Основания возникновения и прекращения прав владения, пользования земельным участком и прав аренды.
1. Правовые формы использования земель – это специальные правовые конструкции включающие в себя различные правовые титулы отражающие возможность использования земель не собственниками земельных участков. Теория земельного права выделяет 2 такие правовые формы:
1.Право землевладения
2.Право землепользования
Право землевладения включает только одну правовую конструкцию – титул пожизненного наследуемого владения. Впервые данное право было предусмотрено основами СССР «О земле», затем было закреплено в земельных и гражданских кодексах государств членов СНГ. В ПМР право ПНВ было предусмотрено в ГК ПМР, а затем эта норма была развита в ЗК ПМР 2002 года. Первоначально данное право вводилось как некая переходная ступень от права государственной к праву частной собственности, что и было реализовано в РФ. Так новый ЗК РФ предусматривал существование данного права только у тех субъектов которым оно было предоставлено в соответствии с прежним законодательством. После введения ЗК РФ земельные участки на этом праве больше не предоставлялись в то же время, владельцем земельных участков на праве ПНВ предоставлялась возможность единожды бесплатно переоформить это право в право частной собственности на землю. В ПМР данный титул продолжает свое существование с учетом монополии собственности государства на землю, его субъектом могут быть только граждане ПМР, их владение сроком не ограничено, основанием возникновения права является решение компетентного государственного органа о предоставлении земельного участка. Право подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Содержание права включает в себя следующие права и обязанности:
1.Соблюдение целевого назначения земель
2.Использовать всё что находится на, над, и под поверхностью земельного участка в пределах предусмотренных горным, водным, земельным, лесным и иным специальным законодательством.
3.Право возводить объекты недвижимости капитального типа приобретая на них право собственности
4.Право передавать земельный участок по наследству
Последние полномочие отражает уникальность данного права, поскольку это есть реализация правомочия распоряжения не свойственного не собственникам земель, этим и объясняется переходное значение данного титула.
Право может прекращаться как добровольно например в случае отказа, так и по решению органа предоставившего земельные участки например в случае нарушения земельного законодательства.
2.Право землепользования как правовая форма представлено следующими правовыми титулами:
1.Краткосрочное пользование
2.Долгосрочное пользование
3.Аренда
4.Субаренда
5.Сервитуты
Краткосрочное пользование – это пользование земельным участком субъектами, которого могут быть любые физические и юридические лица срок до 5 лет, цель – сенокошение, огородничество, садоводство, выпас скота, изыскательские работы и другие кратковременные работы.
Субъекты могут использовать земельный участок, возводя для своих нужд некапитальные объекты, используемы в основном для хозяйственных целей которые подлежат сносу по окончании срока пользования, на них распространяются общие права и обязанности субъектов включая производство охранных мероприятий осуществимые восстановления нарушенных земель, а так же возможность использовать имеющиеся на земельном участке замкнутые водоемы, и участки лесного фонда. Право прекращается на общих основаниях в первую очередь по истечению срока
Долгосрочное пользование – это право владения и пользования земельным участком на срок до 99 лет, его субъектом могут быть только граждане ПМР и юридические лица, зарегистрированные на территории ПМР. Цель использования земли специально не оговаривается законодательством, но такие земельные участки обычно предоставляются для целей строительства жилых и промышленных объектов. Основание возникновения права является решение соответствующего органа государственной власти и договор о пользовании земельных участков. По своему содержанию долгосрочное пользование близко к праву пожизненно наследуемого наследования, за исключением права передачи по наследству. К общим правам и обязанностям относится:
1.Право хозяйственной самостоятельности субъекта
2.Право организации земельной территории по своему усмотрению
3.Право добывать полезные ископаемые и использовать их для нужд собственного хозяйства
4.Право использовать водные объекты и объекты лесного фонда
5.Право осуществлять строительство различных объектов, но с учетом разрешенного использования, санитарных, градостроительных и иных специальных норм и правил
6.Право совершать сделки со своими правами и земельным участком в части передачи земельного участка его части другим лицам на праве аренды или краткосрочного пользования
7.Обязанность соблюдать природоохранные мероприятия, прекращается право по общим основаниям предусмотренным в ЗК ПМР.
3. Аренда – это есть срочное, возмездное пользование земельным участком.
