Как взять ипотечный кредит
ИТАК, вы решили получить ипотечный кредит и выбрали один или несколько банков, куда решили подать заявки.
Российские банки активно конкурируют друг с другом в скорости принятия решений по заявкам на ипотечный кредит. В некоторых обязуются принять решение за два‑три дня. Практически все банки предлагают отправить заявку на ипотечный кредит через Интернет, заполнив форму на сайте. Если вы предпочитаете живой контакт со специалистом и бумажные бланки, лучше будет заранее позвонить в банк и выяснить, куда и когда приходить. Далеко не все банки принимают заявки на ипотечный кредит в каждом отделении. Вполне вероятно, что вам назначат конкретное время для встречи с консультантом.
В стандартной заявке указываются имя, возраст, место работы, количество членов семьи, наличие иждивенцев, трудовой стаж, размер дохода, способ его подтверждения, величина первоначального взноса за жилье, которую заявитель готов внести из собственных средств, предполагаемый срок погашения кредита и контактные данные (телефон, электронный адрес). Возможны варианты: могут потребоваться сведения о непогашенных кредитах, месте работы и недвижимости, которой владеет заявитель. Впрочем, банк может вместе с заявкой сразу запросить у вас копии документов, удостоверяющих личность, подтверждающих трудовой стаж и размер доходов.
На рассмотрение предварительной заявки редко уходит больше трех суток. Решение, как правило, сообщают по телефону, иногда – по электронной почте. На основе полученных сведений вам сообщат максимально возможную величину кредита, процентную ставку и соответствующий размер ежемесячного платежа. При необходимости консультант пересчитает параметры займа на другой срок или сумму.
Следует помнить, что все названные цифры будут предварительными, в процессе рассмотрения ваших документов они способны меняться. Если в биографии заявителя обнаружатся компрометирующие факты, в банке могут вообще дать ему от ворот поворот.
НА ЭТОМ предварительная подготовка к получению кредита закончена. Дальше вас попросят принести в офис банка копии документов, удостоверяющих личность и характеризующих ваше семейное и материальное положение, подтверждающих стабильность и величину ваших доходов. Бумаг придется собрать немало. Но, учитывая, насколько большу€ю сумму банк предоставляет в долг, количество документов, необходимых для рассмотрения, не выглядит чрезмерным. Разумеется, потребуются копии паспорта, диплома об окончании учебного заведения, трудовой книжки, заверенной работодателем, военного билета – у кого таковой имеется. Семейным придется предоставить копии свидетельства о браке и рождении детей. Копии водительского удостоверения и загранпаспорта не входят в обязательный перечень требуемых банком документов, но добавляют очков заявителю, так что приложить их будет в ваших же интересах. Конечно, копии не примут, не сверив их предварительно с оригиналами документов, поэтому оригиналы тоже следует иметь при себе.
И самое главное – справки или иные документы, подтверждающие ваши доходы: справка по форме 2‑НДФЛ или по форме банка. Обычно в последнем случае требуется предъявить справку, составленную на бланке вашей компании за подписью руководителя и главного бухгалтера, заверенную печатью.
Документы собраны и переданы служащему банка – теперь остается только ждать, какой вердикт вынесет кредитный комитет. В удачных случаях рассмотрение документов занимает один – три дня, нормой считается срок в десять‑четырнадцать дней. Если банк счел заявителя достаточно благонадежным, финансово состоятельным и разногласий по поводу размера кредита и процентов по нему не возникает, то вы получаете нечто вроде оферты (это официальное предложение на заключение кредитного договора). Она удостоверяет, что банк одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика и описывает основные параметры (сумма, срок, процентная ставка) будущей ссуды и срок, в течение которого действует ваша договоренность – его называют сроком одобрения.
О положительном решении сообщают также по телефону или электронной почте. Лишь немногие банки по своей инициативе подтверждают официальным документом готовность выдать кредит на тех или иных условиях. А подобная справка может пригодиться, если между банком и кандидатом в заемщики впоследствии возникнут разногласия относительно суммы кредита, размера процентной ставки или даты одобрения кредитной заявки. Впрочем, если в банке решат пересмотреть условия кредитования для вас, никакая справка все равно не поможет.
