ПРОГНОЗ ПРОБЛЕМЫ В ОБЛАСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ОХРАНЫ
Перечисленные выше недостатки и проблемы в проведении комплекса землеустроительных работ приводят к:
- самовольному захвату, незаконному предоставлению и изъятию земель, утрате границ земельных участков, что не обеспечивает бесспорность положения их на местности и не позволяет государству гарантировать права земельной собственности, в связи с чем возникают многочисленные земельные споры и неразрешаемые судебные дела в сфере оборота земель;
- невозможности постановки большого числа земельных участков на кадастровый учет вследствие уклонения ряда землевладельцев и землепользователей от землеустроительных работ, неточного определения площадей и границ земельных участков;
- сокращению налогооблагаемой базы и существенному занижению арендных и других платежей за уже используемые земельные участки, а также выкупных цен за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- задержкам и некачественному оформлению землеустроительной документации для юридических и физических лиц и завышению стоимости землеустроительных услуг;
- появлению недопустимых недостатков в землепользовании (парцелляризации земель, дальноземелья, чересполосицы, вкрапливаний, вклиниваний), что не дает возможности рационально использовать землю, наносит существенный ущерб экономике и уже в ближайшем будущем потребует резкого увеличения объемов землеустроительных работ, а также финансовых и других ресурсов;
- несвоевременному и ненадлежащему формированию и оформлению земельных участков при разграничении государственной собственности на землю в целях регистрации прав собственности на землю Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
- потере достоверной информации о количественном и качественном состоянии земель, которая является базовой основой обеспечения механизма регулирования оборота земель, установления платежей за землю, ведения кадастра земли и иной недвижимости, землеустройства и контроля за использованием земель;
- несоблюдению собственниками земель и землепользователями ограничений в использовании земель и обременении прав на использование земель, что приводит к повсеместной широкомасштабной деградации, загрязнению, захламлению, нарушению земель в процессе хозяйственной деятельности;
- нарушению устойчивости и компактности объектов землеустройства, особенно на землях сельскохозяйственного назначения, где до настоящего времени хозяйствующие субъекты, в большинстве своем, используют землю одновременно на правах собственности (коллективно-долевой или совместной), постоянного пользования и аренды.
Только в 2004 году в ходе осуществления частичного земельного контроля работниками территориальных органов «Роснедвижимости» было выявлено 55 тыс. случаев самовольного захвата земель, а всего установлено около 117 тыс. нарушений земельного законодательства на площади более 11,5 млн га, из них 27%) совершены юридическими лицами, 58%) - гражданами и 15% - должностными лицами.
По данным территориальных органов «Роснедвижимости», число письменных обращений граждан по земельным спорам и вопросам в эти органы постоянно растет. Так, если в 2002 г. число таких обращений составляло 18,6 тыс., в 2003 г. - около 20 тыс., то в 2004 г. - уже более 37 тыс. Всего в 2004 г. принято около 1 млн граждан для разрешения их земельных вопросов, а также закончено судебных дел по 18,2 тыс. земельным спорам, из которых 13,8 тыс. дел (75,9%о) касались споров по правам на землю, возникших вследствие нарушения процедуры землеустройства. В ряде административных районов число судебных дел по земельным вопросам доходило до 200 в месяц.
В связи с отсутствием требуемого землеустроительного обеспечения в настоящее время должным образом не исполняется Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Так, если до 1990 г. каждое сельскохозяйственное предприятие было единственным землепользователем на своей территории, не считая посторонних пользователей земельными участками, находящимися в границах хозяйств, то в 2005 году в одну сельскохозяйственную организацию входило в среднем 348 владельцев земельных долей, а в отдельных хозяйствах - до одной тысячи и более, что сильно запутывало земельные отношения.
В связи с этим государство несет большие потери за счет снижения общей суммы бюджетных поступлений от регистрации сделок с земельными долями и другими земельными участками; от реализации земельных участков на торгах, уменьшения госпошлин, взимаемых за юридически значимые действия по сделкам с землей и др. Расчеты показывают, что общую сумму бюджетных поступлений за счет осуществления юридически значимых действий по сделкам с землей и гербовых сборов при осуществлении комплекса землеустроительных работ можно увеличить не менее чем в 8-10 раз, что позволило бы окупить все затраты государства на землеустройство.
Получение пространственных данных о земельных участках и объектах недвижимости требует создания единой непрерывной сети границ земельных участков, имеющих как технический, так и правовой характер, что возможно только при наличии единой системы координат, поддерживаемой государством, которая будет обеспечивать не только правильность формирования объектов землеустройства и недвижимости, но и создавать пространственные, правовые и технические гарантии функционирования системы землеустройства и кадастра объектов недвижимости, как это делается в развитых зарубежных странах.
Учитывая то, что подготовка земельно-кадастровой информации в соответствии с принятым земельно-кадастровым делением страны осуществлялась в основном без проведения необходимого комплекса землеустроительных работ, в настоящее время нельзя гарантировать полной достоверности этой информации. Только взаимоувязанное проведение землеустроительных и земельно-кадастровых работ ускорит переход к созданию современных земельно-информационных систем.