Арендные отношения оформляются договором аренды, который заключается в письменной форме, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Сторонами договора являются арендодатель (лицо предоставляющие земельный участок) и арендатор(лицо приобретающие право на землю). Арендодателем могут быть органы государственной, местно власти, владельцы земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения, и долгосрочные пользователи. Арендаторами могут быть любые физические, юридические лица, иностранные государства, иностранные граждане и лица без гражданства.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
1.Предмет договора (земельный участок – его полная характеристика, цель использования, местонахождение, кадастровый номер, вид угодья, бал бонитета, площадь земельного участка)
2. Срок договора, аренда может быть краткосрочной – до 5 лет(это так же связано и целью использования) и долгосрочной – до 25 лет.
3.Аредная плата – это одно из самых сложных условий, поскольку размер арендной платы зависит от следующих обстоятельств:
А)Земельный фонд условно делится на земли сельскохозяйственного назначения и не сельскохозяйственного назначения, поэтому арендная плата будет зависеть именно от этого деления земли.
Б)Кто выступает на стороне арендодателя: орган государственной власти или местного назначения, либо первичный землевладелец, землепользователь
В) Кто выступает на стороне арендатора: физическое или юридическое лицо
Так для земель сельскохозяйственного назначения при предоставлении земельного участка органам государственной власти или местного назначения арендная плата будет взыскиваться с арендатора с учетом включения в её размер земельного налога, и будет поступать в соответствующий государственный или местный бюджет.
При предоставлении земельного участка в аренду первичным землевладельцам, землепользователям для сельскохозяйственных нужд, арендная плата будет распределяться следующим образом:
1.В первую очередь на погашение задолженностей арендодателя по уплате земельного налога
2.На погашение задолженностей арендодателя по всем обязательным платежам
3.Оставшийся часть – это есть доход арендодателя который поступает непосредственно ему.
В отношении земель не сельскохозяйственного назначения, установлено общее правило что платеж земельного налога осуществляет то лицо, на балансе которого числится соответствующий земельный участок.
Размер арендной платы устанавливается и может изменяться по соглашению сторон. Основаниями для изменения размера являются: 1.Изменение ставки земельного налога
2.Произведенные арендатором улучшение земельного участка, 3.Наступление ухудшения качества земли не по вине арендатора 4.Изменение в пользование земельного участка которые создают сложность для арендатора в использовании земли по назначению
Арендная плата может взыматься в натуральной или денежной форме
4.Порядок изменения договора и его расторжение
5.Основные права и обязанности сторон(особо оговаривается право арендатора производить улучшение на земельном участке в том числе осуществлять строительство объектов, однако предварительно арендатор обязан испросить согласия у арендодателя, при отсутствии такого согласия улучшения обращаются в собственность арендодателя без возмещения понесенных затрат в том числе объекты недвижимости, либо объекты подлежат сносу)
6.Порядок и способы обеспечения надлежащего исполнения обязательств сторонами (неустойка)
7.Перечень и порядок осуществления природоохранных мероприятий включая рекультивацию земли
8.Сведения о сопряжённых с земельным участком природных ресурсах их характеристика, объем и порядок использования, мероприятия по их охране
Прекращение договора аренды может осуществляться по инициативе арендатора если – земельный участок не был передан ему в срок, если качественные и количественные характеристики участка не соответствуют заявленным в договоре, если арендодатель препятствует арендатору в осуществлении его прав и по инициативе арендатора
По инициативе арендодателя:
1.В случая не внесения арендной платы
2.Если арендатор не преступил к использованию в срок
3.Не использует земельный участок более 1 года
4.Не соблюдает целевого назначения
5.Не осуществляет мероприятия по охране земли (рекультивацию)
6.Самовольно предоставляет земельный участок другим лицам
7.Осуществляет пользование способами, причиняющими вред окружающей среде жизни или здоровью населения
8.Существенно ухудшил качество земельного участка
Субаренда. Арендатор имеет право предоставить часть земельного участка в субаренду, при условии, что субарендатор обладает каким либо вещным правом на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. Арендатор заключает с данным лицом договор субаренды, при этом он обязан испросить предварительное согласие у основного арендодателя, при отсутствии такого согласия договор субаренды будет считаться недействительным, а его последствия ничтожными. По общему правилу условия договора субаренды не должны быть более обременительными нежели условия основного договора аренды. Это касается сроков и обязанностей субарендатора.
4.При предоставлении земельного участка, он может быть обременен следующими обязательствами:
· Запрет на отчуждение прав на земельный участок конкретному лицу, или обязанность на совершение сделки, по отчуждению прав с конкретным лицом или лицами.
· Запрет на передачу земельного участка в субаренду.
· Запрет на изменение внешнего вида зданий, расположенных на земельном участке
· Обязанность по сохранению фасада зданий
· Обязательство по производству ремонтно- строительных работ
· Обязательство по благоустройству территории и строительству дороги.
· Обязательство по предоставлению права охоты, рыбной ловли в специально оговоренные сроки на специально отведенных местах
· Сервитуты
· Обязанность по соблюдению целевого назначения и разрешенного использования земельного участка
· Запрет на совершение сделок с 3 лицами, как в отношении земельного участка, так и прав на него.
Самым распространенным видом обременений является сервитут. Сервитут это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитуты бывают:
· Постоянные
· Временные
В земельном праве применяется деление сервитутов на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в интересах конкретного лица. Публичный- в отношении неопределенного круга лиц. К числу основных видов сервитутов земельное законодательство относит:
· Сервитут пешеходной тропы
· Сервитут скотопрогонной дороги
· Сервитут водопоя
· Сервитут водостока
· Сервитут водозабора
· Сервитут ремонтно-строительной полосы
· Сервитут миграции диких животных
· Сервитут охоты
Основания возникновения сервитутов является:
· Для публичного- специальный государственный акт
· Для частного- соглашение между держателем прав на земельный участок и сервитуарием.
В части публичных сервитутов законодательство содержит очень малое количество норм, однако в отношении частного предусматривается, что такой сервитут должен использоваться способами наименее обременительными как для земельного участка, так и для обладателя прав на него. Последней может требовать от сервитуария соразмерной платы за пользование сервитутом. Ее размер оговаривается сторонами и предусматривается в соглашении между ними, а ри невозможности определения размера в судебном порядке, так же в соглашении стороны должны определить порядок отношений между ними. Сервитуарий обязан использовать земельный участок по назначению и не ухудшать качество земель. В силу этого основаниями для прекращения сервитута являются:
· Если сервитуарий использует земельный участок способами причиняющими вред либо самому земельному участку либо окружающей среде, здоровью населения, создающими угрозу причинения такого вреда.
· Если в результате установления сервитута держатель прав не может использовать земельный участок по назначению.
· В случае невыполнения сервитуарием обязанностей по содержанию земельного участка, по осуществлению рекультивации и иных природоохранительных мероприятий.
· При неуплате платежей за пользование сервитутом
Все споры, возникающие между сторонам. По установлению, пользованию, снятию, прекращению сервитута разрешаются сторонами в исключительном судебном порядке. Стороны лишены права обращения в земельную комиссию по рассмотрению земельных споров при государственных администрациях. Сервитут прекращается:
· По миновании надобности
· По решению суда
· По истечению срока на который установлен временный сервитут
· При совпадении держателя прав и сервитуария в одном лицу.
5.Земельно-правовые сделки являются разновидностью гражданско-правовых, поэтому им свойственны все признаки и черты последних, кроме того понятие земельно- правовой сделки почти идентично понятию гражданско- правовой сделки. ЗК ПМР не содержит понятия сделки и отсылает к ГК ПМР, где под сделкой понимается волевое правомерное действие, осуществляемое субъектами земельных правоотношений и направленное на возникновение, изменение и прекращение соответствующих земельных прав и обязанностей.
Общие черты ЗП сделок:
· Сделка- волевой акт т.е. основана на автономии воли. Это возможность субъекта гарантированная государством по выбору вида и модели правоотношения, в которое он желает вступить, изменить или прекратить. На основании этого признака сделки совершенные под принуждением в результате заблуждения или с ними пороком воли буду признаны недействительными.
· Сделка — это правомерное действие (юридический акт) в этой части рассматривается как разновидность.
· Сделка совершается специальными субъектами и характеризуется наличием сторон, которые должны быть равны перед законом и в осуществлении прав и обязанностей. Сторонами зп сделки м.б юридические и физические лица. Особо оговариваются огв и мсу, которые действуют как равные субъекты. В результате чего решение соответствующего органа о предоставлении земельного участка не является сделкой. Любая сделка д.б направлена на возникновение юридических последствий.
