Глава 5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
5.1. Общие положения об изменении и расторжении договора
управления многоквартирным домом
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Очевидно, что к данному договору могут применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ). Придерживаясь мнения о самостоятельности договора управления многоквартирным домом и его услуговой природе, считаем, что к возникающим на его основе отношениям в субсидиарном порядке могут применяться нормы о прекращении договора возмездного оказания услуг.
Изменение и расторжение гражданско-правового договора являются "особыми основаниями (способами) изменения и прекращения неисполненных обязательств по воле одной или обеих сторон" <1>. "При изменении договора обязательство, возникшее на его основании, сохраняется, но в измененном виде, с измененным содержанием, т.е. с измененными правами и обязанностями сторон" <2>. Расторжение договора влечет прекращение договорных обязательств: "составляющие содержание обязательства субъективные права и обязанности отпадают (погашаются), что обусловлено отпадением юридического факта - договора, с которым связано возникновение обязательства" <3>.
--------------------------------
<1> Чистяков К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора: Автореф. дис. ... к.ю.н.: 12.00.03. Томск, 2002. С. 6.
<2> Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 90.
<3> Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 10.
Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), так и по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). Следует согласиться с мнением, что наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение о его изменении или расторжении. Стороны договора имеют возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 924.
Наиболее часто изменения, вносимые в договор управления многоквартирным домом, касаются условия о цене, т.е. размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом. В этом случае ч. 13 ст. 155 ЖК РФ возлагает на управляющую организацию обязанность проинформировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.
Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении данного способа расторжения или изменения договора "решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора" <1>. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 490.
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб <1>. Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.
--------------------------------
<1> См.: Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996. N 10. С. 22.
Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения определяется законодателем путем указания содержания нарушения <1>. ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение суда.
--------------------------------
<1> См., напр.: п. 2 ст. 475, п. 2, 3 ст. 523 ГК РФ.
В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие:
неоплата вознаграждения управляющей организации;
систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома <1>.
--------------------------------
<1> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч.
Окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд. Применительно к договору управления многоквартирным домом такая практика к настоящему моменту не сформировалась. К числу существенных нарушений иных гражданско-правовых договоров суды относят: нарушение сроков сдачи результата выполненных работ <1>, уклонение от уплаты расходов и комиссионного вознаграждения <2>, нарушение подрядчиком при изготовлении и монтаже электрооборудования обязательных технических требований <3>, непредставление заказчиком документации, необходимой для оказания аудиторских услуг <4>, и др. Думается, что подобные нарушения могут стать основаниями изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом по требованию одной из сторон при их соответствии критерию, установленному п. 2 ст. 450 ГК РФ.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 июля 2009 г. по делу N А78-6348/08 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 января 2009 г. N Ф04-8111/2008(18677-А45-50) по делу N А45-5736/2008-35/132 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2007 г. N Ф04-154/2007(176-А75-11) по делу N А75-2662/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Центрального округа от 3 марта 2003 г. N А54-2236/02-С5 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 января 2008 г. N Ф03-А73/07-1/6454 по делу N А73-4693/2007-34 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2004 г. N А26-3548/04-12 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 февраля 2005 г. N Ф09-136/05-ГК по делу N А34-731/04 // СПС "КонсультантПлюс".
К иным случаям изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Под обстоятельствами в юридической литературе предлагается понимать "находящиеся вне контроля сторон экономические (например, наличие товара на рынке, способы его поставки) и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора" <1>, стихийные бедствия или другие объективно существующие причины (военные операции, акты компетентных органов государственной власти и т.п.) <2>. Суды под обстоятельствами, предусмотренными ст. 451 ГК РФ, понимают "конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, т.е. не зависящие от их воли и усмотрения" <3>.
--------------------------------
<1> Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996. N 10. С. 22.
<2> См.: Розенберг М.Г. Комментарий к статье 451 // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садикова. М., 2005. С. 1012.
<3> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 августа 2006 г. по делу N А56-46492/04 // СПС "КонсультантПлюс".
