Оценка способности недвижимого имущества приносить доход
Основные характеристики дохода: 1) объем (размер); 2) продолжительность (тот период, в течение которого инвестор надеется получать доход); 3) уровень риска.
Для измерения дохода используют следующие понятия: 1) потенциальный валовый доход (идентично понятию выручка) (ПВД, PGI); 2) действительный или эффективный валовый доход (ДВД или ЭВД, EGI); 3) чистый операционный доход (ЧОД, NOI); 4) денежный поток до уплаты налога (Денежный поток = Cash Flow – это в основе чистая прибыль + амортизация); 5) денежный поток после уплаты налогов; 6) возврат средств от продажи объекта по окончании срока владения (реверсия).
Потенциальный валовый доход (ПВД,PGI) - это общий потенциальный валовый доход, который способен принести объект недвижимости при условии полной загрузки площадей, определяется умножением рыночной арендной ставки на общую площадь объекта.
Действительный или эффективный валовый доход (ДВД или ЭВД, EGI) – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня незанятости помещений (скидки за простой) и потерь при сборе арендной платы (скидка за простой обычно принимается в размере 8-12% от ПВД).
Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – действительный или ожидаемый чистый доход, который остается после вычитания из ДВД операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию долга и начисления амортизации.
Возврат от продажи – представляет собой единовременный доход, который может быть в форме: 1) валовой реверсии – общей выручки от продажи объекта; 2) чистой реверсии – валовой реверсии за вычетом комиссионных брокерам, гонораров юристов, затрат на маркетинг и прочих расходов, связанных с реализацией объекта.
Операционные расходы – периодические затраты, необходимые для поддержания объекта в состоянии функциональной пригодности. Существует 3 основные группы операционных расходов: 1) условно-постоянные расходы, 2) условно-переменные расходы, 3) расходы на замещение (резерв на восстановление короткоживущих элементов недвижимости).
Условно-постоянные расходы – это расходы, которые не зависят по величине от степени заполнения объекта. Обычно к ним относят имущественные налоги и страховые взносы. Страховые платежи обычно принимаются в размере 0,03% от восстановительной стоимости объекта.
Условно-переменные расходы – это расходы, которые изменяются в зависимости от загрузки объекта. Состав переменных расходов для каждого вида собственности имеет свои отличия, но практически для любого объекта недвижимости имеют мест: 1) расходы на управление, 2) расходы по заключению арендных соглашений, 3) расходы на заработную плату обслуживающему персоналу, 4) расходы на коммунальные услуги, 5) расходы на уборку и вывоз мусора, 6) расходы на содержание и ремонт зданий и сооружений, 7) расходы на содержание территории, 8) расходы по охране объекта и т.д.
Расходы на управление связаны с основными функциями управления недвижимостью: 1) поиск арендаторов и заключение арендных договоров, 2) поддержание объекта в состоянии функциональной пригодности, 3) разработка стратегии по оптимальному использованию объекта.
Большие комплексы могут внести значительные расходы на оплату средств связи, юридические, бухгалтерские, маркетинговые и другие услуги.
Обычно, величина этих расходов устанавливается в виде % от ЭВД (эффективного валового дохода) – 3-5% от ЭВД.
Расходы на заработную плату – включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на коммунальные услуги – обычно определяются по факту.
Расходы на уборку территории – определяются в виде ставки на единицу площади.
Расходы на содержание и ремонт - связаны с затратами на текущий ремонт. Эта статья расходов связана с суммой расходов на замещение. Чем больше резерв, тем меньше расходы на ремонт.
Расходы на обеспечение безопасности - включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
Прочие расходы – обычно составляют 2% от суммы всех операционных расходов.
Расходы на замещение (резерв) – предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся (короткоживущих) компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относятся: 1) кровля, ковровые и другие покрытия, прочие элементы с коротким сроком эксплуатации; 2) санитарно-техническое оборудование, электроарматура, приборы; 3) лифты и другое механическое оборудование; 4) подъездные дороги, пешеходные дорожки, газоны и т.п.
К этой же статье относят расходы на косметический ремонт помещений.