Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (табл. 4.2).

Первичный рынок в России формируется за счет вновь построенных объектов и приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

Таблица 4.2. Классификация рынков недвижимости фасетным способом

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
1	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Вещных прав. 7. Иных объектов
2	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой
3	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
4	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства
5	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций
6	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды 3. Ипотеки. 4. Вещных нрав (аренды, залога и др.)
7	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие
8	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных объектов
9	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный

По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяется не менее восьми специфических рынков (см. табл. 4.2), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный рынок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.) (схема 4.8).

Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

o высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

o высокими темпами прироста продаж участков;

o быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка - один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе,

Схема 4.8. Классификация земельных рынков

а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (схема 4.9).

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества.

Схема 4.9. Признаки сегментирования земельного рынка

1. Участки высокого качества - элитные. Их приобретают состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.

2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД варьируется от 10 до 60 км, на таких участках строят более скромные загородные дома.

3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами но относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (табл. 4.3).

Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД - Косино, Жулебино, расположенные вблизи таких центров загрязнения, как промышленные зоны (например, Капотня).

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например берега реки Пахры, вдоль Рублево-Успенского шоссе и др. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается такой зависимостью - чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования - размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом ("стоимость времени" на освоение участка).

Таблица 4.3. Сегментирование рынка земли в Подмосковье

Признаки	Сегменты рынка
1. Качество земель	o Элитные участки под коттеджное строительство o Участки среднего качества под загородные дома для сезонного проживания o Участки низкого качества под садовые летние домики
2. Расстояние от МКАД	o До 25 км; 25-50 км; 50-100 км; свыше 100 км o В Москве - в пределах Садового кольца и за Садовым кольцом
3. Местоположение	o Престижные районы: Минское, Рублево-Успенское, Рижское направления o Экологически неблагополучные: южное и восточное направления
4. Размер участков	o Мелкие участки: 0,06-0,2 га o Средние: 0,25-0,50 га o Крупные: свыше 0,5 и до 15 га, а в отдаленных районах - от 10 до 50 га
5. Целевое назначение	o Под жилые дома o Под административно-производственные цели o Садово-огородные участки и др.
6. Тип прав собственности	o Полное право собственности o Право аренды и пользования o Право на земельные доли
7. Инвестиционная мотивация	o Участки, требующие малого менеджмента, но с большим приростом стоимости o Участки с большим денежным потоком и управлением
8. Категория покупателей	o Элитная категория новых собственников o Средний класс покупателей o Потребители с небольшими доходами
9. Поведение покупателей	o Отношение к земле и природе для выращивания продукции: отдыха; предпринимательства и др.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия коммуникации, %:

Транспортные пути	10-15
Электроэнергия	15-20
Водоснабжение	10-15
Газоснабжение	15 25
Канализация	10-25
Теплоснабжение	10 2.")
Коммуникации связи	3-5

Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов (5-этажные - панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки - 9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн семей и одиночек живут в "коммуналках", общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на площади 5 м2 на человека. Но только 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов па погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

Количество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д. Элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад) и расположены в Центре или экологически чистом районе, прилегающем к Центру, либо даже в отдаленном районе (иногда и за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае - охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться па высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж). Важный признак элитности жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право но ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда.

Дома, отвечающие большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом можно отметить характерную особенность - с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры - 120-150 м и больше, при входе - холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2, гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданами приватизированного жилья.

В Москве для мониторинга рынка жилья отслеживаются и анализируются 12 показателей предлагаемых на продажу квартир по 173 районам в основном вблизи станций метро. Форма мониторинга представлена в табл. 4.4.

Таблица 4.4. Фрагмент формы мониторинга рынка жилья в Москве на определенную дату

Обозначения в табл. 4.4:

СТмес - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние четыре недели;

МИНоткл (МАКСоткл) - минимальное (максимальное) отклонение (в долл.) средней цены предложения 1 м2 общей площади с 70%-ной доверительной вероятностью;

ПРмес (ПРкв) - потребительский приоритет района за последний месяц (квартал);

СТкв - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние 12 недель;

Ммес (Мкв) - математическое ожидание недельных темпов изменения цены предложения (в долл.) за последний месяц (за последние три месяца);

Якрат (керед) - краткосрочные (среднесрочные) риски риелторских сделок. Характеризуют долю риска, вносимую неопределенностью рынка в целом. Чем ближе значения Я к нулю (0 < Я < 1), тем более хаотично поведение рынка жилья и тем более взвешенным должно быть решение менеджера;

ГРП - группа риелторской привлекательности, определяемая по интегральной рыночной характеристике района (названия групп - условные):

"+++" - чрезвычайно привлекательная;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - весьма привлекательная; "+/-" - достаточно привлекательная; "-/+" - привлекательная;

"-" - не очень привлекательная; скорее непривлекательная, чем привлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться не учитываемыми в анализе факторами); непривлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться факторами, известными только участникам сделки);

место в ГРП - порядковое место района в группе риелторской привлекательности, определяемое его интегральной рыночной характеристикой.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются па четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за 1 м2 в год.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне Центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы колеблются от 400 до 600 долл. в зависимости от удаленности от Садового кольца, предоставляемых услуг и условий аренды.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество - возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения и местоположения.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

o складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;

o современные оборудованные ангары;

o подвальные и полуподвальные помещения;

o первые этажи различных зданий;

o переоборудованные бомбоубежища;

o другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности - соглашения о 50%-ном распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Московской области, например, построено па площади примерно 48 тыс. га 160 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продает на закрытых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передается городу и области.

В заключение следует подчеркнуть, что функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны (схема 4.10).

Схема 4.10. Рынок недвижимости в системе экономического кругооборота