Большие объемы землеустроительных работ предстоит выполнить на территориях муниципальных и других административно-территориальных образований, в том числе по установлению их границ, инвентаризации и разграничению земельных участков с постановкой их на кадастровый учет, по планированию и организации рационального использования земель и их охраны, также работ, инициаторами которых будут выступать отдельные собственники земель, землевладельцы и землепользователи за свой счет в связи с необходимостью рациональной и эффективной организации принадлежащих им земельных участков и охраны земель.
Россия обладает громадными земельными ресурсами. Площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2005 года составляет 1709,8 млн га.
Свертывание в период с 1991 по 2005 годы землеустроительных работ по изучению и охране земель, а также хроническое недофинансирование этих мероприятий по федеральным целевым программам, связанным с развитием сельского хозяйства, осуществлением земельной реформы, повышением и восстановлением плодородия почв России, привели к качественному ухудшению земельно-ресурсного потенциала страны.
Например, за период с 1991 по 2004 годы площадь сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации сократилась на 1,68 млн га, площадь пашни - на 10,15 млн га, многолетних насаждений - на 0,1 млн га, посевные площади - на 39,2 млн га. При этом из оборота изъяты ценные и особо ценные сельскохозяйственные угодья.
Площадь сельскохозяйственных угодий с негативными проявлениями за этот период возросла на 38,62 млн га, в том числе за счет роста эродированных земель - на 4,41 млн га; засоления, заболачивания, переувлажнения - на 4,35 млн га; зарастания древесно-кустарниковой растительностью - на 18,4 млн га; ухудшения технологических свойств и мелкоконтурности угодий - на 11,46 млн га. Площадь оврагов в настоящее время превышает 900 тыс. га, а их ежегодный прирост достигает 10-15 тыс. га. За время земельной реформы севообороты были нарушены на площади 70,65 млн га.
Площадь мелиорированных земель сократилась на 4,21 млн га, а находящихся в неудовлетворительном состоянии - достигла 3,55 млн га. На территории 35 субъектов Российской Федерации возникли и стали активно развиваться процессы опустынивания. В Республике Калмыкия образовалась первая в Европе пустыня!
По нашим расчетам, суммарные ежегодные потери, которые понесла наша страна в период с 1991 по 2004 годы из-за ухудшения использования земли, только в сельскохозяйственном производстве составляют не менее 123,11 млн тонн в зерновом эквиваленте. Это равняется 40,8% от уровня производства 1990 года, которое достигало 301,92 млн тонн.
Если считалось, что тонна зерна на мировом рынке оценивается в среднем в 100 долларов США, то суммарные потери от ухудшения землепользования и землеустройства за этот период составляют не менее 12,3 млрд долларов США, или 350,6 млрд руб. в год (55,8 доллара США на гектар сельскохозяйственных угодий).
К этому также следует добавить потери продукции, связанные с прекращением осуществления комплекса противоэрозионных мероприятий, существенным сокращением внесения органических и минеральных удобрений, средств защиты растений, объемов известкования, гипсования и фосфоритования почв.
Для того, чтобы ликвидировать такую ситуацию с использованием земель, необходимы огромные финансовые, трудовые и материальные ресурсы. По нашим расчетам, на осуществление мероприятий по восстановлению земель потребуется не менее 385,71 млрд руб., в том числе:
- для освоения новых земель и вовлечения их в сельскохозяйственный оборот взамен утраченных - 85,5 млрд руб.;
- на восстановление нарушенных земель и рекультивацию - 33,0 млрд руб.;
- на коренное и поверхностное улучшение кормовых угодий — 12,36 млрд руб.;
- на восстановление мелиорированных земель и реконструкцию оросительных и осушительных систем -252,0 млрд руб.;
- па восстановление площадей многолетних насаждений (садов, виноградников, ягодников, хмельников, многолетних эфироносов и др.) - 2,85 млрд руб.
Экономически развитые государства стараются не допускать таких негативных последствий земельных преобразований, усиливая государственное воздействие на земельный строй, прежде всего методами землеустройства.
Только на основе проектов землеустройства и сформированных землеустроительных дел предоставляются и изымаются земельные участки, устанавливаются и закрепляются на местности межевыми знаками их границы, происходит гражданский оборот земель, осуществляются мероприятия по повышению эффективности использования земельных ресурсов и их охране.
Землеустроительная документация необходима также для разграничения государственной собственности на землю, при приватизации земли и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и их регистрации, при оценке земель и даже при предстоящей переписи населения.
Без осуществления землеустроительных мероприятий под угрозой находится выполнение подпрограмм «Создание системы кадастра недвижимости (2006—2011 годы)» и «Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений», а также различных федеральных целевых программ и национальных проектов, связанных с развитием сельского и жилищно-коммунального хозяйства, районов Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока, охраной земель, повышением плодородия почв.