Сравнительно-правовая характеристика договора найма и договора социальною найма жилого помещения

Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется соглашением сторон (наймодателя – собственника жилого помещения или управомоченного им лица – и нанимателя-гражданина).

Безусловно, при сравнении с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении этот наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и в муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда.

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается на основании, условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. В этой статье указываются только положения:

– о письменной форме договора (ст. 674 ГК РФ);

– о сохранении действия договора в случае перехода права собственности к другому лицу (ст. 675 ГК РФ);

– об обязанности нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение и выполнять другие обязанности (ст. 678 ГК РФ);

– о текущем и капитальном ремонте сданного внаем жилого помещения (ст. 680 ГК РФ);

– о порядке передачи жилого помещения в пользование поднанимателям (ст. 685 (п. 1–3) ГК РФ).

Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В жилищном законодательстве соответствующие нормы, связанные с пользованием жилым помещением, содержатся в ЖК РФ, в частности в гл. 8 (ст. 60–91).

Договор социального найма – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в бессрочное пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать его по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (ст. 60 ЖК РФ).

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 13 Основ договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда должен был заключаться на основании ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: являлся основанием для вселения в жилое помещение и одновременно основанием для заключения договора социального найма жилого помещения. Теперь таким документом служит решение о предоставлении жилого помещения фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме, в нем определяются нрава и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Они содержатся в ЖК РФ, а также в Правилах пользования жилыми помещениями и Типовом договоре социального найма жилого помещения, утв. соответственно постановлениями Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 и от 21.05.2005 № 315.

Согласно ГК РФ (ст. 672) и ЖК РФ (ст. 69) члены семьи нанимателя, проживающие по данному договору социального найма жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. Понятие "член семьи нанимателя", как уже рассматривалось выше, дано в ст. 69 ЖК РФ. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иначе говоря, наличие родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не является обязательным обстоятельством. В постановлении Пленума № 2 разъяснено, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Здесь уместно отметить, что при этом изменились некоторые понятия (термины), применяемые в жилищном законодательстве. Например, в отличие от ст. 69 и других статей ЖК РФ, где говорится о членах семьи нанимателя, в ст. 680 и других статьях ГК РФ употребляется и иное понятие "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем". Следовательно, понятие "члены семьи нанимателя", используемое в ЖК РФ, касается только договора социального найма.

На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении многих вопросов, в частности дают согласие:

• на вселение в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ);

• обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ);

• сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ);

• изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ).

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 82 ЖК РФ).

Вселенные нанимателем другие граждане в зависимости от условий поселения могут проживать в качестве:

• членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи (ст. 69 ЖК РФ);

• членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи (ст. 69 ЖК РФ);

• поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся правом па жилую площадь (ст. 76 и 80 ЖК РФ).

Жилищное законодательство (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ) предоставляет право нанимателю жилого помещения с письменного согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма (как следует из п. 1 ст. 687 ГК РФ, договором коммерческого найма предусмотрено письменное предупреждение наймодателя об этом за три месяца).

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). В постановлении Пленума № 2 разъяснено, что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи (п. 9).

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законодательством, и только в судебном порядке (ст. 83 и 84 ЖК РФ).

Граждане выселяются из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случаях, перечисленных в ст. 85 ЖК РФ.

Помещение, которое предоставляется гражданам в этих случаях, должно отвечать требованиям, содержащимся в ст. 89 ЖК РФ. Иначе говоря, оно должно находиться в границах данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, быть благоустроенным применительно к данному населенному пункту и равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. Выселение из жилого помещения нанимателя и членов его семьи возможно и с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения, но отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям. Такое выселение предусмотрено ст. 90 ЖК РФ в отношении граждан, которые в течение шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги.

В случае спора конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда. Согласно п. 24 постановления Пленума № 2 суд, рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Статьей 91 ЖК РФ установлены случаи выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, а меры предупреждения оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

В настоящее время по вопросам, касающимся выселения граждан из жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, дано разъяснение в постановлении Пленума № 14 (см. подпараграф 6.2.6).