ОГЛАВЛЕНИЕ экспертизы отчета об оценке ТО
В соответствии с данным выше определением понятия "экспертиза" при проведении экспертизы отчета об оценке проверяется:
• соблюдение оценщиком при проведении оценки общих требований законодательства РФ об оценочной деятельности но содержанию отчета об оценке;
• соблюдение оценщиком при проведении оценки требований соответствующего договора об оценке;
• достаточность и достоверность используемой в отчете об оценке информации;
• обоснованность выводов относительно использования или отказа от использования подходов к оценке и допущений, сделанных в отчете.
Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов, и, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, он должен аргументированно ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком:
• требованиям ФЗ № 135, а также других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке;
• ФСО, принятым в срок до даты проводимой оценки[1];
• иным стандартам профессиональной практики (МСО, стандартам СРО, членом которой является оценщик, и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.
При проведении экспертизы сопоставляются следующие данные отчета об оценке и требования договора об оценке:
• основание заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости;
• денежное вознаграждение;
• сведение о страховании гражданской ответственности;
• точное указание на объект оценки и описание объекта.
При этом делается вывод, насколько соответствует отчет об оценке требованиям договора об оценке.
Проверка достаточности информации (см. ФСО-1) может осуществляться следующими способами:
• посредством анализа общедоступных источников, содержащих в себе дополнительную информацию о характеристиках, использованных при оценке объекта недвижимости;
• при проведении самостоятельного исследования с целью уточнения и (или) дополнения характеристик, использованных при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки.
Проверяется, указаны ли в отчете дата (окончания) составления отчета и его порядковый помер; период проведения работ по оценке; дата оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель и назначение оценки; используемые стандарты оценки и вид оцениваемой стоимости, юридические адреса оценщика и заказчика, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, а также указан ли период времени, в течение которого информация, приведенная в отчете, являлась актуальной и значимой.
В отчете должна быть представлена информация для точной и полной идентификации объекта недвижимости на основе следующих документов и данных:
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, паспорт транспортного средства и пр.);
• документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки;
• баланс предприятия с расшифровкой счета 01 "Основные средства".
При проверке достаточности используемой в отчете об оценке информации делается вывод о том, насколько полно отражена информация, необходимая для проведения оценки. При отсутствии в отчете необходимой информации эксперт определяет, возможно ли в данном случае проведение оценки и насколько это повлияет на результаты оценки.
При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать:
• достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);
• соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки;
• наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;
• обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
• перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
• наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;
• наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;
• структуру отчета и качество его оформления.
Проверка достоверности информации (см. ФСО-1), используемой в отчете, ее соответствия действительности может осуществляться путем:
• проверки источников информации, па которые сделаны ссылки в отчете;
• анализа общедоступных альтернативных источников;
• проведения самостоятельного исследования с целью установления характеристик, использованных при оценке объекта недвижимости.
Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.
Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта в составе имущественного комплекса предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании источников данной информации, достаточных для их точной идентификации:
• названия печатных (электронных) изданий;
• даты выхода;
• другой информации, которая может идентифицировать источник.
При проверке достоверности данных, полученных из Интернета, следует учесть, что указания только ссылки на данные недостаточно, требуется дата получения информации.
Текст отчета должен содержать ссылки на источники данных, используемых в расчетах. Если невозможно определить источник информации или отсутствует четкая ссылка на него, результаты, полученные с учетом этих данных, нельзя считать достоверными.
В итоге делается вывод, насколько информация, использованная в отчете для проведения расчетов, обоснования выводов и других целей, является достоверной и актуальной, а также о возможности ее применения в отчете.
В соответствии с Законом об оценке и стандартами опенки в отчете должны быть применены затратный, сравнительный и доходный подходы. При экспертизе анализируется правильность применения подходов к оценке, а также выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт проверяет обоснованность сделанных допущений и сам обосновывает причины любых несогласий с ними. Он также проверяет соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему. При использовании оценщиком нестандартных методов оценки выясняется необходимость и обоснованность их применения в отчете.
Под обоснованностью понимается аргументированность суждений оценщика в отношении характеристик, используемых для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, а также подтвержденность данных характеристик.
Обоснованность подтверждается:
• анализом рынка, к которому относится данный ТО;
• необходимыми расчетами;
• количественными и качественными характеристиками объекта оценки;
• иной достоверной и достаточной информацией.
Проверка обоснованности затратного подхода к оценке включает в себя проверку:
• обоснованности выбора методов (метода) расчета затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения затрат;
• обоснованности вычисления накопленного износа объекта оценки, включая выбор методов определения накопленного износа и устареваний;
• правильности проведения необходимых расчетов стоимости на основе затрат, требуемых для восстановления либо замещения объекта оценки, и оцененного накопленного износа объекта оценки.
Проверка обоснованности сравнительного подхода к оценке, как правило, содержит проверку:
• обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках сравнительного подхода;
• обоснованности выбора аналогов объекта оценки;
• правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости ТО исходя из цен аналогов.
Проверка обоснованности доходного подхода к оценке подразумевает проверку обоснованности и правильности:
• применения доходного подхода к оценке конкретного вида ТО;
• выбора методов (метода) определения стоимости в рамках доходного подхода;
• определения ожидаемых доходов (в том числе их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) расчета ожидаемых доходов;
• определения обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов оценки рисков;
• выполнения необходимых расчетов оцениваемой стоимости на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.
В случае отказа от какого-либо из подходов к оценке проверятся аргументированность суждений оценщика, повлекших за собой отказ от использования этого подхода, а также подтвержденность данного отказа анализом рынка, к которому относится объект оценки; необходимыми расчетами; количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.
Особое внимание при экспертизе согласования уделяется процедуре взвешивания, и особенно обоснованию весов.
При проверке обоснованности сделанных в отчете об оценке допущений проверяется аргументированность принятых допущений для определения оцениваемого вида стоимости объекта оценки, их подтвержденность анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.
Проверяющий не должен принимать во внимание дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы. В своем экспертном заключении он обязан отметить не только негативные стороны отчета об оценке, но и положительные.
Для предотвращения "самодеятельности" в оценке, что на наш взгляд очень важно, в РОО, например, принимается Вперед мера. Проверяющий при проведении экспертизы вправе запросить у оценщика описание использованного оценщиком нового методического приема и при необходимости потребовать публичной его защиты оценщиком на заседании Экспертного совета РОО.