Сделки и трансакционные издержки на рынке недвижимости

Любой рынок, в самом общем его определении, представляет собой совокупность сделок, в данном случае сделок с объектами недвижимости. Детальное рассмотрение сделок предполагает их развернутый экономико-юридический анализ, что не входит в предмет настоящего учебника, поэтому остановимся лишь на наиболее существенных экономических аспектах сделок на рынке недвижимости.

Сделка – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью – действия физических и юридических лиц, направленные на приобретение, отчуждение, изменение или прекращение их прав на недвижимое имущество.

Существенная особенность рынка недвижимости, как отмечалось в гл. 1, состоит в том, что предметом сделки может быть как весь "пакет" нрав собственности, так и передача отдельных правомочий (и их комбинаций), входящих в этот пакет.

Соответственно этому, все сделки с недвижимостью могут быть подразделены на сделки с отчуждением полного пакета прав собственности на объект недвижимости, сделки с отчуждением части прав и сделки с передачей прав собственности под определенным условием. Основные виды сделок с объектами недвижимости показаны на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Виды сделок с недвижимостью

В свою очередь, указанные группы сделок подразделяются на отдельные виды, отличающиеся ОГЛАВЛЕНИЕм передаваемых прав.

В зависимости от вида сделки между ее участниками по-разному распределяются выгоды и ответственность, связанные с обладанием правами на недвижимое имущество, у них возникают разные возможности по его использованию и распоряжению. С учетом современных трактовок содержания права собственности появляется возможность для множества конкретных разновидностей сделок.

Рассмотрим основные характеристики сделок с недвижимым имуществом на примере наиболее распространенной сделки – договора купли- продажи недвижимого имущества.

Важнейшая особенность сделок с недвижимостью с юридической точки зрения состоит в том, что в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом, а также возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Процесс регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности в соответствии со ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя ряд последовательных действий:

• прием заявления и документов, необходимых для государственной регистрации права;

• правовая экспертиза документов в целях проверки законности сделки;

• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;

• внесение соответствующих записей в ЕГРП;

• выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются следующие.

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор купли- продажи недвижимости не считается заключенным. При этом в соответствии со ст. 37 3 К РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

2. Цепа объекта. В соответствии с π. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае он также считается незаключенным. Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ цена недвижимости может быть установлена за единицу площади объекта недвижимости, что предполагает возможность вычисления цены. При наличии нескольких объектов недвижимости, продаваемых по единому договору, цепа должна быть установлена на каждый объект недвижимости и в эту цену, если иное не предусмотрено договором между сторонами, включается стоимость земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

3. Обременения объекта недвижимости. В соответствии со ст. 37 3 К РФ продавец должен предоставить достоверные сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Как правило, подобного рода ограничения определяются на стадии кадастрового учета объекта и соответствующие документы позволяют установить, какие части участка, например, относятся к границам водоохранных зон, какие части объекта недвижимости нс могут быть застроены и пр. Обременения объектов недвижимости могут вытекать из договоров залога (ипотеки), заключенных продавцом в отношении объекта недвижимости в обеспечение исполнения своих обязательств или обязательств третьих лиц; обременения жилых помещений могут быть связаны с правом пользования жилыми помещениями, которые имеют члены семьи собственника. В соответствии с π. 1 ст. 558 ГК РФ при продаже такого жилого помещения должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования соответствующим помещением с указанием прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением. В противном случае договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Во исполнение заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец должен передать недвижимость покупателю. При этом в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Момент исполнения продавцом своей обязанности (подписание передаточного акта) определяется сторонами самостоятельно: в момент заключения договора купли-продажи, через определенный отрезок времени, до момента заключения договора купли-продажи. Но собственником недвижимости на основании п. 2 ст. 223 ГК РФ покупатель является только с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору.

Обязанностью покупателя является оплата продаваемой недвижимости по цене, оговоренной в договоре, и в соответствии с иными (в частности, сроки, порядок оплаты) условиями договора о купле-продаже недвижимости.

