Кадастровая стоимость земли

Тенденция получения некоего агрегированного показателя качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц выражается в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Росземкадастром и закрепленной в соответствующих методических документах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики, являются нормативными показателями, установленными в административном порядке. Они позволяют получать представление только об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения для использования ее в дальнейшем в качестве базы для налогообложения.

Для расчета кадастровой стоимости земель Цк сельхозназначения применяется Вперед формула:

где Цр – цена реализации сельскохозяйственной продукции; 1,07 – коэффициент учета нормативной прибыли сельского хозяйства, установленной в размере 7%; 3 – затраты на получение сельскохозяйственной продукции; 33 – срок капитализации; 12 – абсолютный рентный доход.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который в свою очередь определяется как разница между стоимостью валовой продукции растениеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оценочными затратами на ее получение и нормативной прибылью, установленной в размере 7% от оценочных затрат.

Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах соответствует ставке капитализации для земли, равной 3% (1:33).

Стоимость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, пересчитанных в кормовые единицы, в соответствующих природно-экономических районах. На стоимость земли влияют такие показатели, как срок капитализации и нормативная прибыль. Они не соответствуют рыночным параметрам. Чтобы не иметь отрицательной стоимости земли, ее кадастровая стоимость устанавливается в размере некой константы, равной 12 руб. за 1 га.

Использование нормы прибыли, равной 7% (реальная норма отдачи на капитал в современных условиях составляет не менее 18%), отсутствие в расчетах прибыли предпринимателя (в Германии эта величина оценивается в половину чистого дохода, получаемого от сельхозугодий), применение пониженных ставок дисконтирования (3%) – все это искусственно увеличивает выгоду от сельскохозяйственных угодий и соответственно их стоимость, а получаемый показатель кадастровой стоимости более соответствует показателю ценности земельных ресурсов для общества. Из этого следует, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки, не могут заменить рыночную стоимость и использоваться в расчетах по ее определению разными методами.

Оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится при совершении сделки с конкретным земельным участком.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать информацию и отдельные оценочные показатели, содержащиеся в земельном кадастре, например показатель балла бонитета почв.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в России, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и в информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.