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В подобной ситуации речь идет не о невозможности исполнения договорных обязательств, а о крайней затруднительности (чрезмерной обременительности <1>). Исполнить договор при таких условиях в принципе возможно, но это приведет к настолько разорительным последствиям для стороны, что теряется сам смысл вступления в договорные отношения, которые должны быть по общему правилу взаимовыгодными <2>.
--------------------------------
<1> См.: Ерахтина О.С. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств: проблемы правоприменительной практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 1. С. 85.
<2> См.: Гражданское право. Часть первая: Учеб. / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М., 2005.
Судебная практика по вопросу изменения и расторжения договоров управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств пока не сложилась. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали: проведение в стране реформы электроэнергетики <1>; обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования <2>; аварийное состояние объекта договора аренды <3>; непредсказуемые темпы инфляции, изменение нарицательной стоимости денежных знаков и методики исчисления арендной платы <4>; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг <5>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 28 ноября 2006 г. по делу N А23-781/06Г-8-101 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Московского округа от 26 апреля 2004 г. N КГ-А40/2936-04; Постановление ФАС Московского округа от 27 февраля 2004 г. N КГ-А40/11276-03 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 г. N Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 г. N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2 // СПС "КонсультантПлюс".
<5> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 г. по делу N А29-12281/2005-2э // СПС "КонсультантПлюс".
Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве "согласованного волевого действия (согласованного волеизъявления), т.е. в качестве сделки" <1>, оно должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности, в том числе требованиям о форме <2>. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении договора должно быть облечено в письменную форму.
--------------------------------
<1> См.: Егорова М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об изменении и расторжении договора // Туризм: право и экономика. 2007. N 5. С. 24.
<2> См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 90.
Как отмечалось, ЖК РФ установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Думается, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении и расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного как при самостоятельном осуществлении собственниками выбора соответствующего способа управления, так и по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. Подтверждением этому может послужить подп. 10 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В соответствии с ним в состав конкурсной документации включаются требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом, предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Особо нормами жилищного законодательства урегулирован порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ признается существенным условием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, условие о порядке изменения указанного перечня должно быть обязательно согласовано при заключении договора под страхом признания его незаключенным. Обычно в тексты договоров управления многоквартирным домом включаются следующие формулировки рассматриваемого условия: "перечень работ, указанный в приложениях N 1, 2 настоящего договора [по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома], является исчерпывающим и может быть пересмотрен только по согласованию сторон" <1>; управляющая организация обязуется "выполнять дополнительные поручения по управлению жилым домом при условии решения общего собрания собственников за дополнительную плату" <2>; "в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно" <3>; "данный перечень [услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен решением собственников, принятым на общем собрании" <4>.
--------------------------------
<1> Договор управления многоквартирным домом ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" // Архив ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" г. Новокузнецк.
<2> Договор управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 77.
<3> Договор управления многоквартирным домом МУП "Управляющая компания г. Тулы" // URL: http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
<4> Договор управления многоквартирным домом МУП "Управление городским хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 451, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Она состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Последствия расторжения или изменения договора состоят в том, что;
во-первых, прекращаются либо изменяются обязательства, возникшие из этого договора;
во-вторых, определяется судьба исполненного по договору до момента его расторжения (изменения);
в-третьих, решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное нарушение договора, которое послужило основанием его расторжения или изменения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т. 3. Обязательственное право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 220.
Последствием изменения договора является сохранение обязательств сторон в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Правовые последствия, порождаемые односторонним отказом, зависят от того, полностью или в части сторона отказывается от договора. Частичный отказ влечет изменение договора, а полный - его прекращение (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, также зависит от того, каким способом осуществлено изменение или расторжение договора. При изменении или расторжении договора по соглашению сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора (ст. 433 ГК РФ).
В случае изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК).
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, договорные обязательства изменяются или прекращаются на будущее время и стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Министерство регионального развития РФ в письме от 26 марта 2007 г. N 5280-СК/07 <1> уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.
--------------------------------
<1> Письмо Министерства регионального развития РФ "Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 6 (ч. 2).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Наряду с этими убытками сторона сохраняет за собой право требовать возмещения ей убытков, возникших из самого факта нарушения договорного обязательства <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. С. 439; Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 19.
