Общая классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации - наиболее существенные и

Схема 1.6. Понятие о классификации недвижимого имущества (вещей)

практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема 1.6).

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления - сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При .этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние в свою очередь по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д. (см. гл. 2).

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

o наличие только одной ступени классификации;

Схема 1.7. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

o разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

o высокая информационная насыщенность (схемы 1.7-1.9). При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а)специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б)универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В - избыточная недвижимость (в резерве). В США выделяют пять типов недвижимости:

- жилая - для личного использования (потребления);

- коммерческая - для бизнеса, включая и продажу;

Схема 1.8. Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку

Схема 1.9. Общая классификация и распределение земель по потребительским свойствам (назначению)

- производственная;

- инвестиционная - для вложения капитала;

- специального назначения.

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Признаки классификации недвижимости по уровням управления:
форма собственности		отраслевая принадлежность		потребление свойств (удобств) предмета
целевое назначение		территориальное размещение		товар
воспроизводимость в натуральной форме	функциональное назначение		источник дохода

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

o коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

o личная жилая собственность;

o предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

o объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.