Сущность и принципы девелопмента объектов недвижимости культурного наследия

Проблема сохранения объектов недвижимости культурного наследия (ОНКН) при реконструкции и новом строительстве в разные эпохи и в разных странах решалась по-разному. Однако редко когда оспаривалась исключительная роль, которую играют ОНКН для обеспечения исторической национальной преемственности и идентичности, воспитания молодого поколения в духе патриотизма, развития туристической и смежных отраслей, региональной привязки бизнеса и т.д.

В России специалисты выделяют четыре схемы сохранения ОКИ.

1. Реставрация внешнего облика и внутренней инфраструктуры.

2. Реставрация внешнего облика и реконструкции внутренней инфраструктуры до современного уровня благоустройства.

3. Полная или частичная реконструкция внешнего облика и внутренней инфраструктуры.

4. Перенос ОКН в другое место и застройка территории новыми объектами капитального строительства.

Сегодня в крупных городах РФ (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород и т.д.) в той или иной мере используются все эти схемы, что связано со стремительной реконструкцией и новым строительством, развернувшимся в нашей стране.

Перенос здания-памятника оправдан лишь, когда сохранение местоположения угрожает его полной утратой. Такая ситуация может явиться следствием климатических, геологических или иных объективных причин. Возможности переноса недвижимого объекта наследия существенно ограничены. В основном к данной мере прибегают для сохранения деревянных зданий, чей сруб, элементы кровли и стропильной системы и перекрытий могут быть разобраны и смонтированы на месте, где сохранности памятника ничего не угрожает. Примером данного проекта может послужить деревня Малые Корелы Архангельской области, где па территории около 140 га были собрано воедино 120 памятников деревянного зодчества.

Применение остальных трех схем сохранения объекта зависит от множества факторов, включающих техническое состояние памятника, его культурную и историческую ценность, возможности воссоздания внутреннего убранства, соответствие современным требованиям комфорта, надежности и безопасности.

Реализация указанных схем может быть осуществлена в рамках капитального ремонта объекта наследия, однако в подавляющем большинстве случаев развитие объектов культурного наследия производится в составе отдельного инвестиционного проекта. Причинами инициации подобных проектов выступают несоответствие здания-памятника современным санитарно-эпидемиологическим требованиям, утилитарной цели изначально заложенной в объект современным вариантам использования в соответствии с потребностями общества, плохое техническое или аварийное состояние объекта или его отдельных конструктивных элементов и др.

Проводимые в соответствии с потребностями рынка преобразования на объекте наследия, как правило, направлены не только на непосредственное сохранение объекта как здания, обладающего определенной исторической и культурной ценностью, но и на прирост стоимости объекта, появление на его основе востребованного на активном рынке недвижимости продукта. Такой подход к развитию объектов наследия вписывается в рамки существующей системы преобразования объектов недвижимости, получившей название девелопмент. Схематично такое преобразование представлено на рис. 4.2.

Рис. 4.2. ОГЛАВЛЕНИЕ деятельности по развитию объекта исторической недвижимости

Более того, общее понимание девелопмента можно свести к повышению эффективности использования любого объекта недвижимости.

Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или иод землей или осуществление каких-либо материальных (физических) изменений в использовании зданий или участков земли.

Такое толкование понятия "девелопмент" как нельзя кстати подходит к природе сохранения объектов культурного наследия.

Как видно из этого определения, девелопмент здесь связывается с возможностью:

• во-первых, осуществления материальных изменений в объекте недвижимости, к которым можно отнести работы по реконструкции и реставрации, а также строительству;

• во-вторых, трансформации (перепрофилирования) одного объекта недвижимости, неразвитого, невостребованного на рынке недвижимости, в другой объект, востребованный на активном рынке.

В процессе анализа применимости понятия "девелопмент" к обозначению процессов сохранения и развития ОКН К. В. Малинина сделала вывод, что "понятие девелопмент имеет три взаимосвязанных значения, которые наиболее удачно могут решить задачи, стоящие перед управляющей компанией по развитию и сохранению объектов культурного наследия и территорий:

• во-первых, девелопмент – это качественное преобразование объекта культурного наследия, обеспечивающее сохранение и возрастание их стоимости;

• во-вторых, в рыночных условиях девелопмент – профессиональная деятельность по организации процессов развития объекта культурного наследия и территорий;

• в-третьих, девелопер инициирует, создает, финансирует, контролирует и организует процесс девелопмента от начала до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию, или реконструкции недвижимости и при этом повышают рентабельность объектов" [9].

