Сторона освобождается от уплаты неустойки, если решение о расторжении было принято вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору другой стороной.
В Видновский городской суд Московской области
Адрес суда: 142700, Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Центральная, д.2
(Договорная подсудность п.9.1.)
От Колесовой Елены Васильевны,
зарегистрированной и проживающаей по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Сибирская, д.31, кв.253
паспорт 6913 №597525, выдан Отделом УФМС России по Томской области в Советском районе гор.Томска 24.05.2014 года
телефон 89528089274,
Е-mail: elenyshka100@gmail.com
Заявление об уточнении и увеличении исковых требований
В порядке ст. 39 ГПК РФ
Я подала «08».07.2016г., в суд иск к Гальцову Александру Викторовичу о расторжении Договора соинвестирования в строительство жилого дома Булатниково – 1/14 от 19 июня 2014 года.
В целях всестороннего рассмотрения гражданского дела и руководствуясь ст. 39 ГПК РФ Истец уточняет исковые основания и требования, а именно:
Я, Колесова Елена Васильевна (далее по тексту – Истец или Инвестор),18 июня 2014 года в городе Москве заключила с Гальцовым Александром Викторовичем (далее по тексту – Ответчик или Заказчик) Договор соинвестирования в строительство жилого дома Булатниково – 1/14, который датирован 19 июня 2014 года (далее по тексту – Договор).
В соответствии с п.1.2 Договора объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости со следующими характеристиками: 3 уровня, общей площадью 900 кв.м. по наружным размерам, по адресу: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с/о, с/т «Булатниково», уч.4.
Истец познакомилась с Ответчиком в последних числах апреля 2014 года через интернет. Внимание Истца привлекли курсы, которые давал Ответчик и которые были посвящены теме инвестирования в недвижимость.
Около двух месяцев Истец общалась с Ответчиком по интернету посредством переписки и аудиообщения с использованием системы Skype (Скайп).
Ответчик представлялся успешным российским предпринимателем, долларовым миллионером (запись на 3минуте 36 секунде), имеющим 40-ка летний опыт инвестиционно-строительной деятельности на территории Российской Федерации. Представлял сына на сцене (запись на 20 минуте 50 секунде), как опыт своего успешного бизнес- воспитания. (запись их выступления прилагается на съемном носителе( приложение №1)).
В ходе общения Ответчик предложил Истцу принять участие в совместной с ним (в долях 50/50) реализации инвестиционного проекта – строительстве жилого дома.
Ответчик уверял Истца в том, что неоднократно реализовывал аналогичные проекты, и убеждал в привлекательности вложения средств в строительство жилого дома, приводя расчеты доходности вложения денежных средств, в это время он проводил мастер-классы в Москве, активно пропагандируя себя, как эксперта в строительно-предпринимательской деятельности. (скриншот главной страницы группы Гальцова Александра Викторовича в социальной сети «vkontakte», ссылка https://new.vk.com/galtsov_live приложение №2).
В результате переговоров между Истцом и Ответчиком в Москве был подписан Договор, проект которого был разработан привлеченными Ответчиком специалистами во главе с кандидатом юридических наук Плетневй Ю.С. Генеральным директором агенства недвижимости, эксперта в вопросах юридического сопровождения недвижимости, которой известны все тонкости и нюансы этого Проекта. Полагаю, что они были сообщниками, т.к ее офис Ответчик представил Истцу, как свой, когда привез Елену Васильевну по адресу : г. Москва, ул. Кадырова д.8.
Участок в садовом некоммерческом товариществе «Булатниково» (далее по тексту – СНТ «Булатниково») был подобран Гальцовым А. В. и Плетневой Ю.С без участия Истца. Также без участия Колесовой Е.В. проводились переговоры по покупке данного участка и согласование с продавцом его цены .
Более того, неоднократно Гальцов и Плетнева просили истца ни в коем случае не разговаривать с продавцом о сделке при встрече, объясняя это ее возрастом и мнительностью. Поскольку Истец смотрела на Ответчика,как на преподавателя в рамках курса о недвижимости – наставника, который обещал максимальную поддержку( 38 секунда выступления Гальцова А.В. в приложении № 1), то поступила в соответствии с просьбой этих так называемых Гуру.Они и курс вместе вели и потому их концепции выглядели вполне убедительными правдоподобно.(фото Гальцова А.В. и Плетневой Ю.С. на одной сцене, ссылка в сети интернет https://new.vk.com/galtsov_live?z=photo-72409007_333354064%2Falbum-72409007_196215870%2Frev
72409007_196215870%2Frev (приложение№3)).
