Азиатские рынки: Таиланд, Сингапур, Вьетнам
23 марта 2010 года
Россияне давно открыли для себя страны Юго-Восточной Азии в качестве курортов. Однако эксперты считают, что регион отлично подходит и для инвестиций в недвижимость — цены здесь ниже, чем на многих европейских рынках.
Сингапур
Название «Сингапур» состоит из двух слов, одно из которых в переводе означает «лев», другое — «город», все вместе звучит как «город льва». Видимо, животное, которое является символом страны, мистическим образом наделяет Сингапур необычайной мощью. Сегодня это государство — крупный финансовый центр Азии с высоким уровнем жизни, качественной системой здравоохранения и образования. Кроме того, это один из самых красивых и чистых городов мира.
Успехов страна добилась, как сейчас модно говорить, благодаря грамотному city- и land-менеджменту. «Если обратиться к истории рынка жилья Сингапура, то важным моментом было создание в 1960 г. специальной государственной организации — Housing & Development Board (HDB), — отмечает директор по развитию бизнеса компании Knight Frank Елена Юргенева. — Основная цель этого ведомства заключалась в том, чтобы обеспечить жильем население страны, поскольку на тот момент многие сингапурцы проживали в трущобах. Ситуацию удалось изменить. Если в 1970-е гг. жилье в собственности было у 21% сингапурцев, в настоящий момент недвижимостью владеют 91% жителей страны. Причем около 84% проживают в квартирах, реализованных именно по этой программе».
Сингапурский рынок недвижимости переживал кризис в 1996–1998 гг. и в 2000–2005 гг., когда цены на жилье снижались. В 2005 г. правительство страны ввело послабления для иностранных владельцев недвижимости, сократило вступительный ипотечный взнос с 20 до 10% и предприняло некоторые другие меры по поддержанию строительной отрасли.
Нынешний мировой кризис также не обошел стороной рынок Сингапура. «Цены на жилье ко II кварталу 2009 г. снизились на 24,9%, — говорит Е. Юргенева. — Однако в III квартале они уже заметно отыграли падение: рост составил 15,2%. А элитное жилье по итогам 2009 г. подорожало на 17%. Впрочем, в данном случае Сингапур повторяет сценарии развития ситуации других крупных азиатских финансовых центров, таких как Гонконг и Шанхай, где динамика цен на элитное жилье за прошедший год побила все рекорды».
В то же время новый виток цен вызвал опасения со стороны аналитиков и властей Сингапура. Чтобы не допустить спекуляций на рынке недвижимости, в сентябре 2009 г. правительство страны ограничило объемы предоставления земель под застройку и ужесточило правила кредитования.
Сегодня в Сингапуре действуют государственные гарантии на банковские вклады в полном объеме. Покупка, продажа и передача недвижимости по наследству не облагаются налогами. Для иностранцев существуют ограничения только на покупку земельных участков, а коммерческую или жилую недвижимость можно приобретать свободно. Немаловажно и то, что на протяжении последних десяти лет происходит укрепление национальной валюты — сингапурского доллара по отношению к евро (1:0,52) и американскому доллару (1:0,72). Все эти факторы делают рынок недвижимости страны привлекательным для инвесторов.
Среди иностранных покупателей больше всего представителей из Малайзии, Индонезии, Китая, Индии, Тайваня, Гонконга, встречаются также инвесторы из Австралии, Великобритании, США и других стран, в том числе и России. Иностранцы покупают в Сингапуре преимущественно элитное жилье стоимостью от 1 млн синг. долл. и выше. В прошлом году их интересы были сосредоточены на проектах RiverGate, St Regis Residences, Sky@Eleven, The Suites@Central.
Россияне предпочитают приобретать недвижимость на улице Orchard Road, где расположены самые фешенебельные отели, бутики и рестораны, а также на острове Сентоса, который славится превосходными пляжами и парком развлечений. Здесь же находится казино, два гольф-поля чемпионского стандарта, крупнейший в стране морской клуб.
