Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку земельные участки являются недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на них и сделок с ними осуществляется на основании норм ГК РФ (ст. 130–132, 164), Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и в силу требований ЗК РФ (ст. 11.2, 22, 25, 26 и др.).

Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат не только право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, но и ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Статьей 25 ЗК РФ предусмотрена обязательность государственной регистрации права собственности на земельные участки, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования участками, аренды и сервитута. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Специальными нормами ГК РФ предусмотрена государственная регистрация некоторых сделок, предметом которых может быть земельный участок. В их числе договоры: об ипотеке – залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ), о продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), ренты (ст. 584 ГК РФ), пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ). На земельные участки распространяется требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Уступка требования по сделке, требующей регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ст. 389 ГК РФ). Это правило также распространяется на уступку требования по сделкам с земельными участками.

Помимо обязательной государственной регистрации законодательством устанавливаются и случаи, когда она не требуется. В соответствии со ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Эта норма корреспондируется с п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, которым закреплено признание ранее возникших прав на земельные участки. Вместе с тем совершение сделок с земельными участками, права на которые не были зарегистрированы, или сделок с правами на землю требует их государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права, которое является правоудостоверяющим документом. Оно служит подтверждением зарегистрированного права. Таким документом удостоверяется возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права собственности или иных вещных прав на земельный участок. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

При государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними следует отличать от правоудостоверяющих документов правоустанавливающие документы – документы, на основании которых возникает, прекращается и переходит право собственности или иное вещное право, возникает и прекращается ограничение (обременение) таких прав на объекты недвижимого имущества.

Правоустанавливающими документами прав на земельные участки в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество могут быть акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, договоры и другие сделки, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные решения, иные акты и документы.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними осуществляется Росреестром и его территориальными органами.

Права на земельные участки и сделки с ними подлежат регистрации в ЕГРП, являющийся основным регистрационным документом, в который вносятся соответствующие записи по установленной законом единой для всей территории РФ системе. Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, которые открываются на каждый регистрационный объект, и книги учета документов, содержащие определенную информацию. В ее составе данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях, выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках и справках из ЕГРП, об иных документах.

Состоит ЕГРП из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, включая земельный участок. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества:

I раздел – информация о земельном участке;

II раздел – информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;

III раздел – информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.

Подраздел 1.1 – краткое описание регистрируемого земельного участка (иного объекта), его кадастровый номер, адрес (местоположение), фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.

Подраздел 1.2 – записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид нрава, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Подраздел 1.3 – записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на земельные участки, иное недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).

В случае раздела, объединения, перераспределения или выдела земельного участка записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Порядок проведения государственной регистрации прав, определенный в ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, включает в себя следующие стадии:

– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

– правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

– установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

– совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество на государственную регистрацию представляются:

• заявление о государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество;

• документ об уплате государственной пошлины;

• документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

• документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;

• кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

• физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст. 18 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Если такие документы не соответствуют требованиям данной статьи, а также в случаях, установленных законодательством РФ, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, например: если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства; если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества и др.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию нрав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

Законом о регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены особенности порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в составе которого выделяются земельные участки (права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, – ст. 22), регистрации отдельных видов сделок, ограничений (обременений) нрав на земельные участки, иное недвижимое имущество (аренды земельного участка – ст. 26, сервитута земельного участка или его части – ст. 27, ипотеки – ст. 29 и т.п.).

В ст. 22.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество определены особенности государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. В подп. 1–3 п. 1 данной статьи установлены перечни оснований государственной регистрации прав на земельные участки в этих случаях, а также приложений к документам, подтверждающим наличие таких оснований. Для государственной регистрации необходимо волеизъявление в виде заявления собственника, либо заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица, либо заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РФ.

В п. 4 ст. 22.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество установлено общее правило, согласно которому государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Исключение составляют случаи, когда выполняется государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пять лиц.

Возможны ситуации, когда на подлежащий разделу участок права не были зарегистрированы. Указанное обстоятельство само по себе не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на ранее существовавший и вновь возникшие земельные участки.

Новые положения содержатся в ст. 22.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, предусматривающей особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок. Это право регистрируется на основании решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на его ввод в эксплуатацию, а также договора о создании такого земельного участка в случае, если на него возникает право общей долевой собственности.

На восполнение пробела, существовавшего до 2011 г., направлена ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, которая содержит перечень оснований и документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельную долю, в том числе в случае перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал.

Упрощенные регистрационные процедуры содержатся в ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, предусматривающей особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельные участки в этих случаях являются следующие документы: акты органов государственной власти и местного самоуправления, подтверждающие предоставление земельного участка гражданину либо свидетельствующие о его праве на земельный участок, иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Статья 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество содержит императивное правило о том, что никаких дополнительных документов при регистрации не требуется.

Запрет государственной регистрации права собственности гражданина распространяется на те земельные участки, которые не могут быть в частной собственности в соответствии с федеральным законом.

Правила ст. 25.2 Закона о регистрации нрав на недвижимое имущество распространяются на случаи, если к гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на земельном участке здание (строение) или сооружение. В п. 7 указанной статьи указан перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок.

В целях обеспечения надлежащего совершения регистрационных действий Законом о регистрации прав на недвижимое имущество установлена ответственность регистрирующих органов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая наступает в соответствии с законодательством РФ.