Денежные средства за ½ доли земельного участка в размере 2000000 (двух миллионов) рублей были переданы Истцом Ответчику, а не продавцу земли под письменную расписку от 19.06.2014.
Истцом был лишь подписан подготовленный без участия Истца Договор купли-продажи земельного участка.
Сразу же после подписания договора купли-продажи земельного участка Истцом были переданы Ответчику также под письменную расписку от 19.06.2014 года денежные средства в сумме 3000000 (Три миллиона) рублей – на строительство объекта недвижимости.
Следующие суммы денег, совокупно составляющие 4 900 000 (четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей, Истцом также были переданы Ответчику под письменные расписки. А именно:
2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей – 18 июля 2014 года;
1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей – 4 августа 2014 года;
1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей – 13 августа 2014 года.
Всего Истцом было уплачено Ответчику 9 900000 (Девять миллионов девятьсот тысяч) рублей.
В течение всего периода, начиная с даты заключения Договора до 16 августа 2014 года Ответчик уверял Истца в том, что процесс строительства идет по-плану, все коммуникации будут подведены, соответствующие разрешения оформлены, объект недвижимости будет сдан и введен в эксплуатацию в предусмотренные Договором сроки и ни каких проблем с этим домом нет и не будет. Однако Ответчик, ссылаясь на занятость в связи с высокими темпами строительства, отказывался предоставить Истцу отчет о расходовании денежных средств, а также какие-либо иные документы или сведения относительно строившегося объекта, например, относительно конфликта с соседями, с правлением СНТ,отчеты о целевом использовании денег Инвестора. Ответчик также не сообщал Истцу о каких-либо проблемах, связанных со строительством объекта недвижимости на всех этапах, несмотря на неоднократные просьбы истца.
В качестве отчета и информации об исполнении своих обязательств по Договору Ответчик направлял Истцу посредством электронной связи фото изображения строящегося объекта недвижимости.
Во время состоявшегося аудио -общения по Скайпу16 августа 2014 года в ответ на очередное требование Истца предоставить смету и более подробную информацию о ходе строительства, Ответчик категорически отказался предоставить смету, заявив, что данная обязанность не предусмотрена Договором. Также Ответчик заявил Истцу о том, что им принято решение ограничиться строительством двух уровней (этажей)в строящемся объекте якобы из-за жалоб соседей – членов СНТ «Булатниково» и предстоящих сложностей в узаконивании объекта свыше 500 кв. м.
В ходе состоявшихся переговоров по Скайпу 2 сентября 2014 года (запись разговора - приложение на съемном носителе №4 )Истцом было предложено Ответчику предоставить информацию о произведенных расходах с подтверждающими документами и о выполненных строительных работах, чтобы рассмотреть вопрос либо о согласовании изменений параметров объекта и цены Договора, либо о расторжении Договора (с 8й минуты записи в приложении №4).
Ответчик, ссылаясь на то, что работы осуществлялись не конкретной подрядной организацией, а хозяйственным способом, заявил об отсутствии у него документов, подтверждающих произведенные затраты( запись разговора в приложении №4 на 8минуте 20 секунде).
Истец посредством электронной связи направила Ответчику Претензию с предложением о расторжении Договора и возврате уплаченных по Договору денежных средств и компенсации понесенного ущерба в связи с нарушением им условий договора по 2-м основаниям: предмет и цена. (приложение №5).
В последствии, 10 сентября 2014 года в первой половине дня в ходе переговоров по Скайпу Истец в очередной раз предложила расторгнуть Договор и вернуть уплаченные денежные средства. Ответчик в ходе устных переговоров по Скайпу согласился расторгнуть Договор. При этом, ссылаясь на отсутствие денежных средств, предложил Истцу возместить уплаченные по Договору денежные средства иными имеющимися у него собственности объектами недвижимости в Краснодаре.Истец была готова рассмотреть эти предложения, но так и не получила документы на эти объекты для ознакомления -только фото коттеджа, который Гальцов А. В. представлял своей собственностью.
