Имущественные налоговые вычеты

Имущественные налоговые вычеты предоставляются физическим лицам при наличии нескольких оснований:

– если в текущем налоговом периоде получен доход от продажи имущества, а также долей в нем;

– если в текущем налоговом периоде получен доход в виде выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в случае изъятия данного имущества для государственных нужд;

– если в текущем налоговом периоде приобретен (построен) жилой дом, квартира или доля в них; а также земельный участок или доля в нем, на котором расположены данные объекты, или предназначенный для индивидуального жилищного строительства;

– если в текущем налоговом периоде уплачены проценты на погашение целевых кредитов или займов, израсходованных на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, земельного участка или долей в них либо на рефинансирование кредитов, израсходованных на эти же цели.

В первом случае налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму налогового вычета или на сумму документально подтвержденного расхода, связанного с извлечением этого дохода ^[1]. При этом имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику только налоговым органом при предоставлении налоговой декларации по окончании налогового периода. Размер имущественного вычета в этом случае зависит от вида имущества.

Различают две группы имущества. К первой группе относится недвижимое имущество: квартиры, жилые дома, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в этом имуществе.

Ко второй группе относятся прочие объекты: гаражи, машины, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.п.

Если реализуемое имущество находилось в собственности налогоплательщика меньше трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется: по I группе имущества – в размере, не превышающем 1 000 000 рублей, а по II группе имущества – в размере, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Законодательством также предусмотрен альтернативный вариант применения вычета – в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, налогоплательщик вправе самостоятельно решать, какой вычет использовать для уменьшения дохода, полученного от продажи имущества: в размере, предусмотренном налоговым законодательством, или в сумме фактически произведенных расходов.

Пример. Физическое лицо в текущем налоговом периоде имеет доход в размере 1 500 000 руб. от продажи квартиры, которая находилась в его собственности два года.

Согласно абз. 1 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК доход налогоплательщика может быть уменьшен на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. Таким образом, налоговая база по доходам от продажи имущества составит:

1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 руб.

Однако если физическое лицо имеет документы, подтверждающие произведенный налогоплательщиком расход в сумме 1 200 000 руб. на приобретение квартиры, то налоговая база по доходам от продажи имущества составит:

1 500 000 – 1 200 000 = 300 000 руб.

Имущественный налоговый вычет по доходам от продажи имущества не распространяется на доходы, полученные индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Во втором случае вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода в денежной или натуральной форме.

В третьем случае налогоплательщик вправе претендовать на уменьшение налоговой базы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением или строительством одного или нескольких объектов имущества. Размер вычета составляет сумму фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. Если данный налоговый вычет был предоставлен налогоплательщику в размере менее 2 000 000 руб., то остаток имущественного вычета может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем.

Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение или строительство жилья предоставляется налогоплательщику как налоговым органом по окончании налогового периода при представлении налоговой декларации, так и одним из налоговых агентов до окончания налогового периода. Способ предоставления вычета налогоплательщик выбирает самостоятельно. В том случае, если в текущем налоговом периоде налоговая база по доходам, облагаемым по ставке 13%, меньше размера имущественного налогового вычета, то неиспользованный остаток вычета переносится на следующие налоговые периоды.

В четвертом случае, если налогоплательщик пользовался кредитными или заемными средствами на приобретение (строительство) объектов имущества, то уплаченные проценты по таким кредитам или займам также принимаются к вычету в размере фактических расходов, но не более 3 000 000 руб. Данный имущественный налоговый вычет предоставляется только по одному объекту недвижимого имущества.

ПРИМЕРЫ ПРАКТИКИ

Налогоплательщик Н. оформил в 2012 г. ипотечный кредит в одном из банков Москвы для приобретения квартиры. Валюта кредита – российский рубль, сумма кредита – 6 000 000 руб., срок кредитования 15 лет. При среднем уровне ставок по ипотечным кредитам, существовавшем в ряде столичных банков в 2012 г., налогоплательщик Н. заплатит за 15 лет около б 500 000 руб. Согласно действующему законодательству, сумма его имущественного налогового вычета значительно увеличивалась: от 2 000 000 руб. в случае приобретения квартиры за счет собственных средств до 8 500 000 руб. – в случае использования ипотечного кредита.

Если же ипотечный кредит оформлен после 1 января 2014 г. на аналогичных условиях, то сумма имущественного налогового вычета будет существенно меньше и составит 5 000 000 руб., так как с 2014 г. размер имущественного вычета по уплаченным процентам ограничивается суммой в 3 000 000 руб.

Можно говорить, что имущественный налоговый вычет состоит из нескольких частей, которые между собой не связаны. Следовательно, предоставление имущественного налогового вычета по одному из оснований не влияет на предоставление вычета по другому основанию (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Основания и условия предоставления имущественных вычетов

Основания	Вид имущества	Размер вычета	Источник предоставления вычета	Результат вычета
1. Доход от продажи имущества, находившегося в собственности до 3 лет	Недвижимое	1 000 000 руб. или фактические расходы на приобретение	Налоговый орган	Уменьшение полученного дохода
	Прочее	250 000 руб. или фактические расходы на приобретение
2. Доход в виде выкупной стоимости объектов имущества, изымаемого для государственных нужд		Фактически полученный доход	Налоговый орган	Уменьшение полученного дохода
3. Приобретение (строительство) жилого дома, квартиры, земельного участка или долей в них		В размере фактических расходов, но не более 2 000 000 руб.	Но выбору: налоговый орган или налоговый агент	Уменьшение части налоговой базы на сумму расходов, связанных с приобретением жилья
4. Уплата процентов по целевым кредитам или займам, израсходованным на приобретение объектов имущества		В размере фактических расходов, но не более 3 000 000 руб.	По выбору: налоговый орган или налоговый агент	Уменьшение части налоговой базы на сумму расходов, связанных с уплатой процентов