Лекция 2. Ценообразование как основа управления стоимостью в строительстве

Понятие "проект" трактуется как комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных задач в течение заданного периода времени и при установленном бюджете. Проект, связанный с реализацией полного цикла вложения инвестиций, называется инвестиционным проектом.

По виду осваиваемых инвестиций различают проекты:

- фондообразующие;

- инновационные;

- научно-исследовательские.

Наиболее длительными по периоду осуществления являются строительные инвестиционные проекты.

Применительно к инвестиционно-строительной деятельности проекты могут быть:

- собственно инвестиционно-строительные (новое строительство, реконструкция и т.д.);

- внешние, образующие различные целевые программы (жилищная программа, программа развития регионов и т.д.);

- инвестиционно-строительные и инновационные, направленные на развитие предприятий строительной индустрии.

Кроме того, выделяют следующие типы проектов в инвестиционно-строительной сфере:

- технические (новое строительство, реконструкция и техническое перевооружение объектов и т.д.), составляющие в рыночной экономике около 55-65% общего объема проектов;

- организационные (создание новых организационных структур и институтов, реформирование управления предприятиями строительного комплекса и т.д.), составляющие 12-15% общего объема проектов;

- экономические, заключающиеся в разработке новых механизмов функционирования строительной отрасли, современных нормативов и т.д. Доля таких проектов составляет 6-10%;

- социальные (система обеспечения населения жильем и т.п.), составляющие 7-10% общего объема осуществляемых проектов;

- смешанные, такие, как программа развития инвестиционно-строительного комплекса. Доля таких проектов составляет 6-10%.

Графически инвестиционный проект можно представить в виде схемы, предложенной В. И. Воропаевым и представленной на рис. 2.1.

При планировании проекта задаются координаты вектора начальных условий (тип проекта, исходные параметры), прогнозируются координаты вектора конечных характеристик (ожидаемые результаты проекта), определяются факторы внешней и внутренней среды, их влияние на вектор конечных характеристик. Процесс управления проектом заключается в нахождении оптимального сочетания координат векторов. Инвестиционный проект разрабатывается, базируясь на вполне определенных предположениях относительно величины капитальных и текущих затрат,

Рис. 2.1. Принципиальная схема осуществления проекта:

|X | - вектор начальных условий; | У | - вектор конечных характеристик; 2 - вектор воздействий внешнего окружения; | Ъ | - вектор факторов внутреннего окружения

объемов реализации произведенной продукции, цен на товары, временных рамок проекта.

Управление стоимостью в инвестиционно-строительной деятельности должно осуществляться по следующим основным направлениям.

1. Создание системы управления стоимостью инвестиционного проекта.

2. Совершенствование методологии организации и управления строительного комплекса в области стоимостного инжиниринга.

3. Организационное и методическое сопровождение подготовки и проведения подрядных торгов, оптимизирующих стоимость строительства.

4. Разработка методических рекомендаций по управлению стоимостью строительства на этапах осуществления инвестиционного проекта (от мониторинга цен до контроля фактических затрат).

5. Информационно-справочное обеспечение всех участников инвестиционного проекта оперативной нормативно-стоимостной информацией.

В зависимости от этапа жизненного цикла проекта и целей оценки применяют различные виды и методы оценки стоимости проекта. От цели оценки зависит также ее точность.

В табл. 2.1 представлены различные виды оценок стоимости проекта с указанием цели оценок и их точности. Чтобы оценить стоимость проекта, требуется знать стоимость составляющих проект ресурсов, время, необходимое для выполнение работ, и стоимость этих работ. Таким образом, оценка стоимости начинается с определения структуры ресурсов и работ проекта. Данные задачи решаются в рамках планирования проекта, а в модуль оценки стоимости должны поступать результаты выполнения этого процесса.

Таблица 2.1. Виды оценок стоимости проекта

Стадия проекта	Вид оценки	Цель оценок	Погрешность, %
I. Концепция проекта	Предварительная оценка жизнеспособности/реализуемости проекта	Оценка жизнеспособности/ финансовой реализуемости	25-40
II. Обоснование инвестиций	Факторная оценка, укрупненный расчет стоимости/предварительная смета	Сопоставление планируемых затрат с бюджетными ограничениями, основа для формирования предварительного бюджета	20-30
III. Технико-экономическое обоснование	Приближенная, сметно-финансовый расчет	Принятие окончательного инвестиционного решения, финансирование проекта	15 20
IV. Тендеры, переговоры и контракты		Проведение переговоров и тендеров, основа для формирования уточненного бюджета
V. Разработка рабочей документации	Окончательная, сметная документация	Основа для расчетов и для управления стоимостью проекта	3-5
VI. Реализация проекта	Фактическая, по уже реализованным работам	Оценка стоимости уже произведенных работ	0
	Прогнозная, по предстоящим работам	Оценка стоимости работ, предстоящих к реализации	3-5
VII. Сдача в эксплуатацию	Фактическая	-	0
	Прогнозная	-	3-5
VIII. Эксплуатация	Фактическая	-	0
	Прогнозная	-	3-5
IX. Завершение проекта	Фактическая	Полная оценка стоимости проекта	0

Цены на строительную продукцию должны определяться на прединвестиционной (в составе эскизного проекта, бизнес-плана, предложений инвесторам и другой документации) и инвестиционной (в составе обоснований инвестиций, инвестиционного и рабочего проектов, рабочей документации и документации по взаиморасчетам за выполненные работы и услуги) стадиях инвестиционного цикла.

При полном или частичном отсутствии рабочей документации на всех стадиях и этапах инвестиционного цикла одной из важнейших является проблема прогнозной оценки стоимости строительства.

В условиях административно-командной экономики использовались различные виды УСН и нормативов - прейскуранты, укрупненные показатели сметной стоимости, УСН и др. В условиях развития рыночной экономики таких норм недостаточно. Кроме того, для разработки укрупненных сметных норм в новом уровне цен, соответствующем произошедшим изменениям в экономике, технике и технологии строительства, требуются новые методологические подходы. В противном случае точность расчетов по обоснованию экономической эффективности инвестиционных проектов, затрат, договорных цен и других показателей становится слишком маленькой, в то время как экономические и другие риски значительно увеличиваются.

Опыт реализации первого в отечественной истории крупномасштабного частного проекта по добыче и транспортировке нефти (Каспийской трубопроводной системы) на основе инвестиций крупнейших зарубежных нефтегазовых компаний (Shell, BP и др.) показал, что наиболее эффективны ресурсные методы определения сметной стоимости строительства и обоснования объемов инвестиций. Эти методы позволяют точно формировать инвесторские сметы, конкурсные предложения подрядчиков и поставщиков ресурсов, договорные цены.

В целях оптимизации стоимостных показателей инвестиционных проектов необходимо осуществить постепенный переход от индексных методов расчета стоимости проектов к ресурсным, одновременно создавая у заинтересованных участников инвестиционного процесса систему мониторинга текущих цен на ресурсы-представители, а также внедрение современных информационных технологий определения цен на строительную продукцию с повышением точности сметных расчетов на всех стадиях инвестиционного процесса.

Механизмы определения цен и объемов инвестиций на создание строительной продукции существенно различаются и должны формироваться участниками инвестиционного процесса:

1) для каждого участника инвестиционного процесса (к примеру, в составе конкурсных предложений подрядных строительных организаций или предприятий строительной индустрии различается порядок обоснования инвесторских смет и стоимости строительной продукции. Вместе с тем, на наш взгляд, подрядные организации должны владеть механизмами оценки стоимости, которые используют инвесторы и заказчики капитального строительства);

2) различных типов инвестиционно-строительных проектов (например, механизмы оценки стоимости ЛПО (трубопроводы, дороги, линии электропередач и т.д.) и площадочных объектов имеют существенные различия);

3) регионов России с учетом особенностей природно-климатических и других условий;

4) всех стадий инвестиционного цикла (к примеру, порядок оценки стоимости строительства на прединвестиционной стадии и ранних стадиях проектирования требует учета натуральных и стоимостных укрупненных показателей, обеспечивающих заданную точность расчетов. В процессе детализации проектных решений требования к точности стоимостных расчетов ужесточаются, поэтому необходима разработка таких механизмов расчета, которые обеспечивают комплексный подход к использованию как натуральных, так и стоимостных показателей на создание единицы мощности строительной продукции - на 1 м2 полезной площади, 1 м3 строительного объема зданий или 1 км линейно-протяженных сооружений);

5) источников финансирования инвестиционно-строительных проектов (при финансировании из федерального бюджета должны применяться федеральные нормы и расценки, а из бюджетов субъектов РФ - соответствующая территориальная сметная нормативная база. При финансировании проектов частными отечественными или зарубежными инвесторами порядок оценки стоимости строительной продукции регламентируется соответствующими корпоративными структурами).

При составлении инвесторских смет (расчетов), особенно в предпроектных проработках и на ранних стадиях проектирования, рекомендуется использовать различные укрупненные показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая и прейскуранты (в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее построенных или запроектированных аналогичных объектов. Приведение к текущему уровню может производиться при этом путем применения индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов в РТМ, и данных об индексах цен на отдельные ресурсы.

При составлении инвесторских расчетов в оценочной фирме исходными данными являются:

- общая площадь;

- объем;

- площадь застройки и т.п.

В некоторых случаях целесообразно составлять инвесторские расчеты и сводный сметный расчет по данным СНиП 1У-14-84 с дополнениями и прейскурантами на наружные сети водопровода и канализации в базисном уровне цен на 1 января 2000 г. Кроме того, в случае применения методики МДС 81-35.2004 разрешается использовать на непредвиденные расходы 10% суммы затрат по гл. 1-12 сводного сметного расчета.

Чтобы повысить точность сметных расчетов при составлении сметной документации на основе укрупненных сметных нормативов, возможно применение поправок, учитывающих:

- изменения технического уровня и социального прогресса за период от времени окончания строительства объекта-аналога до времени проектирования и строительства нового объекта;

- нестандартные инженерно-геологические условия, влияющие на проектные решения по основаниям и фундаментам зданий сооружений;

- региональные колебания цен на материально-технические ресурсы;

- различия в архитектурно-планировочных и конструктивных решениях и т.д.

Подрядные строительные организации определяют стоимость подрядных работ, подлежащих выполнению по генеральному подряду или субподряду. Исключительно важно использование подрядчиками двух типов подходов к определению указанной стоимости:

1) подходов, аналогичных тем, которые используют инвесторы (заказчики). Основой для расчетов таких является сметная нормативная база;

2) собственных механизмов, позволяющих с высокой степенью точности определять себестоимость подрядных работ и степень возможного снижения цены, предложенной заказчиком. Основа для таких расчетов - производственная нормативная база конкретного подрядчика.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика могут применяться различные методы, в частности:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов и др.

Выбор метода составления смет (расчетов) осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий контракта и общей экономической ситуации.

Показатели стоимости строительной продукции, определяемые на каждом этапе жизненного цикла строительного инвестиционного проекта, являются основой успешного управления стоимостью проекта.