Однако спустя незначительное время Ответчик отказался от расторжения Договора. Им был направлен Истцу ответ на претензию посредством электронной связи, в котором заключенный Договор квалифицировался им как Договор простого товарищества (совместной деятельности), заявлялось о завершении строительства и о том, что Истец обязана принять свою долю в объекте недвижимости.(приложение №6).Кроме того, Ответчик в качестве компенсации очень настойчиво навязывал второю половину строящегося объекта Истцу, как позже выяснилось : чтобы вообще ни за что не отвечать и более того –чтобы ответственность за придуманный им проект, невписывающийся, как выяснилось в рамки закона свалить на доверчивую ученицу-Инвестора.Судя по фактам : переустройство своей жизни на женских плечах –кредо новоиспеченного преподавателя .
В последствии Истец ознакомилась на официальном сайте Булатниковского сельского поселения с объявлением, которое было обнародовано 19 августа 2014 года и в котором возводимые Ответчиком два строения, одно из которых возводилось на участке №4 СНТ «Булатниково» и являлось предметом Договора, однозначно были оценены как незаконные.И эту публикацию Ответчик намеренно скрыл от Истца.
В дальнейшем Истцу стало известно, что Администрация Ленинского района Московской области обратилось в Видновский городской суд Московский области с исковым заявлением о признании возводимых Ответчиком строений, включая строение, являющееся предметом Договора, самовольными строениями и об их сносе.
24 июня 2015 года Видновский городской суд отказал в удовлетворении иска. Однако по результатам рассмотрения апелляционной жалобы 1 февраля2016 года Московский областной суд отменил решение суда первой инстанции и вынес по делу новое решение, которым в полном объеме удовлетворил исковые требования администрации Ленинского района Московской области.
В соответствии с п.9.1 Договора, а также п.2 ст.452 ГК РФ предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжением Договора. Во исполнение отмеченного положения Договора и требований ГК РФ5 мая 2015 года представитель Истца по доверенности от имени Истца посредством почтовой связи с уведомлением о вручении направилОтветчику 2е,письменное предложение о расторжении Договора ( по 3-м основаниям :предмет,цена и сроки ) к которому был приложен проект Соглашения о расторжении Договора.
Предложение Истца состояло в следующем:
а) возвратить в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения соглашения о расторжении Договора полученные денежные средства во исполнение Договора в сумме 9900000 (девять миллионов девятьсот тысяч) рублей (в соответствии с п.6.4 Договора);
б) уплатить в течение 20 (двадцати) банковских дней с момента заключения соглашения о расторжении Договора неустойку (пени) в размере 5 процентов от цены договора в размере 607500 (шестьсот семь тысяч пятьсот) рублей (в соответствии с п.6.3 Договора);
в) возместить в течение 20 (двадцати) банковских дней с момента заключения соглашения о расторжении Договора, причиненные мне убытки (в виде реального ущерба и упущенной выгоды) в размере 3 000000 (Три миллиона) рублей (в соответствии с п.п.6.1 и 7.4 Договора).
Размер упущенной выгоды Истцом был определен на основе расчетов Ответчика о доходности инвестирования в строительство объекта недвижимости.
Кроме того, учитывая, что в цене Договора была учтена стоимость доли в земельном участке, и денежные средства за данную долю в земельном участке Истцом были выплачены Ответчику, а не непосредственно лицу, являвшемуся на тот момент собственником данного земельного участка; а также то, что договор купли-продажи (купчая) данной доли был заключен мной непосредственно с лицом, являвшимся собственником земельного участка, Истец со своей стороны заявила о готовности в течение трех дней после заключения соглашения о расторжении Договора заключить с Ответчиком предварительный договор купли-продажи данной доли, а после полного исполнения Ответчиком обязательств по возврату денежных средств, выплаченных в рамках исполнения Договора, уплаты неустойки и возмещения причиненных убытков заключить окончательный договор купли-продажи доли в земельном участке.