Самый распространенный тип недвижимости в Сингапуре — апартаменты и кондоминиумы. Земель под застройку здесь очень мало, поэтому город растет вверх, удивляя туристов своими небоскребами. «Цена на апартаменты в современном комплексе с бассейном, тренажерным залом, теннисными кортами и подземным паркингом в пешей доступности от Orchard Road варьируется в довольно широком диапазоне от 1,5 до 10 млн синг. долл., — говорит Е. Юргенева. — На Сентосе можно приобрести роскошную виллу с собственным причалом, но цены здесь одни из самых высоких в Юго-Восточной Азии: стоимость такого поместья может доходить до 40–50 млн синг. долл.».
С февраля 2010 г. в Сингапуре с владельцев жилой недвижимости и земельных участков, продающих свои объекты в течение года после приобретения, взимается государственная пошлина: 1%, если сумма сделки не превышает 180 тыс. синг. долл. (127,4 тыс. амер. долл.), и 2%, если объект оценен дороже.
Таиланд
Таиланд — одно из самых популярных туристических направлений. Страна привлекает прекрасными пляжами, экзотической растительностью, лазурным морем. Таиланд заслужил репутацию страны улыбок благодаря приветливости и гостеприимству местных жителей. Так что, побывав здесь однажды, некоторые принимают решение о приобретении в этой стране собственного дома или квартиры.
Два основных преимущества Таиланда — невысокая стоимость жилья по сравнению с другими странами и отлично развитая индустрия развлечений. Здесь открыты гольф-клубы и спа-центры, имеются все возможности для занятий яхтингом, дайвингом, виндсерфингом.
Тайский рынок недвижимости до кризиса считался одним из самых быстроразвивающихся. Недвижимость дорожала ежегодно на 15–20%. Однако военный переворот, произошедший в 2008 г., и мировой финансовый кризис несколько изменили ситуацию. В прошлом году, например, тайская недвижимость больше интересовала местных жителей, чем иностранных покупателей. Правда, сегодня уже наметилась иная тенденция — эксперты говорят о постепенном возвращении в страну иностранных инвестиций.
Наиболее популярны среди иностранцев такие курорты, как Паттайя, Пхукет и Самуй. Паттайя — самый демократичный среди них. Ему отдают предпочтение любители приключений и ночной жизни. Здесь бесчисленное количество баров, кабаре, клубов и дискотек. В Паттайе можно приобрести меблированную квартиру с одной или двумя спальнями в новом жилом комплексе за 150–200 тыс. долл. Обычно на территории таких комплексов имеются парковка, фитнес-центр, спа, ресторан, прачечная. Но можно подыскать и более бюджетный вариант — квартиру-студию за 30 тыс. долл. Сегодня на курорте реализуется несколько интересных проектов: Pattaya Heights, Park Royal, Club Royal, W-Tower и др.
Для респектабельного отдыха больше подойдет остров Пхукет. Здесь превосходно развита инфраструктура: имеется международный аэропорт, гольф-клубы, марины для яхт, пятизвездочные отели, рестораны, торговые центры с люксовыми брендами. На этом курорте много дорогих объектов недвижимости.
Остров Самуй выбирают обеспеченные люди и ценители уединенного отдыха, но он еще мало освоен девелоперами. Выставленные на продажу современные комплексы отвечают высоким требованиям и, как правило, имеют бассейны, рестораны, спа-центры. Меблированные апартаменты в них стоят в среднем от 370 тыс. до 1,2 млн долл.
Однако зарубежным покупателям стоит помнить, что для нерезидентов страны существуют ограничения на владение землей в Таиланде. Поэтому для того, чтобы купить виллу с земельным участком, нужно будет оформить договор аренды сроком на 30 лет.
