ОГЛАВЛЕНИЕ права собственности на недвижимость

Поскольку земля - всеобщая основа всех видов недвижимости, ОГЛАВЛЕНИЕ права собственности и его формы рассмотрим в основном применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок и другие объекты недвижимости включает в себя три основных элемента (правомочия).

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением в своих интересах по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (схема 3.6).

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- гарантия от экспроприации или право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочное владение;

запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных нрав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие "собственность" превращается в комплекс прав.

Следует, однако, заметить, что в каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Некоторые специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание названных выше элементов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распоряжение. В понятие собственности включают кроме прав еще интересы и выгоды, связанные с владением землей. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще не полностью учитываются.

Схема 3.6. Структура права собственности на землю

Все функции собственности на землю подразделяются па общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать

Схема 3.7. Общие права и обязанности собственников земельных участков

компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. (схема 3.7).

Объем и ОГЛАВЛЕНИЕ специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками: их свойствами - категорией земель и хозяйственным состоянием. Например, па землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные - консервации и т.п.

Статус собственников земли - граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.

Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли - коммерческих организаций (ОАО, ООО, ЗАО, кооперативы и пр.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (табл. 3.1, 3.2).

Таблица 3.1. Комплекс вещных прав на земельные участки

Вид права		Кому предоставляется		Права владельца
1. Постоянное (бессрочное) пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 20 3 К РФ, ст. 268. 269 ГК РФ)		o Государственным и муниципальным учреждениям o Казенным предприятиям o Органам государственной власти и местного самоуправлениям o Религиозным организациям (п. 30 ст. 30 ЗК РФ) o Гражданам не Предоставляется		o Владеть и пользоваться в соответствии с законодательством и целями деятельности o Не вправе распоряжаться этими участками o Граждане могут однократно бесплатно приобрести участок в собственность o Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений и органов власти, должны переоформить на право аренды или в собственность o Запрещено вносить право в уставный капитал коммерческих организаций
2. Право пожизненного наследуемого владения государственными или муниципальными землями (ст. 21 ЗК РФ)		o Гражданам не предоставляется, но приобретенное до введения в действие ЗК РФ право сохраняется неограниченный период, наследуется		o Не допускается распоряжение участком o Граждане имеют право: - владеть и пользоваться участком - возводить на участке недвижимость с правом собственности на нее - передавать по наследству - однократно бесплатно приобрести участок в собственность
3. Безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК РФ)	o Государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и органам государственной и муниципальной власти - из государственных и муниципальных земель на срок не более одного года o Гражданам и юридическим лицам - из земель в собственности других лиц по договору o Гражданам в виде служебного надела - из земель организаций		o Пользователи служебных наделов осуществляют право собственников участков, за исключением многолетних насаждений, расположенных на них (п. 1 ст. 41 ЗКРФ)
4. Аренда земельных участков за исключением изъятых из оборота (ст. 22 ЗК РФ)	o Гражданам и юридическим лицам Российской Федерации o Иностранным гражданам и лицам без гражданства для случаев, установленных законодательством РФ o Для государственных или муниципальных нужд или проведения изыскательских работ сроком до одного года с условием: - возместить убытки, причиненные проведением работ - привести участок в состояние, пригодное для разрешенного использования - выполнить необходимые работы по рекультивации участка исполнить иные обязанности но закону и (или) договору		o При аренде государственных и муниципальных земель на срок более пяти лет и участков других собственников арендатор имеет: - право передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе: отдать права в залог, внести в уставный капитал организации - передать участок в субаренду без согласия собственника, но с уведомлением его - преимущественное право заключить новый договор после истечения срока аренды или купить в случае продажи арендованного государственного или муниципального участка
5. Служебные земельные наделы (ст. 24, 47 ЗК РФ)		o Предоставляются в безвозмездное срочное пользование отдельным категориям работников согласно законодательству на время трудовых отношений в организациях: - транспорта - лесного хозяйства и лесной промышленности - охотничьих хозяйств - государственных природных заповедников и национальных парков		o При увольнении право работника на надел прекращается (после уборки урожая) o Право на служебный надел сохраняется: - за работником при выходе на пенсию - за одним из членов семьи в случаях: призыва работника в армию или на альтернативную службу поступления работника на учебу гибели при исполнении служебных обязанностей
		o Выделяются на основании заявления работника но решению соответствующей организации из принадлежащих им земель		- за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителя ми пожизненно - за детьми работника до совершеннолетия
		o Прекращается право оформлением решения организации, предоставившей надел

Таблица 3.2. Право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст. 23 ЗК РФ)

Основание установления права	Права собственника участка, землевладельца и землепользователя
Частный сервитут в соответствии с гражданским законодательством устанавливается соглашением между лицами на основе закона	Требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут
Публичный (постоянный, срочный ) сервитут устанавливается законом или иными нормативными актами РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, муниципалитетов и местного населения без изъятия участков. Устанавливается с учетом результатов общественных слушаний	o Требовать изъятия участка, в том числе путем выкупа с возмещением органами власти убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков, если сервитут не позволяет использовать участок o Требовать соразмерную плату за сервитут o Осуществлять защиту своих прав и интересов в суде Сервитут должен быть наименее обременительным для участка
Сервитуты (частный, публичный): o подлежат государственной регистрации o сохраняются при переходе права па участок к другому лицу o не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки o устанавливаются не в интересах лица, а в интересах и в пользу недвижимости
Публичные сервитуты могут устанавливаться: o для прохода или проезда через земельный участок o ремонта коммуникаций, инженерных и других линий и сетей o размещения межевых и геодезических знаков o проведения дренажных работ o сенокоса или пастьбы скота o для охоты, сбора дикорастущих растений и ловли рыбы в водоемах o проведения изыскательских, исследовательских и других работ o свободного доступа к прибрежной полосе
Прекращение сервитута возможно: o частного: - по требованию собственника участка при отпадении основания его установления - по решению суда, если участок нельзя использовать по назначению из-за сервитута - при соединении права собственника и сервитута в одном лице - при изъятии участка из гражданского оборота o публичного в случае отсутствия общественных нужд в нем путем принятия акта об отмене сервитута
Защита прав сервитута по иску лица, имеющего право на него, ответчик - собственник участка, обремененного сервитутом.
Способы защиты: o признание нрава сервитута при отказе собственника в его осуществлении
o восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута
o пресечение действий, нарушающих сервитут (строительство на части участка под сервитутом, распашка и др.)
o возмещение убытков и компенсация морального вреда
o самозащита права (например, снесение забора, препятствующего проходу или проезду и т.п.)
o иные способы в соответствии с законодательством