Завершая рассмотрение вопроса об изменении и расторжении как стадий динамики правоотношения из договора управления многоквартирным домом, отметим еще одну важную особенность их осуществления. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные договоры. Такое положение дел является следствием отсутствия возможности индивидуализировать потребление большинства благ, предоставляемых по исследуемому договору, и отстранить отдельных собственников помещений от многих из них <1>. Отмеченная особенность согласуется с положением, содержащимся в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см. § 3.1 настоящей работы.
5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательства,
возникшего из договора управления многоквартирным домом
Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:
во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;
во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;
в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.
Часть 8.1, предусматривающая возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, была введена в ст. 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения ст. 161 ЖК РФ, касающиеся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса <1>. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с ч. 8.1 ст. 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). ЖК РФ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основания. ГК РФ для обозначения нарушения обязательства должником использует термины "неисполнение" и "ненадлежащее исполнение", не раскрывая их содержания. В юридической литературе рассматриваемые понятия также обычно используются в связке. При этом одни авторы придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является искусственной. Так, О.А. Красавчиков писал, что "разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью" <1>. Э.П. Гаврилов отмечает: "Если должник по договору поставки должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства" <2>.
--------------------------------
<1> Советское гражданское право: Учеб. для вузов / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. С. 458.
<2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс".
Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия по степени исполнения обязательства должником. Так, В.В. Витрянский предлагает под неисполнением понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме <1>. К.П. Победоносцев отмечал: "Неисполнение договора может заключаться или в отсутствии, или удержании целого исполнения, или, наконец, в умедлении исполнения, в просрочке" <2>. А.Г. Карапетов под неисполнением обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения. Если на конкретный момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, т.е. исполнение обязательства с нарушением отдельных его условий (здесь - условия о сроке) <3>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 319.
<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М., 2003. С. 271.
<3> См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. М., 2005.
Следует обратить внимание, что в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.
Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды используют выражение "не выполняет условия договора" как в случаях неисполнения договорного обязательства в целом <1>, так и в случаях ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной поставки изделий <2>; некачественного выполнения подрядных работ <3> и т.д.
--------------------------------
<1> См., напр.: решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января, 30 января 2006 г. по делу N А40-72367/05-24-602 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 мая 2000 г. N Ф03-А73/00-1/617 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2006 г. N Ф04-7632/2006(28394-А81-38) по делу А81-5399/05 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 сентября 2005 г. по делу N Ф04-6084/2005(14910-А67-16) // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 августа 1997 г. N А74-541/97-С1-Ф02-741/97-С2 // СПС "КонсультантПлюс".
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей <1>. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров - недействительными в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
--------------------------------
<1> Сказанное подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Уральского округа оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, посчитав достаточным основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг (Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2008 г. N Ф09-2228/08-С6 по делу N А71-5668/2007 // СПС "КонсультантПлюс").
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз) в течение года грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 февраля 2009 г. N А78-3481/08-Ф02-23/09 по делу N А78-3481/08 // СПС "КонсультантПлюс".
В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться этим правом они не смогут. Подобный подход законодателя представляется несправедливым. Как отмечалось, указанные некоммерческие организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения. Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли <1>. Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК).
--------------------------------
<1> См.: Сойфер Т.В. К вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций // Журнал российского права. 2009. N 1. С. 27.
В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом <1>. Действительно, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. Электрон. версия печат. публ. // СПС "КонсультантПлюс"; Пургина М.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. N 4.
В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, "поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ" <1>. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО "Связькабельстрой-2" заявили отказ от договора управления с ООО "ДомКом", в связи с чем договор следует считать прекращенным <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
<2> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. по делу N А05-1712/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Определение ВАС РФ от 24 октября 2008 г. N 13261/08 по делу N А05-1712/2007 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 июля 2009 г. N Ф04-4299/2009(10774-А45-39) по делу N А45-14581/2008 // СПС "КонсультантПлюс".
Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского законодательства <1>. Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ "Захарово" к ООО "Ладонеж" о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о передаче управления домом ТСЖ <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. 2006. N 11. С. 25; Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3. С. 42.
<2> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 февраля 2007 г., от 28 февраля 2007 г. по делу N А40-68003/06-81-397 // СПС "КонсультантПлюс".
Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО "Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО "Управляющая компания "Ником", ООО "Управляющая компания ТЭКСИБ" об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО "УК ДЕЗ ЦЖР". Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО "УК ДЕЗ ЦЖР" не возникло, так как "ответчик фактически управляет многоквартирными домами... по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет". Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2008 г. N Ф04-8166/2008(18821-А75-38) по делу N А75-1432/2008 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС Уральского округа от 1 сентября 2009 г. N Ф09-6429/09-С6 по делу N А71-2593/2008-Г11 // СПС "КонсультантПлюс".
Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управления посредством принятия соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для прекращения действующего договора управления многоквартирным домом. Наличие у сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных договоров. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация исследуемого договора в качестве договора услугового типа открывает возможность субсидиарного применения к возникающим на его основе правоотношениям положений, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала <1>), так и в случае нарушения обязательств контрагентом. Однако специальные последствия, предусмотренные ст. 782 ГК РФ, "рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний отказ от договора не связано с нарушением обязательств другой стороной - ведь именно заказчик, отказываясь от исполнения договора, должен возместить своему контрагенту определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)" <2>.
--------------------------------
<1> В отношениях по управлению многоквартирным домом это может иметь место как раз при изменении способа управления.
<2> См.: Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения договора на возмездное оказание услуг в связи с нарушением исполнителем своих обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 11 / Под ред. В.Ф. Яковлева. М., 2004.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК, застройщик), являясь стороной в договоре управления многоквартирным домом, вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных исполнителем расходов. При соблюдении данных условий договор управления многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Такой подход нашел отражение в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 8 октября 2008 г. N Ф04-6225/2008(13351-А46-45) <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Управляющая организация как исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).
Порядок расторжения (изменения) договора при реализации его стороной права на односторонний отказ от исполнения договора не получил регламентации в общей части обязательственного права (раздел III ГК РФ) <1>. Часть 8.2 ст. 162 ЖК РФ указывает лишь на необходимость принятия решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. Порядок осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен.
--------------------------------
<1> Проект изменений в разд. I - III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации содержит ст. 450.1, предусматривающую порядок совершения одностороннего отказа от договора // http://gk.arbitr.ru (дата обращения: 10.05.2011).
В доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнения договора рассматривается преимущественно как одно из оснований (способов) расторжения договора <1>. Основное отличие между категориями "расторжение договора по требованию одной из сторон" и "односторонний отказ от договора" усматривается во внесудебном (уведомительном) порядке осуществления последнего <2>. Это подтверждает и судебная практика <3>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 92; Егорова М. К вопросу о соотношении понятий "прекращение обязательства", "расторжение договора" и "односторонний отказ от исполнения договора" // Право и экономика. 2006. N 10. С. 108; Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. N 2. С. 78, 79; Кукушкин А.А., Субботин М.В. Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 93; Кузнецов Д.В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Право и экономика. 2004. N 9. С. 31; Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. М., 2004. С. 122; Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. N 3. С. 17.
<3> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа 2007 г. по делу N А79-3516/2006 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 февраля 2002 г. N А42-4568/01-9 // СПС "КонсультантПлюс".
Нормы о договоре управления многоквартирным домом не предусматривают обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора, уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем представляется справедливым мнение, что "всякий односторонний отказ от исполнения договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора" <1>. Невозможно представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную ч. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания, или в случае отсутствия такого указания - любому собственнику помещения в таком доме, необходимость такого уведомления очевидна.
--------------------------------
<1> Егорова М.А. Особенности одностороннего отказа от исполнения договора как односторонней сделки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 8. С. 57.
В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора: от тридцати дней <1> (одного месяца <2>) до трех месяцев <3>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом ООО "Управляющая жилищная компания" // Архив ООО "Управляющая жилищная компания" г. Новокузнецк.
<2> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом ОАО "Новокузнецкая управляющая компания" // Архив ОАО "Новокузнецкая управляющая компания" г. Новокузнецк.
<3> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 79.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, оценивая условие договора управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны, принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два месяца, заключил, что данный срок "является приемлемым и не нарушает права собственников помещений" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2007 г. по делу N А26-3011/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения. Целесообразно диспозитивной нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об отказе собственников от исполнения договора.
