Недействительные сделки и их виды

Сделки считаются правомерными действиями. Если в процессе совершения сделки допущены нарушения законодательства, то она признаётся недействительной. Такая сделка не приводит к ожидаемым результатам (приобретение жилого помещения, его отчуждение и т.п.) и, как правило, порождает негативные последствия (материальные издержки виновных сторон, участвующих в сделке).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить ей стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Оспоримые сделки – это сделки, которые признаются судом недействительными при наличии определенных оснований, установленных в ГК РФ:

– юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173);

– совершенные при ограничении полномочий на такое действие (ст. 174);

– совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175);

– совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176);

– совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177);

– совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178). Сделка может быть признана недействительной по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения;

– совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179).

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых она была совершена, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). С требованием о признании сделки недействительной могут обратиться только лица, указанные в законодательстве.

В случаях признания сделки недействительной в связи с совершением ее под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или совершением ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения убытков в размере реального ущерба. Согласно и. 2 ст. 15 ГК РФ реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества.

Ничтожная сделка недействительна по причинам, вытекающим из самого факта ее совершениями, а суд лишь объявляет сделку ничтожной и применяет последствия ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд вправе применить такие последствия и по своей инициативе.

В соответствии с ГК РФ ничтожными признаются сделки:

– при несоблюдении нотариальной или простой письменной формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162 и 165);

– не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168);

– совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169);

– мнимые и притворные (ст. 170);

– совершенные гражданами, признанными недееспособными (ст. 171);

– совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет (ст. 172).

Законодательством предусмотрен более длительный срок исковой давности для этих сделок. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).

Если сделка с жилым помещением признана недействительной как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход РФ. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Законодательством установлена и уголовная ответственность за данные правонарушения. Так, по Уголовному кодексу РФ эти неправомерные действия могут квалифицироваться как мошенничество или вымогательство.

В соответствии со ст. 159 Уголовного кодекса РФ мошенничеством признается хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Согласно ст. 163 Уголовного кодекса РФ вымогательством признается требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких.

Данные статьи Уголовного кодекса РФ предусматривают соответствующие наказания для виновных лиц.