11 июня 2015 года Истец получила письменный ответ на свое предложение о расторжении Договора.(приложение №7). В нем Ответчик оценил требования о расторжении Договора как незаконные и необоснованные,заявлял о выполнении им в полном объеме обязательств по Договору и требовал от Истца прибыть на место возведения объекта недвижимости для принятия своей доли.
Кроме того, Ответчик утверждал, что изменение параметров объекта недвижимости якобы было согласовано посредством электронной переписки, что не соответствовало действительности.
Несмотря на полученный отказ, Истец предприняла дополнительную попытку урегулировать спор в досудебном порядке и 16 июня 2015 года посредством электронной связи направила Ответчику письмо, в котором содержался компромиссный вариант расторжения Договора и урегулирования возникающих в связи с этим финансовых проблем.(письмо Гальцову Александру Викторовичу (приложение№ )).
Истец заявила о готовности отказаться от требований по уплате неустойки и компенсации убытков при условии полного возвращения уплаченных ею денежных средств. Кроме того, Истец предложила зафиксировать возникающую в результате расторжения Договора задолженность в порядке новации как заемное обязательство с процентами, равными средней величине процентов по кредитам. Истец предложила 12 процентов годовых – ниже чем банковские ставки по кредитам. При этом заемное обязательство должно быть обеспечено залогом. Истец также отметила, что в качестве залога готова принять исключительно объект недвижимости, стоимость которого должна превышать сумму задолженности на 50 процентов.
Также было отмечено о готовности зафиксировать в соглашении о новации, что срок займа, который будет установлен, не подлежит сокращению.
При этом Истец заявила о своей готовности отказаться от своей доли в земельном участке в пользу Ответчика.
Ответчик согласился с предложением Истца, о чем сообщил в ответном послании, которое было получено Истцом 18 июня 2015 года посредством электронной связи.Однако переговоры, которые продолжались на протяжении нескольких месяцев, так и не привели к конкретным результатам,т.к. ответчик не желал серьёзно обсуждать вопрос о залоге, предлагая в качестве такового свой бракованный недострой, который вместе с землей и половины вложенных Истцом денег не стоит и пока Ответчик никак не доказал обратного!
В соответствии с п.6.4 Договора при расторжении Договора до окончания срока его действия, сторона, выступившая инициатором расторжения Договора, уплачивает другой стороне неустойку в размере 10 % от цены Договора. Возврат Инвестору уплаченных им денежных средств производится Заказчиком не позднее 10 (десяти) банковских дней с момента заключения соглашения о расторжении Договора.
Сторона освобождается от уплаты неустойки, если решение о расторжении было принято вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору другой стороной.
В соответствии с п.6.1 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по Договору сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим Договором неустойку (пеню) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Также в соответствии с п.7.4 Договора прекращение Договора не освобождает стороны от обязанности возмещения убытков и иной ответственности, установленной действующим законодательством и Договором.
В соответствии с п.1.1 Договора Ответчик (Заказчик – по Договору) принял на себя обязательство в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, указанный в п.1.2 Договора.
В соответствии с п.1.2 Договора определены характеристики объекта недвижимости: 3 уровня, общей площадью 900 кв.м по наружным размерам по адресу: Московская область, Ленинский район, садовое товарищество «Булатниково», уч.4. Параметры объекта недвижимости содержатся в планировочном решении объекта недвижимости (Приложение 1 к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.
В соответствии с пунктом 1.3 Договора доля Инвестора в объекте недвижимости составляет ½ общей площади объекта.
п.4.1, 4.2и.4.3:цена Договора, подлежащая уплате Инвестором, составляет 27000(двадцать семь тысяч) рублей из расчета за один кв. метр площади объекта недвижимости по наружным размерам,стоимость½ земельного участка входит в цену договора.
Тем самым,Ответчик взял с Истца денег за 366.6 кв.м(готовой под ключ площади, исходя из условий договора: стоимость 1кв. м =27тыс.руб) без каких бы то ни было доп. соглашений и обсуждений (как в отношении изменения этажности так и площади ).
По, предоставленномуГальцовым по электронной почте тех. описанию площадь объекта =496.7 кв. м. т.е ½ объекта -это 248.35 кв.м. (Приложение № ).