ГК РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом <1>, в других - указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок <2>. В ЖК РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен. Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться истечением установленного срока после надлежащего уведомления.
--------------------------------
<1> Пункт 4 ст. 523 ГК РФ.
<2> См., напр.: пункт 1 ст. 699, п. 3 ст. 977, п. 2 ст. 1024 ГК РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов.
1. Договор управления многоквартирным домом по своей отраслевой принадлежности является гражданско-правовым, поскольку направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения.
2. Определение в нормах жилищного законодательства названия, понятия, содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом позволяет отнести его к категории поименованных договоров. Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных), поскольку отпадает необходимость в применении к ним в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых составляют их содержание.
3. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным видом договора, относящимся к типу договоров об оказании услуг управления. Фактором, объединяющим договоры в указанный тип, является характер опосредуемой ими деятельности. Во-первых, такие договоры направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий - процесса, растянутого во времени. Во-вторых, предполагаемый положительный эффект от воздействия управляющего на объект управления выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта воздействия. В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего.
4. Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закрепленным в ст. 426 ГК РФ. Соответственно отсутствуют основания для возложения на управляющего многоквартирным домом обязанности заключения договора в каждом случае обращения с предложением об управлении многоквартирным домом.
5. Особенностью договора управления многоквартирным домом является обязательность его заключения, установленная в виде исключения для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда выбор управляющего многоквартирным домом осуществляет орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Представляется, что основания для установления обязательности (невозможность индивидуализировать потребляемые блага, солидарность интересов) присутствуют во всех случаях заключения договора с собственниками помещений в многоквартирном доме. В связи с этим видится необходимость закрепления в законе обязательного порядка заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы собственности и способа принятия решения о передаче функций управления управляющей организации.
6. По характеру осуществляемой деятельности (профессиональной, предпринимательской) в качестве управляющего многоквартирным домом могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. Использование для обозначения стороны исполнителя понятия "организация" признано неудачным, поскольку общепринятое значение данного термина исключает индивидуальных предпринимателей. Наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав исполнителя, так и суть осуществляемой им деятельности, по мнению автора, является словосочетание "управляющий многоквартирным домом".
7. Заказчик как сторона в договоре управления многоквартирным домом может быть представлен собственниками помещений в многоквартирном доме, застройщиком или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (а не их органами). Положение товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов, иных специализированных кооперативов) характеризуется отсутствием самостоятельных интересов, отличных от интересов их членов, и финансированием за счет взносов последних. В работе обоснована необходимость учета данных особенностей при регламентации договора управления многоквартирным домом с участием указанных юридических лиц.
8. Объектом управления по договору управления многоквартирным домом является или общее имущество многоквартирного дома (если помещения в этом доме принадлежат хотя бы двум разным лицам), или многоквартирный дом в целом. Последнее имеет место в случаях, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному лицу.
9. Плата заказчика исполнителю по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких элементов, которые имеют различную природу. Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой возмещение издержек управляющему многоквартирным домом. Плата за услуги по управлению является его вознаграждением. Плата за коммунальные услуги, не производимые управляющим многоквартирным домом, не входит в состав цены договора управления многоквартирным домом.
10. Легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании: во-первых, в ней необходимо отразить организационный характер деятельности управляющего многоквартирным домом, во-вторых, исключить ряд условий (о порядке изменения перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) ввиду существования большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.
