Экономика жилья
Особенности рынка жилья: обоснование государственного вмешательства. На протяжении уже почти столетнего периода все цивилизованные страны мира осуществляют политику в области регулирования жилищных рынков, как на общенациональном, так и на местном уровне, как напрямую, так и косвенно. Существенную долю жилищного фонда при этом составляет социальное, или некоммерческое, жилье (табл. 10.10).
Таблица 10.10. Доля социального жилья в общем объеме жилищного фонда страны
|
Страна |
Доля, % |
|
Австрия |
35 |
|
Нидерланды |
35 |
|
Дания |
21 |
|
Швеция |
20 |
|
Великобритания |
18 |
|
Франция |
17 |
|
Ирландия |
8 |
|
Германия |
6 |
Источник: Social Housing in Europe. Ed. Whitehead C. Scanlon K. London. LSE. 2007.
Несмотря на то, что масштабная жилищная приватизация 1990-х гг. в странах Центральной и Восточной Европы привела к увеличению числа приватизированных квартир, тем не менее, удельный вес социального жилья в этих странах продолжает оставаться еще достаточно высоким: от 16% в России, Латвии, Польше, Чехии до 20% на Украине[1]. Государство само в таком случае выступает собственником домов, сдавая жилье в аренду гражданам и устанавливая цену (арендную плату). Как правило, цены на социальное жилье не покрывают полностью издержек эксплуатации, т.е. государства фактически в большей или меньшей степени дотируют проживание в таких домах.
В России жилье также является одним из объектов социальной политики: на протяжении последних лет расходы консолидированного бюджета на финансирование мероприятий в области жилищного и коммунального хозяйства оставались достаточно высокими и в 2011 г. превысили 1195 млрд руб. и составили 6% от общего объема расходов (табл. 10.11).
Таблица 10.11. Расходы консолидированного бюджета Российской Федерации на жилищно-коммунальное хозяйство
|
Год |
Всего, млрд руб. |
% |
|
|
от общего объема расходов |
к ВВП |
||
|
2000 |
199,8 |
10,2 |
2,7 |
|
2004 |
291,7 |
6,2 |
1,7 |
|
2005 |
471,4 |
6,9 |
2,2 |
|
2006 |
631,7 |
7,5 |
2,4 |
|
2007 |
1101,4 |
9,8 |
3,3 |
|
2008 |
1153,2 |
8,2 |
2,8 |
|
2009 |
1006,1 |
6,3 |
2,6 |
|
2010 |
1071,4 |
6,1 |
2,4 |
|
2011 |
1195,0 |
6,0 |
2,2 |
Источник: Финансы России. 2012: стат. сб. Росстат. М., 2012.
Необходимость государственного вмешательства в функционирование жилищного сектора обусловлена, прежде всего, спецификой рынка жилья в целом и рядом свойств, присущих жилью, как товару, и существенно отличающих его от других потребительских благ. К числу основных отличий жилья относятся:
• высокая социальная значимость: жилье относится к группе товаров первой необходимости, удовлетворяющих жизненно важные человеческие потребности, и оказывает существенное влияние на многие аспекты жизнедеятельности людей;
• долговечность: если содержать жилье в порядке и не нарушать правил эксплуатации, то оно может прослужить десятки лет;
• иммобильность (пространственная неподвижность): жилье – по определению, недвижимость, а потому существенную роль в его характеристиках играет местоположение;
• гетерогенность (неоднородность): жилье – комплексное благо с множеством разнообразных свойств (размер, дата постройки, планировка, качество коммунальных услуг, месторасположение, состояние окружающей среды и пр.);
• высокая стоимость: жилье относится к числу наиболее дорогостоящих частных благ.
В то же время, жилье нельзя отнести к числу неделимых и (или) неисключаемых благ. А значит, можно говорить о существовании рынка жилья, который, при установившихся на нем равновесных ценах, должен функционировать эффективно (см. врез далее).