Риски ипотечного кредитования

Вся проблематика рисков при ипотечном кредитовании может быть разделена на несколько составляющих на основе определения основных видов риска, возникающих в процессе кредитования. В качестве таких видов рисков обычно выделяют: кредитный риск, процентный риск, риск досрочного погашения и риск ликвидности.

Кредитный риск

Кредитный риск – это риск неспособности заемщика погасить долг и выплатить проценты или недостаточности заложенного имущества для выполнения обязательств заемщика перед кредитором.

Причины возникновения кредитных рисков могут быть как объективными (общеэкономическими), так и субъективными (связанными непосредственно с заемщиком).

Традиционным способом предупреждения общеэкономических рисков является страхование, включающее в себя:

• страхование жизни заемщика;

• страхование титула (права собственности);

• страхование имущества.

Основными инструментами, обеспечивающими минимизацию кредитного риска, вызванного субъективными факторами, выступают использование процедуры андеррайтинга и обязательность первоначального платежа как необходимого условия получения кредита.

Андеррайтинг – сбор, проверка и анализ данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.

Андеррайтинг предусматривает: 1) оценку способности заемщика погашать кредит и проценты исходя из его дохода, кредитной истории и пр.; 2) оценку передаваемой в залог недвижимости.

Оценка платежеспособности заемщика осуществляется на основе изучения доходов заемщика. В результате этой оценки рассчитываются два показателя, имеющих определяющее значение для принятия решения о выдаче кредита:

1) коэффициент нагрузки платы за жилье (платы по ипотечному кредиту) – отношение месячных выплат, необходимых для погашения кредита и процентов, к величине месячного дохода (в практике ипотечного кредитования в США предельной величиной коэффициента считается уровень в 28%);

2) коэффициент общей долгосрочной нагрузки – отношение всех выплат по долгосрочным кредитам (включая выплаты по ипотечным кредитам) к месячному доходу (традиционно для США – 36%).

Оценка передаваемой в залог недвижимости осуществляется для решения двух задач:

• определение размера выдаваемого кредита на основании показателя, который носит название коэффициента займа и представляет собой отношение суммы займа к стоимости недвижимости;

• определение суммы первоначального платежа заемщика, которая рассчитывается как разница между рыночной стоимостью недвижимости и суммой выдаваемого ипотечного кредита.

Традиционно, в зависимости от типа недвижимости, коэффициент займа определяется в диапазоне 0,7-0,9 к стоимости недвижимости. (Коэффициент займа может определяться как к рыночной стоимости недвижимости, так и к ликвидационной – при быстрой продаже недвижимости.)

Первоначальный платеж (20–30% стоимости приобретаемого объекта) также является составной частью управления кредитным риском.

Во-первых, необходимость уплаты существенной суммы за счет собственных наличных средств не заинтересовывает заемщика в завышении суммы требуемого кредита.

Во-вторых, риск потери этих средств при процедуре отчуждения недвижимости при невыплате кредита заставляет заемщика стремиться к выполнению своих обязательств по кредиту.

Процентный риск

Под процентным риском понимается риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Причиной возникновения отрицательной разницы прежде всего является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.

Способ управления процентным риском состоит в использовании кредитов с плавающими ставками и кредитов с участием.

Риск досрочного погашения

Риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается таким образом в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом.

Для предупреждения риска в кредитном договоре часто оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, три месяца). Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Штрафные санкции обусловлены прежде всего тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.

Риск ликвидности

Риск связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам, т.е. процентов и выплат в счет основной суммы долга, кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).