Среди целей, которые преследует девелопмент объектов культурного наследия, можно выделить пять основных.

1. Сохранение памятника, исторической среды, выполнение требований охранных организаций (идея сохранения).

2. Создание источника дохода от использования реставрированного исторического здания.

3. Снижение бюджетных издержек на ОГЛАВЛЕНИЕ и охрану недвижимых объектов культурного наследия.

4. Достижение имиджевых целей, как самого объекта или района его расположения, так и девелоперской компании.

5. Создание девелоперской команды, специализирующейся на развитии и сохранении объектов недвижимости культурного наследия.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности исторической недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке недвижимости.

Следует иметь в виду, что рост ценности объектов культурного наследия обеспечивается далеко не любыми физическими преобразованиями, а только теми, которые отвечают требованиям рынка. Основной фактор – это сохранение недвижимого памятника, и при всех ограничениях по его сохранности девелопер должен определить наиболее эффективное его использование.

Именно это существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется выбор вариантов по его реконструкции и реставрации, а тогда, когда выбирается наиболее эффективная функция, при всех охранных ограничениях по его использованию.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим и охранным оформлением изменений появления нового объекта, с точки зрения изменения его функции обладающего большей ценностью за счет наилучшего и наиболее эффективного его использования.

Регистрация обновленного объекта культурного наследия и прав на него является важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента или о дальнейшей работе девелопера в период его эксплуатации. По мнению специалистов, желательно не завершать девелопмент на стадии окончания строительства продажей объекта, а продолжать профессиональное управление зданием-памятником.

Удачное инвестирование и управление историческими зданиями дает возможность создания профессиональных девелоперских фирм, специализирующихся на подобных объектах.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием объектов культурного наследия, с одной стороны, и наличием качественных и количественных характеристик объектов наследия – с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является частью процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой территории.

Исходя из вышесказанного для эффективного развития объекта недвижимости культурного наследия предлагаются следующие принципы.

1. Принцип сохранения культурного наследия – базовый принцип девелопмента объектов недвижимости культурного наследия. Заключается в необходимости проведения комплексных мероприятий по поддержанию в надлежащем техническом состоянии зданий, имеющих статус исторического, культурного, архитектурного памятника с учетов требований охранного законодательства при условии неизменности предмета охраны, т.е. исторического облика.

2. Принцип экономической эффективности заключается в повышении ценности объекта недвижимости путем реализации стратегии развития объекта, обеспечивающей наиболее эффективное использование здания вследствие произведенных изменений при условии соблюдения соотношения затрат и результатов, которое достигается путем обеспечения приемлемой нормы доходности проекта.

3. Принцип бюджетной эффективности проявляется в двух аспектах – прямом и косвенном. Прямой аспект заключается в увеличение налогооблагаемой базы и дополнительных платежах, возникающих в ходе реализации проектов развития недвижимых объектов наследия. Косвенный – проявляется в виде доходов или экономии в процессе функционирования объекта после реставрации или реконструкции (экономия бюджетных средств на ОГЛАВЛЕНИЕ рассматриваемого здания, оптимизация нагрузок на инженерные сети за счет применения современных ресурсо- и энергосберегающих технологий, налог на прибыль предприятий, повышение занятости населения и рост его доходов).

4. Принцип социальной эффективности проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, повышении доходов, улучшении качества жизни под влиянием изменений в фонде недвижимости, популяризации объектов наследия вследствие активного их использования на благо общества.

5. Принцип территориальной эффективности состоит в изменении среды, окружающей объект, вследствие реализации проекта развития исторической недвижимости. Во-первых, в ходе анализа, проводимого при реализации проекта, учитываются потребности района размещения объекта, т.е. принятие решения по направлению развития объекта наследия зависит от окружающей его инфраструктуры и перспективы развития территории. Во-вторых, развитие единичного объекта недвижимости ведет к качественному изменению его окружения и способствует повышению ценности района.

6. Принцип рационального природопользования основан на использовании экологических мер при реставрации и реконструкции, уменьшении количества строительного мусора, образовывающегося в результате сноса здания, модернизации инженерных сетей до уровня современных стандартов, что обеспечивает сокращение выброса вредных веществ в атмосферу, снижение уровня загрязнения питьевой воды, водоемов и почв.