В соответствии с пунктом 1.4 Договора сроком завершения строительства Объекта недвижимости в соответствии с графиком производства работ,
(который так и не был представлен !?) ,с учетом норм продолжительности строительства является 6 месяцев, т.е.не позднее 30 декабря 2014 года.
В соответствии с п.3.1.3 было установлено обязательство Ответчика (Заказчика – по Договору) обеспечитьисполнение своих обязательств при реализации инвестиционного проекта, в том числе и обязательств по завершению строительства инвестиционного объекта в установленный срок;целевое использование вкладываемых инвестиций и общее управление строительством.
В соответствии с п.3.1.6 было установлено обязательство Ответчика (Заказчика – по Договору) сообщать по требованию Инвестора всю имеющуюся у Заказчика информацию, касающуюся строительства объекта недвижимости и исполнения сторонами обязательств по Договору.— Этот пункт, как выяснилось в период рассмотрения судебного иска администрации о сносе, куда представитель Истца был допущен в качестве 3-й стороны, Ответчик нарушал с самого начала. Намеренно вводил Инвестора в заблуждение утаивая, искажая,недоговаривая важные факты относительно этого проекта: до начала стройки был конфликт с председателем СНТ по поводу предстоящего строительстваи даже заявление в полицию от правления СНТ, как выяснилось уже юристом после возведения коробки . 13 августа2014г.Гальцову был вручен письменный акт о незаконном строительстве и который он, несмотря на постоянные вопросы скрыл от истца, а ч-з 2 часа он снял деньги с карточки Колесовой Е.В. как за 3х-этажный дом . и только после этого сообщил,что строит не 3,а 2 этажа,сославшись на трудности с узакониванием более 500кв. м о которых он, якобы не знал. Это утверждение опровергает беседа с Зельманович А.( инфобизнесмен, строитель домов ) ( скриншот переписки Колесовой Е.В. и Зельманович А. в социальной сети «вконтакте» ( приложение № )) С ним именно эти трудности они еще в Краснодаре обсуждали до приезда в Москву ГальцоваА.В. Напрашивается вывод, что эти сначала -3, а потом 2 этажа были придуманы, чтобы выманить побольше денег от Елены Васильевны, которая оказала доверие Гальцову А В, включившись в его так называемое обучение и, поверившая в многочисленные уверения Ответчика,что это лишь начало его портфолио с многочисленными объектами,которое он создает на глазах у всего курса (27 человек).
.
Что касается продажи земли истцу по двойному тарифу в сговоре с Плетневой –ситуация вызывает вопросы, на которые до сих пор нет ответа !?
Михайлова Я М и ее сын сообщили истцу, что 12 соток (2а размежеванных участка, на одном из которых был 2хэтажный недострой) они продали за 6 миллионов рублей на той сделке. В купчей стоимость пустого участка в 6 сот, который записан в равных долях на истца и ответчика указана -4 млн. руб. Получается, что такой же площади участок с 2хэтажным недостроем был продан за 2 млн. руб ? Очень странная арифметика!?
Кроме того –хотелось бы знать у Гальцова А. В. лично деньги –то на момент этой сделки вообще были? И сколько именно? На чьи именно деньги эти 12 соток были куплены!?
Полагаю ,что ответы на эти вопросы важны для объективности всей картины сделки в целом !?
В соответствии с п.5.1 Договора установлено, что сдача и прием завершенного строительством Объекта недвижимости от Заказчика Инвестору осуществляется уполномоченными представителями сторон и оформляется передаточным актом. Такой акт я не подписывала ,т.к готовый объект Истцу не был представлен .Он и до сих пол в состоянии коробки ,построенной с нарушением всех СНниПов и ГОСТов.
Зато Ответчик многократно и настойчиво пытался убедить Истца забрать и 2ю половину дома с землей под ним еще в сентябре месяце . Вероятнее всего основной целью было –чтобы при сносе всю ответственность за этот провально- организованный Ответчиком проект перекинуть на плечи Инвестора А 3-х этажный дом Ответчик записал на себя и своего сына ,который к этому дому никакого отношения не имеет и сделал он так потому ,что не собирался отвечать за последствие своей авантюры ,используя этот дом в качестве обеспечительной меры . Он зараннее его переписал на сына ,предполагая как будут развиваться события в связи сего бракованным недостроем!?
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: