Расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО СТАНДАРТАМ
ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Методические рекомендации по стандартам обслуживания населения при предоставлении жилищно-коммунальных услуг управляющими организациями (далее – Методические рекомендации) носят рекомендательный характер и предназначены для оказания практической помощи управляющим организациям (в том числе, ТСЖ и ЖСК), собственникам помещений в многоквартирном доме при формировании взаимоотношений при выполнении работ и оказанию услуг по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом.
1.2. Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила содержания общего имущества) и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.
1.3. В настоящих Методических рекомендациях используются следующие основные понятия:
- многоквартирный дом (далее – МКД) – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящееся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной или муниципальной собственности;
- собственники помещений в многоквартирном доме (далее – собственники в МКД) –физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;
- плата за содержание и ремонт жилого помещения в МКД– средства, вносимые собственниками в МКД за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонтам общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
- расходы на содержание и ремонт МКД –средства, направляемые на финансирование выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
- доходы от содержания МКД – средства, получаемые в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения; средства, получаемые в качестве платы от реализации прав собственников в МКД по владению и пользованию общим имуществом в МКД; целевое бюджетное финансирование;
- капитальный ремонт общего имущества в МКД (далее– капитальный ремонт) –замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций МКД, его инженерно-технического оборудования в связи с физическим износом и разрушением;
- управление МКД(далее – управление)–деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в МКД, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ,
УСЛОВИЯ, ВКЛЮЧАЕМЫЕ В ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
2.1.Согласно требованиям ЖК РФ собственники в МКД обязаны выбрать один из следующих способов управления МКД:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
2.2. В соответствии с требованиями ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, деятельности по управлению МКД.
2.3. Данные Методические рекомендации рассматривают условия выполнения работ и оказания услуг по содержанию, ремонту общего имущества МКД и управлению МКД в случае выбора управляющей организации в качестве способа управления.
2.4. Для выполнения вышеуказанных задач и формирования взаимоотношений между собственниками в МКД и управляющей организацией заключается договор управления МКД.
Основные требования и порядок заключения договора управления устанавливаются ЖК РФ.
2.5. Договор управления МКД заключается в письменной форме между собственниками помещений в МКД с одной стороны и управляющей организацией с другой, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Вопрос о месте хранения договора управления и порядка ознакомления с ним рекомендуется определять в качестве отдельного вопроса в повестке решения общего собрания собственников в МКД.
2.6. Существенные условия договора управления МКД определены ЖК РФ.
Согласно ЖК РФ данный договор должен содержать следующие существенные условия:
- адрес МКД;
- состав общего имущества в МКД;
- перечень и периодичность услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и порядок его изменения;
- перечень коммунальных услуг, которые представляет управляющая организация гражданам;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (включая условия изменения размера данной платы на очередной финансовый год), а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
2.7. Для выполнения вышеуказанных существенных условий договора управления МКД данные Методические рекомендации предусматривают включение в договор таких условий как:
- указание периодичности выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, как одного из условий для формирования размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность;
- права и обязанности сторон;
- форма и порядок предоставления отчета о выполнении договора управления МКД;
- порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации, с указанием передающего лица и состава и состояния документации;
- ответственность сторон;
- порядок изменения и расторжения договора управления.
2.8. Условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников в МКД доме, поскольку это единый объект недвижимости, находящийся в общей собственности.
Им может управлять только одна управляющая организация.
2.9. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным.
2.10. Применение вышеуказанных условий при заключении договора управления позволит:
- повысить качество оказания услуг по управлению МКД и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,
- организовать эффективное использование средств, направляемых на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в таких домах;
- обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
- совершенствовать договорные отношения;
- более полно обеспечить реализацию положений ЖК РФ.
Расходы и доходы на содержание, РЕМОНТ
И УПРАВЛЕНИЕ
Многоквартирного дома
Классификация и перечень расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома
3.1.1. Согласно требованиям ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
3.1.2. Расходы на содержание МКД включают:
а) Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД:
- расходы на содержание конструктивных элементов здания;
- расходы на содержание внутридомового инженерного оборудования;
- расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории);
- расходы на текущий ремонт конструктивных элементов здания;
- расходы на текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования;
- расходы на текущий ремонт объектов благоустройства.
б) Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
в) Расходы на управление многоквартирным домом.
г) Расходы на иную деятельность, направленную на достижение целей содержания МКД.
3.1.3. Расходы на проведение работ по содержанию и текущему ремонту конструктивных элементов определяются на основе следующих видов работ:
- технические осмотры конструктивных элементов;
- работы по текущему ремонту конструктивных элементов (кровельные работы, малярные работы, плотничные работы, стекольные работы, штукатурные работы, столярные работы, ремонтно-строительные работы, сварочные работы, подсобные работы и иные работы).
3.1.4. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования МКД определяются на основе следующих видов работ:
- технические осмотры внутридомового инженерного оборудования;
- санитарно-технические работы, работы по ремонту электросетей и электрооборудования;
- сварочные работы;
- работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования;
- работы по ремонту контрольно-измерительных приборов и автоматики;
- работы по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета;
- аварийно-восстановительные работы;
- работы по содержанию и ремонту лифтов;
- прочие работы по содержанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования.
3.1.5. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории определяются на основе следующих видов работ:
- уборка лестничных клеток и проемов;
- содержание мусоропроводов;
- содержание придомовой территории;
- содержание зеленых насаждений;
- дератизация и дезинсекция;
- вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
- прочие виды работ, связанных с благоустройством и обеспечением санитарного состояния МКД и придомовой территории.
3.1.6. Примерный перечень работ по содержанию общего имущества МКД приведен в Приложении 1 к данным Методическим рекомендациям.
При этом, периодичность выполнения работ и оказания услуг должна быть определена собственниками помещений в МКД.
3.1.7. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД рекомендуется определять по итогам технического осмотра каждого конкретного МКД.
Возможный перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД определен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.
3.1.8. По капитальному ремонту общего имущества МКД собственникам в МКД целесообразно принять решение об оплате данной услуги в ежемесячном равном размере в течение определенного количества лет, с целью накопления средств необходимых для проведения работ по капитальному ремонту.
Данный вопрос рекомендуется рассматривать в качестве отдельного вопроса в повестке дня решения общего собрания собственников помещений.
Накопление средств на капитальный ремонт общего имущества МКД позволит избежать единовременного резкого роста расходов собственников помещений в случае решения о проведении капитального ремонта.
3.1.9. Решение об использовании данных средств должно приниматься с учетом предложений управляющей организации о сроке начала проведения капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Порядок и условия определения расходов на содержание, ремонт и управление многоквартирным домом
Расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД
3.2.1. Размер и состав расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД зависит от состава общего имущества, а также перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
3.2.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД работ и услуг, порядок их оказания и выполнения устанавливается Правительством РФ.
3.2.3. При формировании перечня работ учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, этажность, характеристика и оборудование придомовой территории и другие факторы.
3.2.4. После определения состава общего имущества в МКД собственники устанавливают перечень, состав и периодичность работ по его содержанию и ремонту.
3.2.5. При определении размера платы за содержание и ремонт помещений рекомендуется применять перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем МКД, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в нем.
Такие работы обеспечивают удовлетворение требований и запросов собственников помещений по уровню комфортности, безопасности проживания, этике обслуживания и поддержание состояния конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры.
Такой перечень работ должен быть определен с использованием работ, указанных в Правилах содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Для более подробной детализации работ могут быть применены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.
3.2.6. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выполнения работ материалов, основных средств (включая машины и механизмы ), а также другие затраты.
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяются по формуле:
n
P с и т.р. = ∑P i-H
где:
Р с.и т.р. - расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
P i - расходы по i-му виду работ;
n - количество видов работ.
3.2.7. При определении расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющая компания исходит из предложений предприятий-подрядчиков действующих на данном рынке услуг, а также применяет нормативный метод, заключающийся в определении расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.
К примеру, расчет потребностей на проведение текущего ремонта рекомендуется осуществлять на основе сметной стоимости, определенной с применением территориальных норм и расценок.
Расходы по управлению МКД
3.2.8. При управлении МКД управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания), другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом.
3.2.9 При выборе способа управления МКД, расходы на управление могут быть определены исходя из среднерыночной стоимости указанных услуг, а также информации о расходах на управление по многоквартирным домам, где выбраны аналогичные способы управления.
3.2.10. Утверждать величину расходов на управление МКД рекомендуется в виде одного из двух вариантов:
- в виде абсолютной величины;
- в виде доли от общих расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
3.2.11. Примерный перечень работ по управлению МКД приведен в Приложении 2 к данным Методическим рекомендациям
ФОРМИРОВАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЕЩСТВА МКД И ПРОЧИЕ ДОХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ, РЕМОНТУ И УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
3.3.1. Доходы от содержания многоквартирного дома формируются за счет:
- платы за содержание и ремонт общего имущества МКД;
- доходов от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в МКД (примеру, доходы от сдачи в аренду части общего имущества в МКД);
- целевого бюджетного финансирования, предоставляемого в виде субсидий.
3.3.2. В свою очередь, плата за содержание и ремонт общего имущества МКД формируется на основании утвержденного собственниками перечня работ и услуг, периодичности их выполнения, а также с учетом единичных расценок на выполнение того или иного вида работ и общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
3.3.3. Примерная форма формирования размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД приведена в Приложении 3 к данным Методическим рекомендациям.
3.3.4. Доходы от сдачи в аренду общего имущества в МКД определяются с учетом размера и форм арендной платы, установленных условиями договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
3.3.5. За счет доходов от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в МКД собственники помещений могут утвердить:
- расходы на выполнение иных работ, направленных на достижение целей содержания МКД деятельность (к примеру, расходы на увеличение состава общего имущества МКД, связанные со строительством торгового павильона, пристройки к МКД, бассейна, автостоянки, гаражей, фонтана);
- принимать решение, в случае удорожания стоимости работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, о направлении данных средств на выполнение утвержденного перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.