Оплата работ и взаиморасчеты
Порядок и сроки оплаты выполненных подрядчиком работ устанавливаются в договоре подряда по соглашению сторон. Договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. Оплата может производиться авансированием или по окончательной сдаче результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом.
В договоре можно предусмотреть право заказчика на задержку оплаты подрядчику выполненных им работ в случаях: неустранения указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате; причинения ущерба заказчику; отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ, и т.д. В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от внедрения рационализаторских предложений, не ухудшающих качество работ. В этом случае должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком.
Кроме того, в договоре субподряда стороны могут определить также порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией; координации работ; приемки от субподрядчика и сдачи заказчику работ, выполненных субподрядчиком; техники безопасности на объекте; обеспечения субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами по согласованному перечню при заключении договора подряда.
Контроль и надзор заказчика за выполнением работ
Указанные полномочия могут быть эффективным средством стимулирования подрядчика для надлежащего выполнения принятых им на себя обязательств. Поэтому в договоре строительного подряда обязательно следует учесть: право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, а также правильностью использования подрядчиком материалов, обеспечение которыми возложено на заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; обязанность заказчика при обнаружении им в ходе осуществления контроля и надзора за выполнением работ отступлений от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков немедленно заявить об этом подрядчику[1]; обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает содержания указаний заказчика и порядок их выдачи и выполнения. Стороны могут согласовать это в тексте договора, облегчив тем самым процесс контроля и минимизировав разногласия со стороны подрядчика по поводу правомерности указаний заказчика.
Имущественная ответственность
Мера имущественного воздействия на должника может устанавливаться сторонами в договоре подряда в виде:
– исключительной неустойки – когда может быть взыскана только неустойка (штраф, пени);
– штрафной неустойки – когда взыскивается неустойка и убытки сверх неустойки, включая упущенную выгоду.
Размер неустоек следует соизмерять со значительностью допущенного нарушения.
Рекомендуется учитывать в договоре следующие виды нарушений: задержка передачи подрядчику строительной площадки (технических помещений для монтажа оборудования), проектно-сметной документации, рабочих чертежей, разрешительной документации, оборудования, материалов и изделий; задержка монтажа из-за некомплектности переданного оборудования; задержка начала приемки законченных строительством или подлежащих консервации объектов; задержка расчетов за выполненные работы; несвоевременное предоставление подрядчику свалки для вывоза строительного мусора и негодного к применению грунта; несвоевременное подключение коммуникаций, необходимых подрядчику для выполнения условий договора; окончание строительства позже установленного срока; несвоевременное освобождение стройплощадки от имущества; нарушение сроков выполнения отдельных работ; задержка устранения дефектов в работах и конструкциях и пр.
Кроме того, рекомендуется оговорить возмещение виновной стороной ущерба, который вызван невыполнением пострадавшей стороной своих обязательств перед третьими лицами.
Прочие условия
В договоре строительного подряда также должны находить свое отражение такие моменты, как порядок расторжения договора, обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы; проведение охранных мероприятий; страхование объекта строительства
[2] и возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков[3]; возможность изменения условий договора и другие вопросы, касающиеся особенности деятельности участников складывающихся правоотношений.