Комплексность - учет внешних и внутренних условий и факторов, определяющих цели, приоритеты и методы управления недвижимостью.

15. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

16. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.