В российской практике известны случаи, когда ставка по кредиту неожиданно подскакивала не то что в период одобрения, а прямо в момент заключения кредитного договора. Законодательно этот момент не отрегулирован, поэтому заемщик становится форменным образом заложником банка. Отказавшись заключать кредитный договор на изменившихся невыгодных условиях, обманутый человек теряет деньги, потраченные на оценку недвижимости, у него могут возникнуть проблемы с возвращением аванса, заплаченного продавцу жилья из собственных средств, не говоря о времени, потраченном на сбор и оформление документов, необходимых для ипотечной сделки.
Если же решение по заявке на выдачу ипотечного кредита будет отрицательным, несостоявшегося заемщика могут и забыть проинформировать. Поэтому, чтобы не мучиться ожиданием попусту, имеет смысл время от времени позванивать в банк и напоминать о себе.
После получения положительного решения по заявке дальше события развиваются по двум возможным сценариям. Если вы пришли за кредитом, уже подобрав себе квартиру и собрав необходимые банку документы, срок выхода на сделку купли‑продажи составляет одну‑две недели. Или вы сначала подали заявку на ипотечный кредит, а, уже получив одобрение, выяснив, на какую сумму можете рассчитывать, отправляетесь на поиски жилья для покупки.
Так что положительное решение по заявке о выдаче кредита – лишь начало пути. Самое сложное впереди. Ведь главная цель ипотечного заемщика заключается не в том, чтобы занять денег, а чтобы купить жилье. Ипотечный кредит никто не выдает на руки «просто так». Деньги будут выплачены продавцу приобретаемого вами жилья только после оформления сделки по приобретению недвижимости. Поэтому последующие посещения банка чередуются с посещением оценщика, возможно – нотариуса, если сочтете нужным – риэлтора. Еще надо выбрать страховую компанию – страхование залога от утраты и повреждения является обязательным условием получения ипотечного кредита. Возможно, вы захотите застраховать и другие риски, сопутствующие покупке жилья в ипотеку.
СРОК одобрения в разных банках может составлять от двух до шести месяцев. За это время нужно подыскать себе подходящее жилье, оценить его стоимость у профессионального оценщика, раздобыть документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости, и соответствие этого объекта недвижимости требованиям банка и страховой компании. Неприятные сюрпризы способна преподнести оценка недвижимости. Мало того, что ее результаты нередко расходятся с объявленной продавцом ценой, причем, совсем не в пользу последнего, так еще и банки склонны снижать зафиксированную оценщиком сумму. А сумма кредита не может превышать оценочную стоимость жилья, которое послужит залогом, минус первоначальный взнос. Если заемщик не захочет искать другой вариант жилья, ему придется найти дополнительные средства на то, чтобы удовлетворить аппетиты продавца.
Если вы не успеете найти подходящий объект для приобретения до окончания срока действия одобрения, придется подавать заявку снова. Мотивы банка в этой ситуации нетрудно понять. Во‑первых, финансовое положение будущего заемщика способно поменяться не в лучшую сторону, если его понизят в должности или уволят. Во‑вторых, конъюнктура рынка непостоянна, за три месяца ставки по кредитам могут вырасти, а в приличном банке после одобрения заявки условия получения кредита не меняют.
Быстрее всего решение о выдаче кредита принимают, если речь идет о квартире из вторичного фонда – то есть не о новостройке. Если представлен исчерпывающий перечень документов, их проверка, скорее всего, займет меньше недели. Тем, кто хочет за счет кредита приобрести квартиру в строящемся доме или дом за городом, придется ждать подольше.
Если с документами на недвижимость все в порядке, наступает заключительный этап: готовятся кредитный договор и договор купли‑продажи, оформляется страхование. Это – самый легкий этап, все процедуры к сегодняшнему дню отработаны, поэтому он не займет много времени. Большинство банков укладываются в несколько дней.
Затем последовательно подписываются договор купли – продажи недвижимости, договор страхования, кредитный договор, и договор ипотеки – залога недвижимого имущества. Причем последний требует государственной регистрации. Может понадобиться нотариально заверить договор ипотеки, если таковы правила банка. При оформлении права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС) фиксирует в соответствующем свидетельстве залог недвижимости в пользу банка.