Специальные признаки ЗП сделки:
· Юридическим документом, оформляющим сделку с правом на землю является договор. Он должен содержат. Следующие сведения: полная характеристика сторон(реквизиты, наименование и др), полная характеристика земельного участка, права и обязанности сторон, цена договора и порядок ее уплаты, перечень охранных мероприятий, характеристика права(право устанавливающие документы), план чертеж границ земельного участка, ответственность сторон прекращения договора , порядок и основания досрочного прекращения.
· Договор всегда заключается только в письменной форме подлежит, обязательному нотариальному удостоверению и гос регистрации.
· Спор о границах земельного участка не является препятствием для совершения сделки с правами на землю при условии, что другая сторона была заблаговременно письменно предупреждена об этом. Наличие спора должно подтверждаться определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству.
· Любая сделка с правом на землю возможна только с учета следующих обстоятельств:
1. Должно соблюдаться целевое назначение участка
2. Должно указываться разрешенное использование
3. Должен быть определен срок в течение, которого субъект обязан приступить к использованию земельного участка.
4. Должны быть оговорены формы использования участка и способы воздействия на окружающую среду.
6.Основаниями возникновения права на землю являются:
1.Решение компетентного органа государственной власти местного самоуправления о предоставлении земельного участка во владение, пользование.
2.Заключение договора о пользовании земельным участком.
3.Наследование земельного участка принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения.
4.Решение суда(об установлении сервитута)
5.Переход права пользования земельным участком по принципу единства судьбы земельного участка и объекта на нём расположенного в случаи приобретения или перехода права собственности на объект недвижимости.
6.В иных случаях предусмотренных законом.
Основаниями возникновения права на землю условно можно поделить на две группы. В основе этой дифференциации должен быть положен признак способа приобретения права на землю:
Административно правовой способ(порядок)
Гражданско правовой способ(порядок)
Административно правовой считается основным при существовании монополии государственной собственности.
Этот способ имеет свои особенности, которые связаны с необходимостью( или отсутствием таковой) производить процедуру предварительного согласования места размещения объекта.
Данная процедура осуществляется в 4 этапа.
1.Выбор, место, согласование объекта.
2.Согласование проекто технической документации.
3.Отвод земельного участка.
4.Выдача правоустанавливающих документов.
В рамках этой процедуру осуществляются землеустроительные, картографические действия, производится финансирование, составление и утверждение технических проектов, заданий, их согласование. Осуществляется работа по изготовлению плана – чертежа границ земельного участка и непосредственно работа по его формированию.
Здесь также затрагиваются вопросы об отводе земельного участка – это есть чисто технический процесс индивидуализации выдела земельного участка в целях его последующего предоставления физическим, юридическим лицам.
Вопрос предоставления земельного участка.
Это есть совокупность юридических действий по оформлению права субъекта на земельный участок.
Административный способ в настоящее время постепенно уступает место гражданско – правовому в связи с появлением таких рыночных категорий, как аукцион и конкурс.
В связи с чем, в рамках гражданско правового способа у субъекта появляется возможность приобретения права на землю, в связи с совершением тех или иных земельно – правовых сделок, в результате наследственного правопреемства или в результате победы на аукционе.
Основания прекращения права на землю:
1.Истечение срока досрочно.
2.Отказ держателя прав.
3.Наступление условий предусмотренных в договоре в качестве право – прекращающих.
4.Явное не рациональное бесхозяйственное использование земельного участка(в том числе в части способов, характера хозяйственной и другой деятельности)
5.Ухудшение качественного состояния земельного участка, создающее невозможность его использования по целевому назначению.
6.Изъятие земельного участка, используемого с нарушением требований действующего законодательства, в части целевого назначения, разрешённого использования, обязанности рекультивации земель, осуществлению других природо – охранных мероприятий и т.д.
7.Изъятие земельного участка используемого хотя и без нарушений, но для государственных или общественных нужд.
8.В отдельных случаях для субъектов, осуществляющих деятельность опасную для окружающей среды в целом и для отдельных природных ресурсов в частности могут устанавливаться требования по разработке природоохранной документации и нормативов качестве окружающей среды и нормативов вредного воздействия (ПДК, ПДВ). Соответственно отсутствие является основанием для прекращения деятельности, затем права на землю.
Тема №4: Государственное регулирование земельных отношений,
Понятие и содержание государственного регулирования земельных отношений.