В зависимости от конкретных условий, оговоренных сторонами и описанной в тексте договора, оплата может быть произведена посредством:

• предварительной (до передачи недвижимости в собственность по заключенному договору) оплаты, что предусмотрено ст. 487 ГК РФ;

• оплаты продаваемой недвижимости в течение определенного времени после ее передачи в собственность покупателю (оплата недвижимости, проданной в кредит) (ст. 488 ГК РФ);

• оплаты недвижимости, проданной в кредит с рассрочкой платежа (в соответствии со ст. 489 ГК РФ). При этом в соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ должны быть оговорены порядок, сроки и размеры платежей.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости у продавца возникает право в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ потребовать оплаты проданной недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период наступившей просрочки платежа.

В случае передачи недвижимости ненадлежащего качества в соответствии со ст. 557 ГК РФ и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Как видно даже из краткого изложения содержания, процедуры и условий совершения сделки-купли продажи недвижимости, это весьма регламентированный законодательством процесс. При этом выше изложена лишь юридическая составляющая сделки, однако, если рассматривать весь процесс ее проведения – от постановки недвижимости на кадастровый учет до ее завершения – получения объекта недвижимости по акту передачи, она представляет собой еще более длительный и сложный процесс, который весь органически связан с понятием "трансакционные издержки". Это понятие было предложено одним из основоположников экономической теории прав собственности Р. Коузом как явление, противостоящее трансформационным (производственным) издержкам, которые традиционно находились в центре внимания экономической теории.

"Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д."^[1].

Выделение трансакционных издержек имеет большое значение как в теоретическом, так и в практическом смысле. В теоретическом плане понятие трансакционных издержек позволяет обобщить всю совокупность факторов, влияющих на проведение сделок, выявить их общие черты, оценить степень их влияния на прохождение сделки. С практической точки зрения изучение трансакционных издержек дает возможность определить пути их снижения, а значит, пути повышения эффективности рыночного механизма.

Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от таких факторов, как полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов и т.д. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок и пр.

Трансакционные издержки на рынке недвижимости (как и на иных рынках) могут быть классифицированы по целому ряду критериев:

• по источнику (причине) издержек;

• форме издержек;

• отношению издержек к моменту совершения сделки;

• субъекту издержек.

Остановимся только на одной из наиболее важных классификаций, имеющих практическое значение, – классификации трансакционных издержек по источнику их происхождения, что предполагает выделение следующих видов издержек.

1. Издержки поиска информации – затраты времени и иных ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов – затраты времени на подготовку договора, оплату юристов, регистрацию договора и прав в органах государственной регистрации.

3. Издержки измерения – затраты на проведение технической экспертизы и оценки предмета сделки.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

5. Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

С точки зрения формы трансакционные издержки могут быть подразделены на явные (выраженные в денежной форме) и неявные (выраженные в затраченном субъектами сделки времени, которое может быть ими использовано для получения дохода, т.е., по сути, издержки, связанные с упущенной выгодой).

Важно запомнить

Величина трансакционных издержек является существенным обстоятельством, затрудняющим проведение сделок, так что их измерение, а главное, минимизация – важный фактор повышения эффективности действия рыночных механизмов и одновременно снижения совокупных издержек субъектов рыночных отношений.

Величина явных издержек может быть определена достаточно точно на основе данных о величине вознаграждения риелтора, оценщика, юриста, технического эксперта, затрат на нотариальное удостоверение сделки, на ее государственную регистрацию.

В качестве показателя, отражающего временные трансакционные издержки, может быть использован показатель, носящий название периода экспозиции объекта па рынке, под которым понимается период времени между датой выставления объекта на рынок, публичным его предложением и периодом завершения сделки.

Величина неявных издержек может быть, до известных пределов, снижена путем увеличения явных издержек, например путем привлечения профессионального риелтора, оценщика, юриста.

Однако возможности такой замены далеко не беспредельны. Так или иначе, но временные издержки неизбежны практически по всем видам трансакционных издержек.

Таким образом, в целом величина трансакционных издержек может быть определена по следующей формуле:

Совокупные трансакционные издержки = Явные трансакционные издержки (выраженные в денежной форме) + Денежное выражение временных издержек (период проведения сделки упущенная выгода в единицу времени).

Рассматривая взаимосвязь трансакционных и трансформационных издержек, важно обратить внимание на то, что эти виды издержек часто связаны друг с другом, так что экономия на одних может привести к увеличению других: например, недостаточное внимание к технической экспертизе объекта (трансакционные издержки) может привести впоследствии к росту расходов на его ремонт (трансформационные издержки).

