Стоимость капитала и фактор риска
Методы оценки недвижимости в рамках доходного подхода построены на теории капитализации, которая в свою очередь основана на теории существования денег во времени.
(1й финансовый закон: завтрашний доллар стоит дешевле, чем сегодняшний. 2й финансовый закон: завтрашний доллар – рискованный доллар)
PV- настоящая стоимость (present value)
FV- будущая стоимость (future value)
Рынок капитала предлагает две возможности: 1) вы можете отдать свои деньги в пользование за определенную плату; 2) вы может взять деньги в пользование, заплатив за это определенную сумму. Очевидно, что эта сумма будет платой за пользование капиталом, которая и определяет его стоимость.
Если вы инвестируете деньги в какой-либо рыночный проект, то перед вами также открываются две возможности: 1) вложить деньги в государственные ценные бумаги, которые считаются безрисковыми (безопасными) в связи с их высокой ликвидностью; 2) вложить средства в определенный предпринимательский проект. В этом случае инвестор принимает на себя риски различных уровней, причем чем выше доходность проекта, тем выше риск.
Разберем это на примере: Допустим государство гарантирует плату за пользование капиталом в размере 6% годовых. Тогда через год инвестор получит: 
, где 120 000 – это вложения капитала (инвестиции). В этом случае принято говорить, что «стоимость капитала составляет 6%».
Рынок капитала предоставляет инвестору и другую возможность. Эта возможность предполагает наличие на рынке недвижимости в качестве объекта инвестирования. При этом известно, что плата за капитал при инвестировании в определенную недвижимость составляет 12%. Эта норма может рассматриваться как альтернативная стоимость капитала. С учетом альтернативной стоимость капитала, настоящая стоимость 120 000 для данного инвестиционного проекта составит: 
. Существенная разница в стоимости капитала при вложениях в государственные ценные бумаги и доходную недвижимость связана с тем, что капиталовложения в недвижимость подвержены влиянию факторов риска. В то время, как инвестиции в государственные ценные бумаги можно рассматривать как безрисковые (безопасные), поскольку отличаются самой высокой ликвидностью. Таким образом, различия в текущей стоимости 6064 доллара, стоимости ожидаемого будущего дохода (120 000), при двух альтернативных вариантах инвестирования – это премия за риск, связанный с вложением средств в предпринимательский проект.
1) Между доходом и стоимостью всегда находится риск, поэтому доход от инвестиций в недвижимость определяется её стоимостью в той мере, в какой владение этой недвижимостью связано с риском.
2) Разумный инвестор при инвестициях в доходную недвижимость рассчитывает получить премию не менее той нормы оплаты за капитал, которую предлагает государство при вложениях в государственные ценные бумаги (безрисковая ставка).
3) Дополнительные премии (сверх безрисковой ставки), которые требует инвестор, связаны с тем, как он оценивает принимаемые на себя риски различных уровней в связи с вложением средств в конкретный предпринимательский проект.
4) Инвестор оценивает риски и соответственно требует премии за них, ориентируясь на рыночные нормы оплаты за капитал, при инвестициях в объекты, сопоставимые с оцениваемым по основным характеристикам, т.е. для определения нормы оплаты за капитал в основу берется норма оплаты, на которую можно рассчитывать, инвестируя средства в альтернативный проект на рынке недвижимости (альтернативная стоимость капитала).
5) Стоимость капитала, определяемая коэффициентами капитализации для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость – это ожидаемая ставка дохода, необходимая для того, чтобы побудить инвестора купить права на будущие потоки доходов, связанные с участием в данном инвестиционном проекте.