Теоретические выводы, сделанные в работе, послужили основой для предложений по совершенствованию положений Жилищного кодекса РФ:
1) в п. 2 ч. 5 ст. 20 слова "юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - управляющая организация)" заменить словами "индивидуального предпринимателя или коммерческой организации, за исключением унитарного предприятия, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - управляющий многоквартирным домом)";
2) ч. 1 ст. 162 дополнить предложением: "Для собственников помещений в многоквартирном доме заключение договоров управления многоквартирным домом является обязательным";
3) ч. 2 ст. 162 изложить в следующей редакции: "По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющий многоквартирным домом) по заданию другой стороны (заказчика) в течение согласованного срока за плату обязуется обеспечивать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность";
4) ст. 162 дополнить следующей частью: "В качестве заказчика договоры управления многоквартирным домом могут заключать собственники помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, а также застройщик в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса";
5) ч. 3 ст. 162 изложить в следующей редакции:
"В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация;
3) порядок определения размера платы за услуги по управлению, за содержание и ремонт жилого помещения";
6) п. 8.2 ст. 162 после слов "собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" дополнить словами "товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив";
7) ч. 8 ст. 162 дополнить следующим пунктом: "При отказе собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива от договора управления многоквартирным домом управляющий многоквартирным домом должен быть уведомлен об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления";
8) ст. 162 дополнить следующей частью: "Ответственность управляющего многоквартирным домом перед товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом определяется по тем же правилам, по которым товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме";
9) в ст. 155, 156, 158, 161, 161.1, 162 - 165 слова "управляющая организация" заменить словами "управляющий многоквартирным домом".
Список литературы
1. Абалкин Л. Полный хозяйственный расчет // Правда. 1986. 12 дек. С. 2, 3.
2. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: Центр "ЮрИнфоР", 2002. Т. 1. 490 с.
3. Акимов В.И. Смешанные договоры в гражданском праве // Вопросы теории и практики гражданско-правового регулирования: Сб. ст. / Под ред. д.ю.н. В.Ф. Воловича, Б.Л. Хаскельберга, В.Н. Щеглова. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1987. С. 127 - 135.
4. Анненков К. Система русского гражданского права. СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1902. Т. IV. Отдельные обязательства. 520 с.
5. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Гос. изд-во юрид. лит., 1956. 231 с.
6. Аскназий С.И. Очерки хозяйственного права СССР. Ленинград: Рабочее изд-во "ПРИБОЙ", 1926. 200 с.
7. Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. 2006. N 11. С. 24 - 31.
8. Бартенев В. Особого рода договоры в нашей практике // Журнал Министерства юстиции. 1865. Том XXIV. Кн. 4. С. 35 - 38.
9. Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. 2006. N 3. С. 34 - 39.
10. Беджаше Л.К. Практические проблемы применения норм о приобретении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом // Юридический мир. 2008. N 9. С. 39 - 41.
11. Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект): Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2004. 180 с.
12. Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 21 - 26.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.
14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Изд. доп., исправ. М.: Статут, 2002. 1055 с.
15. Брагинский М. Непоименованные (безымянные) и смешанные договоры // Хозяйство и право. 2007. N 9. С. 36 - 49, N 10. С. 68 - 79.
16. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950. 368 с.
17. Брумфилд Уильям Крафт. Строительство: комфорт и прибыль // Жилище в России: век XX. Архитектура и социальная история: Моногр. сб. М.: Три квадрата, 2001. С. 35 - 52.
18. Бурганова Л.А. Теория управления: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2005. 139 с.
19. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7. С. 53 - 59.
20. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Изд-во Академии наук СССР, 1948. 840 с.
21. Габрусь Н.В. Управление многоквартирным домом // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. N 6. С. 12, 13.
22. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Мн.: Изд. БГУ им. В.И. Ленина, 1968. 128 с.
23. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1911. Т. 1. Часть Общая. 780 с.
24. Годэмэ Евгений. Общая теория обязательств / Пер. с франц. И.Б. Новицкого. М.: Юрид. изд-во Мин-ва юстиции СССР, 1948. Вып. XII. 511 с.
25. Голосова С.А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Юрист. 2008. N 4. С. 27 - 31.
26. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 6. С. 11 - 28.
27. Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. 2002. N 4. С. 24 - 34.
28. Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве // Ученые записки Харьковского юрид. ин-та. 1954. Вып. 5. С. 65 - 87.
29. Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999. 472 с.
30. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. 411 с.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья С.П. Гришаева "Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество" включена в информационный банк.
31. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Жилищное право. 2005. N 11. С. 38 - 44.
32. Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства и проекта Гражданского уложения: Пособие к лекциям. Киев: Тип. Императорского ун-та св. Владимира, 1907. 438 с.
33. Дмитриев Н.Г. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М.: Московский рабочий, 1973. 208 с.
34. Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. М.: Волтерс Клувер, 2006. 736 с.
35. Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. N 6. С. 19 - 29.