Власть сосредоточилась на поддержке одного сегмента — новостроек. При этом вторичный рынок встал. Но «вторичка» зачастую — это основа для покупки квартиры в новостройке.
— Спрос на «вторичку» упал в два раза. Но все равно она живет. «Вторичка» разделилась на несколько видов. Есть уже «вторичка» в домах, построенных 5–10 лет назад, и продажи там идут. Сегодня сложно с продажами в пятиэтажках, девятиэтажках. Здесь история другая: жильцам таких домов в будущем нужно будет больше платить за капитальный ремонт — намного больше, чем в новостройках. Это те дома, которые пополнят фонд ветхого жилья. Людей надо будет куда-то расселять, создавать фонды для переселения. Вообще, моя политика в том, что в России надо строить порядка 100 млн кв. м жилья в год. Это нижний предел. Мы в прошлом году поставили рекорд — 80 млн кв. м. Нам не хватает жилья. Чтобы это все строить, нужны свои материалы, свои технологии. Кстати, сейчас многие компании начали строить свои ДСК, свои формы, свои технологии — в принципе, это позволит развиваться. Но российская экономика так устроена, что иногда дешевле привозить из-за рубежа, чем покупать у нас. Я могу сказать, что на одном из московских заводов по производству кабеля он дороже в 1,5 раза, чем самый крутой импортный…
А «вторичка» здесь при чем?
— «Вторичка» здесь при том, что экономика сама все выстроит. Да, будет корреляция цен. К примеру, мы можем взять любую «вторичку» и выставить цену в 3 млн руб. Вы скажете: нет, дорого, вы не готовы. Давайте 2,8 млн руб. 2,7… 2,6… 2,5… А когда цена станет слишком низкой, кто-то из участников рынка дрогнет и продаст или купит. То есть это будет реальная цена за этот товар. «Вторичка» должна получить некоторый дисконт.
Она не потянет за собой новостройки?
— Не потянет. Новостройки — несколько другой сегмент. У нас сейчас много вещей делается с точки зрения государства для поддержки рынка новостроек. К тому же в старых домах большую долю в ценообразовании будет играть вопрос отчислений на капитальный ремонт. В новостройках этой проблемы нет. Если вы покупаете новостройку, пять лет ваш дом будет на гарантии, за его состоянием должен следить застройщик. А современные дома — монолитные и крупнопанельные — имеют возможность сохранять свое состояние в течение 50 лет. Грубо говоря, все современные технологии более долговечны. Вот это и является сейчас главным фактором, который давит на «вторичку». И «вторичку» покупают слабые слои населения, менее обеспеченные. Раньше «вторичка» всегда была некой лакмусовой бумажкой: если она стоит 140, значит новостройка должна стоить 120. А сейчас идет выравнивание.
Значит, инвестиционная привлекательность новостроек теряется?
— Нет. Еще раз: «вторичка» разделяется на старое жилье и на новое — то, что построено после 2000 года. Они в цене, они очень хорошо продаются. Со свежим жильем проблем никаких.
Переуступка — проблема этого года? Ожидается ли рост количества переуступок к концу года, когда с 1 января заработает ряд налоговых нововведений и люди захотят выйти в кеш из той недвижимости, в которой спасали рубли в 2014 году?
— Переуступка — вещь специфичная. Сейчас вы покупаете квартиру за 3 млн, через какое-то время ее стоимость повышается до 5 млн, вы ее реализовываете и зарабатываете 2 млн. Только вы это делаете не в лобовую, а продаете за 3,2 млн руб., а 1,8 млн руб. вам закладывают в качестве компенсации в ячейку банка. Если проводить это в лобовую — то переуступка очень невыгодна. Поэтому так называемые налоговые маневры будут продолжать совершать и частные инвесторы, и просто люди. Во всех странах: в Италии, во Франции, в Соединенных Штатах — везде есть маневры. Плюс возможность получения налогового вычета — этим инструментом можно и нужно активно пользоваться. У нас население уникальное, оно очень креативное. Чем больше нам придумывают всяких историй, тем больше способов мы знаем, как из этих историй выйти.
Еще в марте многие девелоперы заговорили о необходимости удешевления стоимости квадратного метра — на конференции РБК в Каннах речь шла о среднем чеке 2 млн руб. за квартиру. Как вы думаете, такие квартиры появятся?
— Идея маленького чека понятна. Чем он дешевле, тем больше будет покупателей — это 100%. Но чтобы к этому чеку прийти, давайте посмотрим, кто сейчас продает и что сейчас продается. Продаются проекты, земля под которые приобретена три-четыре года назад. Деньги тогда были какие? Электричество дешевле стоить не стало. Арматура была 18, сейчас стала 32. Оборудование — все импортное, все в лизинг. Если раньше аренда стоила 500 тыс., то сейчас — 900 тыс., потому что выплаты в валюте. Расскажите, где экономить?