Вьетнам
Вьетнам — одна из самых динамично развивающихся стран Азии. Руководитель проекта «СРВ-отель Вьетнам» компании MIRAX Group Александр Даугуль отмечает: «Несмотря на молодость, вьетнамский рынок недвижимости уже прошел стадию бурного роста цен, чему не в последнюю очередь поспособствовал мировой финансовый кризис. В настоящее время рынок можно охарактеризовать как стабильный. Государство старается не допускать резких изменений в экономике».
Уже со II квартала 2009 г., по данным эксперта, спрос начал постепенно расти. С I квартала 2009 г. цены на недвижимость увеличились на 7–16% в зависимости от сегмента. «В резолюции Х созыва компартии Вьетнама подчеркивается, что необходимо развивать рынок прав пользования землей и неотъемлемой от земли недвижимости, — рассказывает А. Даугуль. — Это должно способствовать привлечению отечественных и иностранных капиталовложений, что в свою очередь поможет экономическому росту страны».
Пока зарубежные покупатели не могут приобретать недвижимость в собственность — объекты предоставляются на условиях аренды сроком до 70 лет. Впрочем, существуют исключения из этого правила. В прошлом году вступил в силу закон, согласно которому зарубежные инвесторы, владельцы вьетнамских компаний, иностранцы, имеющие особые заслуги перед Вьетнамом или заключившие брак с гражданами страны, получили право на покупку жилья. Но через 50 лет объект недвижимости следует перепродать или подарить. Землю гражданам других государств разрешено брать в аренду на неограниченный срок.
Иностранцы, в том числе и россияне, чаще всего выбирают Вьетнам как туристическое направление. Морское побережье страны протянулось более чем на 3 тыс. км и имеет свыше сотни превосходных пляжей, во Вьетнаме сохранилось много памятников архитектуры, здесь удивительной красоты природа. Основные курорты страны — это Дананг, Муйне, Хойан, Вунгтау, Нячанг.
Сегодня на побережье реализуют немало интересных проектов — Danang Beach Resort, Hyatt Regency, Raffles Residence, Olalani Resort and Condotel, Montgomery Links, Fusion Alia, Nam Hai и др. Виллы стоят в среднем от 420 тыс. до 1,84 млн долл. Средняя цена апартаментов составляет 170–582 тыс. долл. «Иностранцы стали интересоваться возможностью приобретения второго дома во Вьетнаме с 2006 г., — говорит А. Даугуль. — К концу прошлого года было продано около 60% объектов, выставленных на рынок».
ВЫВОД
1997-98гг.
В этой ситуации оперативно действовала ФКЦБ. Комиссия обратилась ко всем организаторам торговли с категоричной рекомендацией временно приостановить торги. Этому совету последовали почти все торговые системы, что позволило избежать паники среди участников рынка. И уже в среду после известия о нормализации положения на мировых фондовых рынках акции Российских компаний тоже пошли вверх.
2007-09гг. Сегодня, переход экономики в фазу затяжной глубокой депрессии, в условиях текущего экономического спада маловероятен.
В обозримой перспективе произойдут изменения в соотношениях объемов производства между отраслями, а также изменения в соотношении объемов производства различных групп товаров в составе отдельных отраслей. Такие изменения будут следствием процессов оптимизации производств, которые естественным образом, по законам рыночной экономики, запускаются в ходе каждого экономического спада, будучи призванными стабилизировать ситуацию.
Ситуация на предприятиях стабилизируется посредством вынужденного приспособления последних к снижению объемов спроса, и повышения эффективности производства, при активном поиске более доходных сегментов в рамках своей отрасли.
Список литературы
1.Журнала “Эксперт”
2.Еженедельник “Деловой Петербург”
3.Информационного агентства РБН
4.Информационного агентства AK&M
5.Информационного агентства РосБизнесКонсалтинг
6.Информационного агентства РИА-НОВОСТИ
7.Информационного агентства ИТАР-ТАСС
8.Владислав Калугин. ИК Financial Investments. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.fininvestments.ru
9. Кризисология: выбор оптимальных моделей (хроника текущего мирового кризиса - 17). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.polit.nnov.ru/2009/03/02