Важно запомнить

В общем случае по отношению к трансакционным издержкам справедливо следующее утверждение. Трансакционные издержки тем выше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка. Высокий уровень трансакционных издержек увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка.

При этом уровень трансакционных издержек может достигать такой величины, которая может заставить потенциального участника отказаться от ее совершения (запретительный уровень).

На рынке недвижимости ввиду сложности, длительности и многоступенчатости сделок трансакционные издержки имеют особенно большое значение и достигают существенно более высокой величины, чем на других рынках.

Если на большинстве иных рынков трансакционные издержки составляют десятые, а то и сотые процента от стоимости предмета сделки, то на рынке недвижимости их величина колеблется от одного до 7–8% и более от стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки. При этом величина издержек зависит от типа недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.), стоимости объекта недвижимости, содержания передаваемых прав (купля-продажа, аренда и пр.), условий финансирования сделки (с использованием механизмов кредитования или нет) и ряда других факторов.

Конкретизируя состав трансакционных издержек, приведем их минимальный перечень применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости (квартиры):

• поиск подходящего объекта сделки, анализ ценовой ситуации;

• получение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе;

• проверка полученной информации;

• проведение оценки технического состояния и стоимости объекта;

• проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта);

• проверка юридической чистоты объекта (сведения о предыдущих собственниках и сделках);

• получение технических документов (технический паспорт);

• заключение договора (и, возможно, его нотариальное удостоверение);

• осуществление государственной регистрации сделки;

• проведение расчетов;

• оплата консультаций, выплата комиссионных брокерской фирме;

• прием-передача объекта.

Вопросы практики

Опыт функционирования рынка недвижимости в России, в частности в Санкт- Петербурге, показывает, что общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью достигает сегодня в денежном выражении 7–10% цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, с упорядочиванием системы тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, и тем не менее она остается и останется в будущем весьма существенной величиной.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное вознаграждение брокеру. Уровень брокерского вознаграждения в настоящее время – 4–6% цены объекта. При этом примерно такой же уровень издержек на проведение сделок (относительно цены объекта) характерен и для стран с развитыми рынками недвижимости: США – около 6%, Великобритания – до 5%.

Иное дело, что для российского рынка жилья характерной является уплата комиссионных только одной стороной в сделке – покупателем, в то время как в названных и других западных странах они уплачиваются как покупателем, так и продавцом. При этом брокер (агент, маклер, что, по сути, разные национальные названия одного и того же вида деятельности) представляет лишь одну сторону в сделке. Но не будем забывать, что в конечном счете за все платит покупатель, а кроме того, сейчас речь идет не о том, кто возмещает издержки по проведению сделки, а о самой их величине.

Высокий уровень комиссионных, уплачиваемых посреднику при осуществлении сделок с недвижимостью, заставляет обратить внимание на резонный вопрос: почему бы для экономии средств не заняться самостоятельным проведением сделки (что, кстати, зачастую и происходит, причем не только в России, но и в других странах) и почему большинство продавцов, покупателей, арендаторов все же прибегает к услугам посредников?

Основополагающая причина обращения к услугам посредников состоит в том, что самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только тратит деньги и время, которое может ему их принести, но и подвергается целому ряду рисков (безопасности, ошибок в оценке спроса и предложения, качества объекта, а следовательно, и в цене), основа которых – собственная некомпетентность.

Каждый продавец или покупатель недвижимости, каждый собственник или пользователь может самостоятельно заниматься продажей или покупкой недвижимости, ее управлением или развитием. Однако его затраты и риски при этом могут оказаться фактически существенно выше, чем при обращении к профессионалу, для которого операции с недвижимостью – основной вид деятельности, который обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, процедурах передачи нрав, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.

При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с проведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Однако при этом цены объектов на рынке коммерческой недвижимости в большинстве случаев существенно выше цен на рынке жилой недвижимости, так что общий размер комиссионного вознаграждения также выше на рынке коммерческой недвижимости.

Снижение уровня трансакционных издержек является важным фактором ускорения и повышения эффективности рыночного оборота, повышает привлекательность рынка недвижимости для потенциальных участников.